Alai

Det lokale boligmarked synes at være stigende. Selv om dette er et godt tegn på vores genoprettende økonomi, er det også et passende tidspunkt for købere til at minde sig selv om nogle af risiciene og deres juridiske rettigheder, når de køber en bolig.

Maximummet, “køber pas på” (eller caveat emptor), gælder for køb af et hus lige så meget som for et æble. Som anført af Michael D. Akerly, et al, eds., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) på side 3525:

Mangler anses for at være af to slags, latente eller patenterede.

Patente mangler er dem, der kan opdages ved inspektion og almindelig årvågenhed fra køberens side. Med hensyn til disse er den almindelige regel caveat emptor.

Latente mangler er sådanne, som ikke ville blive afsløret ved en undersøgelse, som en køber er i stand til at foretage, inden han indgår kontrakten (34 Halsbury’s Laws of England, 3rd ed., s. 211, s. 353).

En sælger er ikke forpligtet til at oplyse om en åbenlys mangel, fordi en køber kunne eller burde have opdaget manglen ved at foretage en rimelig undersøgelse af boligen. Hvis f.eks. et gelænder er knækket, har man ingen retlig mulighed for at gøre indsigelse mod sælgeren for det knækkede gelænder, efter at man har købt boligen.

Hvis en sælger bestræber sig på at skjule en patentfejl for at vildlede en køber eller lulle dennes mistanke, kan denne handling betragtes som svigagtig, og køberen kan som følge heraf have ret til at kræve erstatning mod sælgeren.

Sådan kan en sælger, der var klar over en latent defekt og undlod at oplyse om den, ligeledes fortolkes som en vildledning og give køberen ret til at få erstatning mod sælgeren.

Så hvordan beskytter du dig selv som køber? Nedenfor er blot et par eksempler.

1. Hyr en kompetent boliginspektør til at undersøge din potentielle bolig. En god boliginspektør vil sikre, at du er opmærksom på eventuelle patentfejl, inden du køber boligen.
2. Tag dig tid til at foretage dine egne grundige undersøgelser af boligen.Lad dig ikke nøjes med det, som sælgers ejendomsmægler måske fortæller dig om boligens tilstand. Prik, puf og gør alt, hvad du skal gøre for at blive overbevist om, at din potentielle bolig er i en stand, som du finder acceptabel.
3. Gennemgå omhyggeligt oplysningserklæringen og følg op på eventuelle bekymringer, du måtte have. En oplysningserklæring indgår generelt i alle standardkontrakter om køb og salg og vil afsløre fakta med hensyn til mange af de vigtigste aspekter af et hus’ struktur og fundament. Oplysningserklæringen er bred, så hvis der er bemærkninger, som giver anledning til bekymring, kan du insistere på at få flere detaljer.
4. Indarbejd eventuelle erklæringer eller garantier, som fik dig til at købe boligen, i din købs- og salgskontrakt. De fleste købs- og salgskontrakter indeholder en klausul om “ingen andre erklæringer eller garantier”. Hvis sælgeren f.eks. har fortalt dig, at frugttræerne i baghaven er prisvindende, og at du vil kunne nyde godt af disse træer og profitere af deres frugter, kan du, medmindre denne erklæring er indarbejdet i kontrakten, ikke have ret til at få erstatning, hvis denne erklæring viser sig at være usand.
5. Visit your potential home at different times of the day/week. Nogle problemer med en bolig kan kun opdages under visse betingelser, så sørg for at besøge den i forskelligt vejr eller på forskellige tidspunkter af ugen. F.eks. i Trakalo v. Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), besøgte sagsøgerne kun boligen én gang i 40-50 minutter, men det viste sig, at boligen med tiden og især i fugtigt vejr i overvældende grad lugtede af katteurin. Selv om sagsøgerne var i stand til at få erstatning på grund af manglens latente karakter, kunne det have gjort deres liv meget lettere at undgå købet helt og holdent. på samme måde besøger mange købere deres fremtidige bolig midt på dagen for blot at opdage, at trafikken i myldretiden eller weekendens aktivitet gør deres bolig mindre ønskværdig end forventet. Disse problemer ville være af patenteret karakter og ville falde ind under området for køberens forsigtighed.
6. Spørg sælgeren direkte om større problemer med boligen, som er personlige for dig, og lad sælgeren vide, hvor vigtigt problemet er for dig. Få også svaret på skrift og tænk på at indarbejde det i kontrakten (se punkt 4). Hvis du f.eks. har en alvorlig allergi over for kæledyr, skal du fortælle sælgeren, at dette er et væsentligt problem for dig, og spørge sælgeren, om han har kæledyr. Få sælgeren til at forpligte sig til at skrive, om han/hun var klar over, at der var kæledyr i boligen. Ideelt set ville dette blive indarbejdet i kontrakten for at give dig ret til at anlægge sag på grundlag af kontraktbrud, hvis denne erklæring viser sig at være usand, men hvis du har erklæringen på skrift, kan det hjælpe dig med at få erstatning mod sælgeren på grundlag af urigtige erklæringer, hvis det er nødvendigt. Hvis du anfører, at spørgsmålet er en vigtig overvejelse, når du vælger at købe boligen eller ej, kan det også være en hjælp i en eventuel fremtidig retssag, der måtte opstå.

Det foregående er kun til orientering og er ikke juridisk rådgivning, og det bør heller ikke opfattes som sådan. Hvis du oplever juridiske vanskeligheder, er du velkommen til at kontakte en af vores kvalificerede advokater.

Jeremy Burgess er procesadvokat hos Pushor Mitchell og har hjulpet flere klienter, der har oplevet problemer efter at have købt deres hjem. Hvis du oplever uforudsete problemer med et hjem, du har købt, skal du ikke tøve med at kontakte Jeremy på en fortrolig måde: [email protected] eller 250-869-1156.