Det er almindeligt for lejere i Massachusetts at have måned-til-måned-aftaler med deres udlejere i stedet for årelange lejekontrakter med en fast slutdato. Måned-til-måned lejemål giver meget mere fleksibilitet for både udlejere og lejere, især fordi begge parter kan afslutte dem til enhver tid med mindst 30 dages varsel. Massachusetts’ statslovgivning henviser specifikt til måned-til-måned lejere som “lejere efter behag.”
Lejere med mundtlige eller udløbne lejekontrakter er måned-til-måned
Måned-til-måned lejemål er en type periodisk lejemål, der automatisk fornys ved udgangen af hver lejebetalingsperiode. Udlejere og lejere kan etablere et måned-til-måned lejemål i Massachusetts på fire måder:
- Udlejer og lejer har en mundtlig aftale om at leje fra måned til måned.1
- Udlejer og lejer underskriver en skriftlig lejekontrakt, der specifikt skaber et måned-til-måned lejemål, eller som ikke har en slutdato.2
- Lejeren fortsætter med at betale husleje, efter at en tidsbegrænset lejekontrakt er udløbet, og udlejeren accepterer huslejen, hvorved der oprettes et lejemål fra måned til måned.3
- Udlejeren sender lejeren en gyldig opsigelse, der bringer lejemålet til ophør – og tillader derefter lejeren at blive boende uden at underskrive en ny lejekontrakt.4
Måned-til-måned-lejemål er et alternativ til tidsbegrænsede lejemål, som har en specifik start- og slutdato. Fast lejemål varer typisk et år og er ikke så fleksible som måned-til-måned lejemål.
Måned-til-måned lejemål kan opsiges med mindst 30 dages varsel
Både udlejer eller lejer kan opsige et måned-til-måned lejemål i Massachusetts med skriftlig varsel. Statslovgivningen kræver ikke, at opsigelsen skal afleveres personligt eller med certificeret post, hvilket tyder på, at e-mail eller sms kan være acceptable måder at afgive opsigelse på. Statslovgivningen kræver, at opsigelsesvarslet skal svare til tiden mellem huslejebetalingerne eller 30 dage, alt efter hvad der er længst.5 En af parterne kan dog muligvis give et kortere varsel, hvis det er fastsat i en skriftlig lejekontrakt.
Når der er givet et korrekt varsel, ophører lejemålet den følgende lejeperiode på den dag, hvor huslejen forfalder.6 Hvis lejeren f.eks. giver opsigelse den 18. juli, vil lejemålet ophøre den 1. september.
Staten tillader også, at en opsigelsesvarsel kan indeholde et tilbud om at etablere et nyt lejemål for lejemålet på andre vilkår, f.eks. højere huslejebetaling eller en ny forsyningspolitik.
Enten af parterne kan afslutte et måned-til-måned lejemål af en hvilken som helst grund
Det er relativt enkelt for enten udlejer eller lejer at afslutte et måned-til-måned lejemål i Massachusetts. Begge parter kan afslutte lejemålet til enhver tid, så længe der er givet korrekt varsel.
Udlejer behøver ikke at give en grund til at afslutte lejemålet, så længe de ikke afslutter det med henblik på gengældelse over for lejeren eller af diskriminerende årsager på grund af race, køn eller en anden beskyttet klasse i henhold til loven om rimelige boliger. En udlejer kan f.eks. afslutte lejemålet enten på grund af lejerens adfærd eller fordi han/hun selv ønsker at flytte ind.
Hvis en udlejer ønsker at sætte lejeren ud af lejemålet for at bryde vilkårene i en måned-til-måned-lejekontrakt, for ikke at betale husleje eller for at udvise ulovlig adfærd, skal han/hun følge den formelle udsmidningsproces, som omfatter 14 dages skriftlig meddelelse til lejeren. Udsættelsesprocessen i Massachusetts er meget specifik og kan tage op til to år. Derfor kan det være bedre for udlejere at afslutte en måned-til-måned-lejekontrakt med 30 dages varsel.
Udlejere kan til enhver tid forhøje huslejen (eller ændre andre lejevilkår)
Så længe de giver 30 dages varsel, kan udlejere hæve huslejen når som helst i løbet af en måned-til-måned-lejekontrakt. Massachusetts fastsætter ingen begrænsninger for, hvor meget huslejen kan hæves – men lejeren skal acceptere det nye beløb. Hvis de ikke gør det, kan de enten forhandle med udlejeren eller sende deres egen opsigelse med 30 dages varsel.
Dette adskiller sig fra en tidsbegrænset lejekontrakt, hvor lejen ikke kan forhøjes før lejemålets udløb (medmindre andet er angivet i den skriftlige aftale).
MGLA kapitel 183 §3
MGLA kapitel 183 §4
MGLA kapitel 186 §3
MGLA kapitel 186 §11
MGLA kapitel 186 §12
Means vs. Cotton (1916)