Alai

Her er en interessant godbid: Jeg besvarer sjældent kontorets telefonlinje.

I min erfaring ringer kunder og agenter altid til min mobiltelefon, og jeg vil anslå, at mindst halvdelen af alle opkald, der kommer ind på kontoret, er fra sælgere. Alt fra kanalrensning til søgemaskineoptimering – jeg får flere opkald hver dag fra folk, der forsøger at sælge mig noget, som jeg ikke ønsker eller har brug for.

Jeg hader det. Og det er derfor, jeg aldrig har foretaget koldtelefoni inden for ejendomshandel.

I sidste uge blev jeg ringet op af en realkreditmægler, som jeg tror, at han måske læste op fra et manuskript. Enten det, eller også kunne han ikke tage et høfligt vink.

Han fortsatte med at komme med punkter, bogstaveligt talt bestilt (“Det tredje punkt, jeg vil gøre, er, at…”), og fortsatte til den uundgåelige sælgerkonklusion: at sige: “Jeg sender dig mine kontaktoplysninger”, efter at det var klart, at vores telefonopkald ikke førte nogen steder hen.

Men inden han nåede til slutningen, smed han en bombe på mig:

“Vi giver henvisninger til ejendomsmæglere. Op til 50 basispoint på hver handel.”

Sig hvad?

“Det betyder, at hvis nogen tager et realkreditlån på en million dollars, får du et henvisningsgebyr på 5.000 dollars fra os.”

Han fortsatte med at give mig en matematisk opgørelse og foreslog, at hvis jeg skaffede ham 30 kunder om året, ville jeg få 150.000 dollars ekstra hjem.

Så hvad sagde jeg?

Hvordan reagerede jeg på tilbuddet?

Var jeg ved at blive rig?

Nej.

Helt det modsatte, faktisk.

“Jeg tager ikke imod henvisningsgebyrer på realkreditlån,” sagde jeg til ham, hvortil han svarede: “Men dette er godkendt af både RECO og OREA; det er lovligt!”

En masse ting er lovlige, som jeg ikke gør, eller som jeg ikke bryder mig om, eller som jeg ikke er enig i. “Det er lovligt” er ikke starten eller slutningen for mig.

Jeg forklarede ham, at jeg kører et meget stramt skib, og at mit omdømme og mit gode omdømme er alt for mig. Min forretning består af gentagne og henvisnings købere, og folk, der kommer til mig efter at have læst Toronto Realty Blog. Sidstnævnte folk respekterer, hvad jeg har at sige, og vælger mig til at repræsentere deres interesser under det største køb eller salg i deres liv, formentlig fordi de stoler på mig.

Så hvorfor skulle jeg smide alt det væk for et par ekstra bukke?

Jeg ved, at mange agenter vil være uenige med mig her, men jeg kan virkelig, virkelig ikke lide tanken om at tage et henvisningsgebyr, når jeg anbefaler en boliginspektør, realkreditmægler eller advokat til en køber eller sælger klient.

Det stinker bare, og det er virkelig svært at gøre uden en vis bias og interessekonflikt.

Det øjeblik du søger at sikre dig selv 1 dollar mere ved at få indflydelse på, hvem du vil anbefale til din køber- eller sælgerklient, sætter du dine egne interesser foran dine klienters.

Hypotekssælgeren i telefonen fortsatte med at sige, “Jeg handler kun med ABC Bank,” hvilket simpelthen hamrede hjem, hvor utilpas jeg følte mig i denne situation. Når alt kommer til alt, er hele formålet med at hyre en realkreditformidler at få ham eller hende til at shoppe hos halvtreds eller tres forskellige långivere for at få den bedste sats, de bedste vilkår og den bedste service. Hvorfor skulle en mægler kun arbejde med én bank, udelukkende?

Det stinker.

Og mægleren søger at betale ejendomsmæglere for henvisninger?

Jeg kunne ikke lide det.

Hypoteksmægleren fortsatte med at plage mig med: “Det hele er lovligt! Ejendomsmæglerkontorer har det fint med det, folk gør det, folk er glade”, men jeg tror, han protesterer for meget.

Måske undrer du dig over, hvorfor jeg ikke kan lide det? Det er ganske enkelt. Købere og sælgere har brug for valgmuligheder i beslutningsprocessen, hvad enten det drejer sig om en advokat, en realkreditmægler eller en boliginspektør. For mig at skubbe én person ned i halsen på dem er et problem. Men for mig at gøre det, OG tjene på det, er en fuldstændig og fuldstændig interessekonflikt.

For at være fair over for mig selv vil jeg sige, at jeg har præcis én realkreditmægler, som jeg anbefaler mine kunder, og jeg giver dem ikke tre navne bare for at sige, at jeg gjorde det. Men jeg har to advokater, som jeg henviser til, og to boliginspektører. Jeg har alle mulige håndværkere i mit Rolodex, men ingen af dem betaler mig for introduktioner.

Jeg mener, at en god ejendomsmægler omgiver sig med de bedste af de bedste inden for alle relaterede områder, og en del af en god ejendomsmæglers service er at sikre, at kunden har adgang til en erfaren og dygtig realkreditmægler eller advokat eller boliginspektør.

Det er en del af jobbet.

Vi bliver allerede betalt for at købe og sælge fast ejendom med vores kunder. Der er absolut ingen grund til at søge endnu en håndsrækning.

Men bare for at underholde tanken, så lad os gå igennem det hele, og jeg vil beskrive præcis, hvordan en mægler “lovligt” kan modtage et fuglehundehonorar, øh, jeg mener “henvisningshonorar”, fra en realkreditmægler.

RECO’s hjemmeside har et afsnit, der omhandler netop dette, som du kan læse HER.

Det kommer også med denne smarte grafik:

REGISTRANT RECEIVING REFERRAL COMPENSATION FROM AN UNREGISTERED THIRD-PARTY

Permitted with written disclosure

Registrants may receive compensation for referring a client to other professionals or businesses, such as a lawyer, mortgage broker or contractor. I henhold til § 18(4) i den etiske kodeks skal registranter imidlertid give skriftlig oplysning til deres klient ved den tidligst mulige lejlighed, og før de modtager nogen form for kompensation eller fordel. Forpligtelsen til skriftlig oplysning er den samme, uanset hvilken form for kompensation der er tale om: kontanter, en gave eller enhver anden form for direkte eller indirekte økonomisk fordel.

I overensstemmelse med § 18, stk. 4 og 5, i den etiske kodeks skal oplysningen forklare følgende:

• • at der kan eller vil blive modtaget kompensation,
  • de betingelser, hvorunder betalingen vil blive modtaget,
  • det beløb eller det interval af kompensation, som registranten vil modtage, og hvis der er tale om et interval, det nøjagtige beløb, når det bliver kendt, og
  • hvis en person, der er relateret til registranten, modtager kompensationen, gælder oplysningsforpligtelserne stadig. For større klarhed gælder oplysningsforpligtelserne stadig, hvis registranten drager fordel af, at en tredjepart modtager kompensation,

Dertil kommer, at eventuelle henvisningsgebyrer skal modtages gennem den ansættende mæglervirksomhed. Mæglerfirmaet er ansvarligt for at sikre overholdelse af de lovkrav, der følger af modtagelse af henvisningshonorarer, herunder REBBA 2002, skattelovgivning og anden gældende lovgivning.

Mæglerfirmaer kan desuden fastlægge deres egne yderligere politikker og regler for deres ansatte vedrørende modtagelse af henvisningshonorarer.

Så lad os nu fortsætte med mit eksempel.

Jeg har kunder, Jane og John. De har læst min blog i tre år, og de var endelig klar til at kaste sig ud i ejendomsmarkedet.

Da jeg mødte dem første gang, fortalte jeg dem, at de skulle tale med min realkreditmægler, og da de stolede på min vejledning, gjorde de det.

De fik et realkreditlån på 800.000 dollars, og de var klar til at gå ud og begynde at købe.

Den næste gang vi mødtes, forklarede jeg dem imidlertid en lille ting eller noget.

Du ser, min realkreditmægler havde for vane at betale mig for henvisninger. Og jeg elsker penge, så det er derfor, jeg bruger ham! Faktisk bad jeg dem specifikt om at kontakte ham, så jeg kunne blive betalt. Derefter tager jeg en hjemmelavet oplysningsformular ud, hvor deres navne allerede var udfyldt, og bad dem underskrive den, så jeg kunne modtage en henvisning på 4.000 dollars.

I hvis interesse arbejder jeg?

Disse folk stolede på, at jeg ville repræsentere deres bedste interesser, og alligevel er jeg her og beder dem om at hjælpe mig med at blive betalt?

Det stinker!

Det stinker absolut!

Jeg kan ikke forestille mig, at nogen derude frivilligt, gladeligt og bevidst går med til dette.

Jeg ved, at mine kritikere vil komme her og sige: “Du bliver allerede betalt for meget for at gøre dit arbejde” eller noget i den retning. Og det samme gælder for lærere og læger og advokater og baseballspillere og alle andre, der bliver kritiseret, når det er deres tur. Men lad os for et øjeblik tage honoraret for tjenesteydelser ud af diskussionen og vende tilbage til begrebet henvisningshonorar. For hvis du ikke allerede kunne se det, så bryder jeg mig ikke om dem.

Og det har jeg aldrig gjort, hvilket min bloghistorie vil vidne om.

Wow, her er et tilbageblik! Har jeg virkelig blogget så længe?

Den 5. december 2008: “

Jeg kan faktisk huske den samtale, jeg beskrev i min blog.

En herre, der sad på mit kontor og sagde til mig: “En kuvert fuld af grønt er smukkere end juletræet på Time Square.”

Hvem taler sådan, seriøst? Det er som noget fra en film.

Nu nævnte jeg i titlen på dagens blog noget, der hedder “Bird Dog Fees”, og dette er noget lidt anderledes.

Og mange mennesker derude, det være sig agenter eller den brede offentlighed, har måske ikke noget problem med dette. Og det findes, selv om det er forbudt.

Jeg husker første gang, jeg blev introduceret til dette emne, tilbage i en RECO-bulletin fra 2006:

Den 31. marts 2006 Registrar’s Bulletin: Fuglehundegebyrer

Det er enkelt at tage med fra denne bulletin:

Det er forbudt at betale enhver form for kompensation til en uregistreret person for aktiviteter, der ville blive defineret som “til fremme af en handel”.

Væsentligt betyder det, at hvis Bob introducerer dig til Jim, og du sælger Jim et hus eller en ejerlejlighed, kan du ikke give penge til Bob, medmindre han er registreret som sælger eller mægler i henhold til RECO.

Hvordan adskiller dette sig fra henvisningsgebyret?

Det afhænger af, hvem der giver, og hvem der får.

Referral Fee: Den autoriserede ejendomsmægler modtager en henvisning fra en realkreditformidler, forudsat at ejendomsmægleren oplyser dette til kunden ved førstkommende lejlighed.

Fuglehundegebyr: Som du kan se, mener RECO, at det er i orden, at ejendomsmægleren får penge, men ikke i orden, at de giver dem.

Og det er her, offentligheden vender sig mod os, som de bør.

Et hver for sig giver hvert af disse scenarier mening.

Men sammen? Sammen i dagens lys? Det ser ud som om RECO ønsker, at agenterne skal modtage, men ikke give.

I sidste ende kan jeg ikke lide NOGET af det.

En god ejendomsmægler har ikke “brug for” et henvisningsgebyr fra deres realkreditmægler, advokat eller boliginspektør. De ønsker det slet ikke. De bekymrer sig om kunden og kundens bedste interesser. Og jeg er ked af, hvis det hele lyder så pokkers snobbet, men på en tilstrækkelig lang tidshorisont vil de gode mæglere, der virkelig arbejder for kunderne, bestå. Og de agenter, der presser deres købere til at bruge en bestemt person, udelukkende fordi agenten bliver betalt, vil ikke eksistere ret længe.

Men det er måske lidt for teoretisk, for disse agenter finder faktisk folk til at arbejde med dem. Men hver dag ser jeg disse agenter derude – de samme, der opfører ejendomme uden billeder, med stavefejl i beskrivelsen og fejl i opførelserne, der går uden opdateringer i ugevis, og jeg spekulerer på: “Hvem fanden ansætter disse mennesker?”

For både købere og sælgere derude vil jeg efterlade dig med dette: Det er helt i orden, at du spørger din ejendomsmægler, om han eller hun bliver kompenseret for en introduktion til en realkreditmægler, advokat eller boliginspektør.

Spørgsmålet er: Hvis ejendomsmægleren siger “ja”, hvad gør du så?

Er det et problem, at ejendomsmægleren ikke oplyste dette, før du spurgte ham?

Og er det et problem, at han/hun overhovedet tager imod et henvisningsgebyr?

Jeg er lutter ørenlyd…