Q.My lease says that I am to pay the rent by the first of the month. Ich bin fast jeden Monat ein paar Tage zu spät gekommen, und mein Vermieter hat sich nie beschwert. Kürzlich war ich zwei Tage zu spät, und jetzt will mein Vermieter mich wegen nicht rechtzeitiger Zahlung der Miete zwangsräumen. Kann er mich zwangsräumen?
A.Wenn zwei Parteien ein Verhalten an den Tag legen, das von den schriftlichen Bestimmungen des Mietvertrags abweicht, stellt das Gericht häufig fest, dass die schriftlichen Bestimmungen des Mietvertrags außer Kraft gesetzt wurden. Die Theorie, die sich dahinter verbirgt, wird Vertragsfreiheit genannt. Es gibt zwei Möglichkeiten, wie ein Vertrag zustande kommen kann: durch Worte (schriftlich oder mündlich) oder durch Taten. Der schriftliche Mietvertrag ist ein Beispiel für die erste Art von Vertrag, einen ausdrücklichen Vertrag. Die Urkunden (wenn die Miete jeden Monat ein paar Tage zu spät gezahlt wird und der Vermieter keine Einwände erhebt) sind ein stillschweigender Vertrag. Die Urkunden der Parteien zeigen dem Gericht, dass die Parteien beabsichtigten, an eine andere Vereinbarung gebunden zu sein als die, die sie zuvor getroffen hatten.
Interessanterweise ist es für Sie umso besser, je öfter Sie dem Gericht zeigen können, dass Sie zu spät gekommen sind. Ein oder zwei verspätete Mietzahlungen reichen dem Gericht nicht aus, um festzustellen, dass der Vermieter auf sein Recht auf strikte Einhaltung der Vertragsbedingungen verzichtet hat. Eine monatelange Verspätung zeigt dem Gericht, dass der Mieter sich darauf verlassen hat, dass ein paar Tage Verspätung keine große Sache sind.
Die einzige Möglichkeit für den Vermieter, sein Recht auf strikte Einhaltung der schriftlichen Bestimmungen des Mietvertrags wiederzuerlangen, besteht darin, ein Schreiben zu verschicken, in dem er die strikte Einhaltung der Bestimmungen bestätigt. In diesem Schreiben muss etwas stehen wie: „Ok, Mieter, du warst in der Vergangenheit mit der Miete im Rückstand, und ich habe solche Zahlungen akzeptiert, aber jetzt ändert sich das alles, und von nun an bestehe ich darauf, dass du streng nach den Bedingungen des Mietvertrags bezahlt wirst.“ Wenn Ihr Vermieter Ihnen einen solchen Brief schickt, wird ein Gericht bei Ihrem nächsten Mietrückstand wahrscheinlich keine Befreiung feststellen.
Diese Art von Argumentation funktioniert bei fast allen Bedingungen in einem schriftlichen Mietvertrag. Wenn in Ihrem Mietvertrag steht, dass Haustiere verboten sind, Ihr Vermieter aber von Anfang an wusste, dass Sie ein Haustier in der Wohnung haben, dann können Sie argumentieren, dass Ihr Vermieter auf die strikte Einhaltung der Haustierverbotsklausel verzichtet hat. Kompliziert wird es nur, wenn der Mietvertrag eine Klausel gegen den Verzicht enthält. In einigen Mietverträgen wird behauptet, dass keine Geschäftsbeziehung einen Verzicht auf die Vertragsbestimmungen darstellt. Der Mieter wird natürlich argumentieren, dass eine solche Klausel die Vertragsfreiheit in unzulässiger Weise einschränkt, und als Gegenargument kann er geltend machen, dass die Verzichtsklausel selbst durch den Geschäftsgang zwischen den Parteien, der mit ihr unvereinbar war, aufgehoben wurde. Die Rechtslage in Ohio ist derzeit unklar, ob ein Gericht eine solche Verzichtsklausel durchsetzen würde.
Leitfaden für Mieter zur Bekämpfung einer Zwangsräumung