Für selbst die erfahrensten Hauskäufer kann die letzte Phase des Immobilienabschlusses normalerweise eine Zeit der Beklemmung sein.
Oftmals läuft eines der am häufigsten übersehenen Segmente des Abschlussprozesses darauf hinaus, wie ein Käufer das Eigentum an seinem neuen Haus übernimmt.
Wenn der Kauf einer Wohnimmobilie abgeschlossen ist, wird das Eigentumsrecht an der Immobilie auf den Namen des Käufers übertragen.
Eine der häufigsten Fragen, die wir von unseren Kunden, die Wohnimmobilien kaufen, erhalten, bezieht sich auf die beste Art und Weise, das Eigentumsrecht an der gekauften Immobilie auf ihren Namen zu übertragen.
Während dies eines der letzten Dinge ist, die ein aufgeregter Hauskäufer in Erwägung zieht, fragen Titelgesellschaften und Anwaltskanzleien, die die Übertragungsdokumente vorbereiten, die Käufer routinemäßig nach ihren Präferenzen. Da jeder Abschluss einzigartig ist und die Ziele der Hauskäufer unterschiedlich sind, ist es am besten, alle Optionen mit dem Anwalt zu besprechen.
In Florida sind die häufigsten Eigentumsformen für Wohnimmobilien Alleineigentum, Tenants in Common, Joint Tenancy mit Überlebensrecht und Tenancy by the Entireties. Im Folgenden werden die einzelnen Formen kurz vorgestellt:
Alleineigentum an Wohnimmobilien
Das Alleineigentum ist die einfachste Form des Immobilieneigentums und wird im Allgemeinen von unverheirateten oder verheirateten Personen gehalten, die zu Investitionszwecken das Alleineigentum an Immobilien, die nicht zum Eigenheim gehören, erwerben möchten.
In der Regel kann ein Ehegatte, der in Immobilien investiert, dies ohne die Beteiligung des anderen Ehegatten tun, indem er einfach eine eidesstattliche Erklärung oder ein Quit Claim Deed abgibt, in dem er auf jegliche Eigentumsrechte an der Immobilie verzichtet.
Das Alleineigentum bietet Käufern zwar die einfachste Option für den alleinigen Besitz einer Wohnimmobilie, hat aber keine steuerlichen oder erbrechtlichen Vorteile. Wenn beispielsweise ein Alleineigentümer verstirbt, kann es zu Verzögerungen kommen, weil das Nachlassgericht eingeschaltet werden muss, was mit höheren Kosten verbunden ist.
Gemeinschaftseigentum an Wohnimmobilien
Gemeinschaftseigentum wird verwendet, wenn zwei oder mehr Personen, die nicht miteinander verheiratet sind, Eigentum an einer Immobilie erwerben.
Jeder Gemeinschaftsmieter besitzt einen bestimmten Anteil an der Immobilie, der nicht unbedingt gleich groß sein muss. Da es bei dieser Form des Eigentums kein Recht auf Überleben gibt, besteht einer der Hauptvorteile dieser Form des Immobilienbesitzes darin, dass jeder „tenant in common“ seinen Anteil an der Immobilie per Testament an eine beliebige Person vererben kann.
Dies führt jedoch zu einem großen Nachteil: „tenants in common“ können am Ende gemeinsam mit völlig fremden Personen Eigentümer der Immobilie sein. Sollten sich die Mieter jemals über die Immobilie streiten, kann eine Partei eine Teilungsklage gegen die andere erheben, um die Immobilie zu verkaufen.
Ein weiterer Nachteil ist, dass diese Form des Eigentums dazu führen kann, dass der Gläubiger eines Mieters den ungeteilten Anteil eines Mitmieters pfändet, um eine Schuld zu begleichen.
Joint Tenancy with Right of Survivorship in Real Estate Transactions
Joint Tenancy with Right of Survivorship stellt eine Alternative zur Tenancy in Common dar und wird häufig von engen Familienmitgliedern genutzt, die es vorziehen, die Eigentumsrechte an der Immobilie innerhalb der Familie zu behalten.
Bei dieser Form des Eigentums müssen alle Miteigentümer das Eigentum zur gleichen Zeit erworben haben und zu gleichen Teilen an der Immobilie beteiligt sein.
Da jeder Miteigentümer ein Überlebensrecht hat, gehen seine Rechte nach dem Tod eines Miteigentümers auf die anderen Miteigentümer über. Dadurch werden viele der Nachteile vermieden, die bei gemeinsamen Mietverhältnissen auftreten, einschließlich der Nachlasskosten, da der überlebende Mieter in der Regel nur eine eidesstattliche Erklärung über die Überlebensberechtigung abgeben und eine Sterbeurkunde vorlegen muss, um den Eigentumsanspruch zu klären.
In Staaten mit Pfandrechtstheorie, wie z. B. Florida, zerstört jedoch ein gemeinsamer Mieter, der seinen Anteil an der Immobilie mit einer Hypothek belastet, effektiv das gemeinsame Mietverhältnis, so dass der Kreditgeber nur noch eine Hypothek auf einen Teil der Immobilie hat. Das Interesse des anderen Mitmieters bleibt davon unberührt. Dementsprechend kann die „Joint Tenancy with Right of Survivorship“ bei falscher Anwendung eine Reihe von Problemen mit sich bringen.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
Tenancy by the Entirety – Eigentum an Immobilien kann nur zwischen Personen begründet werden, die zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie miteinander verheiratet sind.
In diesem Fall hat jeder Ehegatte den gleichen und identischen Anteil wie der andere, der nicht getrennt werden kann, solange beide Ehegatten leben und verheiratet bleiben.
Ähnlich wie bei Joint Tenants mit Überlebensrecht geht der Anteil jedes Ehegatten bei seinem Tod auf den anderen über.
Gläubiger eines Ehegatten allein können jedoch nicht auf die Immobilie zugreifen. Wenn sich die Ehegatten schließlich scheiden lassen und damit das wichtigste Kriterium für das Gesamtmietrecht (tenancy by the entirety) wegfällt, gelten die Parteien als Eigentümer von getrennten, aber ungeteilten Anteilen an der betreffenden Immobilie, wie bei tenants in common.
Schlussfolgerung
Die Wahl der effektivsten Art und Weise, das Eigentum an einer Wohnimmobilie zu erwerben, wird von Käufern bei Immobilientransaktionen häufig übersehen.
Dieser einfache Schritt im Abschlussverfahren kann jedoch entscheidende Faktoren bestimmen, die sich auf den späteren Käufer stark auswirken.
Die Wahl der richtigen Eigentumsform kann sich auf Faktoren wie steuerliche Erwägungen, Nachlassplanung, Haftung und die Möglichkeit auswirken, Eigentum in der Zukunft zu übertragen oder zu verkaufen.
Während die obigen Informationen die gängigsten Möglichkeiten vorstellen, Eigentum in Florida zu besitzen, gibt es mehrere rechtliche und steuerliche Konsequenzen, die mit jeder Option verbunden sind.
Am besten wenden Sie sich immer an einen qualifizierten Anwalt, bevor Sie das Eigentum an einer Immobilie übertragen, um alle potenziellen Fallstricke jeder Eigentumsoption zu berücksichtigen.