Hvis du ejer eller har planer om at købe et hjem i et “CDD” og ikke er sikker på, hvad det betyder, er dette indlæg til dig. Et community development district, ofte omtalt som en “CDD”, er en enhed med et særligt formål for lokale myndigheder, der er oprettet i henhold til Floridas lov, med henblik på at finansiere, konstruere, drive og vedligeholde infrastruktur, forbedringer og tjenester i hele samfundet til gavn for ejendommene inden for dets grænser. Eksempler på nogle af de typer forbedringer, der kan indgå i en CDD, er regnvandshåndteringssystemer, bevaringsområder, veje, gadebelysning og landskabspleje. Nogle CDD’er ejer og driver også forsyningsvirksomheder og rekreative faciliteter såsom klubhuse, svømmebassiner og parker.
Hvordan fungerer et Community Development District?
En CDD styres af en bestyrelse på fem medlemmer kendt som Board of Supervisors, som er ansvarlig for at fastlægge CDD’s politik, herunder eventuelle regler for brugen af CDD’s ejendom og faciliteter. Bestyrelsen vælges i første omgang af grundejerne i CDD’en (enhver person, der ejer jord inden for CDD’ens grænser, uanset bopæl) og overgår senere til en almindelig valgproces, hvor bestyrelsen vælges ved en afstemning blandt de registrerede vælgere, der bor i CDD’en. Uanset hvilken type valg der er tale om, betragtes bestyrelsesmedlemmer i CDD som offentlige embedsmænd og er underlagt statens etiske love og love om offentliggørelse af økonomiske oplysninger. Ligeledes skal CDD’ens virksomhed udføres i overensstemmelse med Floridas “Sunshine Law”, hvilket betyder, at alle CDD’ens møder og optegnelser skal være åbne for offentligheden.
En CDD skal ansætte en distriktsleder til at gennemføre de politikker, som bestyrelsen har fastlagt, og føre tilsyn med den daglige drift og kontrakter for CDD’en, dens faciliteter og forbedringer. CDD’er ansætter typisk også andre fagfolk til at yde løbende juridiske og tekniske tjenester.
Hvad koster et Community Development District mig?
Infrastrukturen og forbedringerne, der bygges og/eller erhverves af en CDD, finansieres normalt gennem salg af skattefrie obligationer udstedt af CDD’en. Obligationerne tilbagebetales ved at opkræve en årlig kapitalvurdering af alle ejendomme i CDD’et, som nyder godt af infrastrukturen og forbedringerne. Disse vurderinger er typisk fastsat for obligationernes løbetid, og denne del af den årlige CDD-vurdering kaldes ofte “gældsbetjeningsvurdering”.
Udgifterne til drift af CDD’en og drift og vedligeholdelse af den infrastruktur og de forbedringer, der ejes af CDD’en, påhviler ligeledes ejerne af ejendommene i CDD’en. Disse omkostninger vurderes også på årsbasis, og beløbet kan variere fra år til år på grundlag af det drifts- og vedligeholdelsesbudget, der er vedtaget for det pågældende regnskabsår. Denne del af den årlige CDD-vurdering kaldes ofte “drifts- og vedligeholdelsesvurdering”.
Mens der er nogle tilfælde, hvor en CDD opkræver disse vurderinger ved direkte at sende en regning til ejeren, opkræves vurderingerne for de fleste boligejeres vedkommende på deres årlige ejendomsskatteregning.
Hvad skal jeg ellers vide?
Der er meget mere at forstå CDD’er end den generelle oversigt i dette indlæg. Der er dog to meget almindelige spørgsmål, som ofte dukker op, og som er værd at tage fat på.
Kan ikke-bosiddende i CDD’en udnytte CDD’ens ejendom?
Ja. Årsagen er baseret på arten af de indtægter, der blev brugt til at konstruere og erhverve CDD’ens faciliteter. Selv om det kun er ejendomsejerne inden for en CDD’s grænser, der er underlagt vurderinger til dækning af CDD’ens obligationsgæld og driftsudgifter, skal forbedringerne og faciliteterne, fordi de finansieres ved hjælp af provenuet fra salget af skattefri obligationer – en form for offentlig finansiering – forblive åbne og tilgængelige for offentligheden. Mange ejendomsejere kæmper med dette koncept, da det er i modstrid med de rettigheder til brug af ejendommen, som de er vant til som medlemmer af en ejer- eller andelsboligforening, hvor kun de medlemmer af foreningen, der betaler gebyrerne, kan bruge foreningens faciliteter. Den væsentligste forskel er, at en CDD er en offentlig enhed, mens en forening er en privat enhed.
Hvad er varigheden af en CDD?
Til stor ærgrelse for mange ejendomsejere, der tror, at en CDD ophører, når obligationsgælden er fuldt tilbagebetalt, fortsætter en CDD med at eksistere, medmindre den opløses ved en bekendtgørelse eller ophævelse af den regel, der oprettede den. Når obligationsgælden er tilbagebetalt, er de årlige CDD-vurderinger imidlertid begrænset til den årlige vurdering af de løbende drifts- og vedligeholdelsesomkostninger (under forudsætning af, at der ikke udstedes yderligere obligationer eller gæld).
Ejendomsejere, der er bosat i en CDD, og som har spørgsmål vedrørende hvilke faciliteter og ejendomme, der er CDD’ens ansvar, deres årlige vurderinger eller generelle spørgsmål om dens drift, bør besøge deres CDD’s websted (som alle CDD’er skal have fra den 1. oktober), kontakte deres CDD’s distriktsleder eller deltage i CDD’ens næste planlagte møde.