Alai

Jos vuokra-asuntoa ei hallinnoida oikein, se romahtaa. Onneksi on olemassa useita erilaisia tapoja hallita kiinteistöä, jotka sopivat jokaisen vuokranantajan tarpeisiin. Voit olla täysin käytännönläheinen, tai voit päättää ulkoistaa kaiken. Tässä on kolme hallintastrategiaa, joita jokaisen potentiaalisen vuokranantajan kannattaa harkita ja jotka pitävät kiinteistösi pystyssä, käynnissä ja tuloja tuottavana.

3 strategiaa vuokrakiinteistöjen hallintaan

Ennen kuin pystyt valitsemaan itsellesi sopivan strategian, sinun on ymmärrettävä kaikki vuokrakiinteistön eri osa-alueet, joita on hallittava. Vuokranantajan hallinnointivastuut voidaan jakaa kolmeen osa-alueeseen:

1. Vuokralaisten hallinnointi
2. Kiinteistöjen kunnossapidon ja tarkastusten hallinnointi
3. Rahoituksen hallinnointi

1. Vuokranantajan hallinnointivelvollisuudet voidaan jakaa kolmeen osa-alueeseen. Vuokralaisten hallinnointi

Tämä on se osa vuokrakiinteistöjen hallinnointia, joka on välittömintä ja ilmeisintä. Menestyvään vuokranantajuuteen kuuluu kuitenkin paljon muutakin kuin vain vuokran kerääminen. Sinun on hallittava:

• Vuokran perintä: Eräpäivien asettaminen. Vuokran kerääminen viikoittain tai kuukausittain. Myöhästymismaksujen ja lyhennysvapaiden aikojen asettaminen. Maksamattomien vuokrien hoitaminen.
• Vuokrasopimukset: Sen tarkistaminen, että vuokrasopimus sisältää kaikki osavaltiosi vuokranantaja-vuokralaislain edellyttämät oikeudelliset ehdot. Varmistetaan, että vuokrasopimus on ajan tasalla lain viimeisimmän version kanssa. Kaikkien vuokralaisten vuokrasopimuksen alkamis- ja päättymispäivämäärien hallinta.
• Vuokralaisen seulonta: Vapaan asunnon mainostaminen. Tapaamisten sopiminen. Hakemusten tietojen tarkistaminen. Voit myös määrittää, sopivatko tietyt vuokralaiset sinulle.
• Sisäänmuutto: Vuokrasopimusten allekirjoittaminen. Sääntöjen, vaatimusten ja määräysten läpikäyminen. Vakuuden ja ensimmäisen kuukauden vuokran kerääminen. Kävellään läpi ja todetaan vuokrayksikön nykyinen kunto.
• Muutto pois: Varmistetaan, että vuokra-aika on todella päättynyt. Vuokrayksikön kunnon tarkistaminen mahdollisten vaurioiden varalta. Uuden vuokralaisen löytämisen aloittaminen asuntoon.
• Vuokralaisen valitukset: Valitusten vastaanottaminen. Pelisuunnitelman laatiminen ongelman korjaamiseksi.
• Korjauspyynnöt: Pyyntöihin vastaaminen nopeasti. Korjauksen tärkeyden priorisointi. Korjauksen tekeminen itse tai jonkun palkkaaminen.
• Vuokralaisen häätö: Vuokralaisen lakisääteisten ilmoitusten lähettäminen ennen häätöä. Häätöhakemuksen jättäminen tuomioistuimelle. Häätöä tukevien todisteiden laatiminen.

2. Häätöjen tekeminen. Kiinteistön ylläpidon ja tarkastusten hallinta

Vuokra-asuntojen hallinnan toinen tärkeä osa on itse kiinteistö. Fyysistä rakennetta on ylläpidettävä vuokralaisten terveyden ja turvallisuuden vuoksi. Vakuutusyhtiö voi myös vaatia, että tietyt rakenteen osat, kuten katto, täyttävät tietyt standardit, tai se kieltäytyy vakuuttamasta kiinteistöä.

• Huolto: Ruohon leikkaaminen. Lehtien kerääminen. Lumen lapiointi. Roskien vieminen. Kaikkien yhteisten alueiden pitäminen puhtaana. Varmistetaan, että vuokralaisilla on aina käytettävissään juokseva vesi ja talvella lämpö. Kattovuotojen, putkistovuotojen, haljenneiden kaakeleiden, löystyneiden kaiteiden, viallisten ovien tai ikkunoiden lukkojen korjaaminen.
• Tarkastukset: Kaupungin ja jopa lainanantajan ja vakuutusyhtiön tekemät tarkastukset. Kaupungin tarkastusten tarkoituksena on varmistaa, että kiinteistösi noudattaa tiettyjä terveys- ja turvallisuusmääräyksiä. Lainanantaja ja vakuutusyhtiö tarkastavat kiinteistön varmistaakseen, että kiinteistö on sen summan arvoinen, jonka he lainaavat tai jolle he sen vakuuttavat.

3. Talouden hallinta

Kolmas hallinnointiin liittyvä osa, jonka kanssa sinun tulee olla tekemisissäsi, kun omistat vuokrakiinteistön, koskee taloutta. Sinun on ymmärrettävä, kuinka paljon rahaa tulee joka kuukausi ja kuinka paljon rahaa menee ulos.

• Vuokranmaksut: Kuinka paljon keräät vuokraa joka kuukausi.
• Asuntolainan maksu: Mitä maksat joka kuukausi asuntolainastasi.
• Vakuutukset: Kuinka paljon maksat kiinteistösi vakuuttamisesta.
• Verot: Mitä kiinteistöverosi ovat vuosittain.
• Yleishyödylliset palvelut: Jos vuokralaiset eivät ole vastuussa yleishyödyllisten palvelujen maksamisesta, kuinka paljon kiinteistön vesi-, kaasu- ja sähkölaskut ovat kuukausittain.
• Maksut/sakot: Maksut, joita saatat joutua maksamaan kiinteistötarkastuksista tai oikeuskuluista. Odottamattomat sakot kiinteistön kunnossapito-ongelmista.

3 Vuokranhallintastrategiat

Nyt kun ymmärrät, mitä eri osa-alueita vuokrakiinteistössä on hallinnoitava, voit määritellä, miten haluat hallita näitä alueita. On olemassa kolme päälähestymistapaa:

1. Tee-se-itse-hallinta
2. Puoliksi tee-se-itse/puoliksi ulkoista
3. Outsource-hallinta Täysin

1. Tee-se-itse-hallinta. Tee-se-itse-johtaminen

Tässä johtamistavassa olet itse vastuussa kaikesta, siis DIY. Sinä olet se, joka kerää vuokran, lapioi lunta ja arkistoi verot.

Plussat

• Täydellinen kontrolli: Vuokra-asunnon omistajana olet yrityksen omistaja. Kun teet kaiken itse, tiedät, mitä liiketoimintasi kaikissa osissa tapahtuu.
• Tiedät ongelmista nopeasti: Koska sinulla on näppisi pelissä kaikilla hallinnon osa-alueilla, pystyt näkemään heti, kun jokin ongelma ilmenee. Valitettavasti, koska olet vastuussa kaikista asioista kiinteistössäsi, et silti välttämättä pysty puuttumaan ongelmaan heti.

Miinukset

• Tiedon puute: On mahdotonta olla asiantuntija kaikessa. Jos olisit palkannut kirjanpitäjän tekemään veroilmoituksesi sen sijaan, että olisit tehnyt sen itse, kirjanpitäjä olisi saattanut huomata useita vähennyksiä, joista et ollut tietoinen. Jos olisit palkannut lakimiehen laatimaan vuokrasopimuksesi sen sijaan, että olisit laatinut vuokrasopimuksesi itse, lakimies olisi saattanut sisällyttää siihen tiettyjä osavaltion vuokranantajan ja vuokralaisen välisiä lakeja, jotka sinä olisit jättänyt huomiotta. Jos olisit palkannut ammattilaisen asentamaan kiinteistösi katon sen sijaan, että olisit asentanut sen itse, et ehkä olisi joutunut kamppailemaan kattovuodon kanssa.
• Ylivoimainen: Se, että olet kaikkea kaikille ihmisille, voi muuttua liialliseksi. Koska otat vastuun kaikesta, saatat olla alttiimpi tekemään virheitä.

Parasta

• Vuokranantajille, joilla on pieni määrä vuokra-asuntoja.
• Vuokranantajille, jotka ovat aiemmin omistaneet yrityksiä.
• Vuokranantajille, joilla on aiempaa kokemusta vuokra-asuntojen hallinnoinnista.
• Vuokranantajille, jotka haluavat kontrollia.

2. Vuokranantajat, jotka haluavat hallita vuokra-asuntoja. Puoliksi tee-se-itse/puoliksi ulkoista

Tässä lähestymistavassa vuokra-asuntojen hallintaan hallitset alueita, joissa sinusta tuntuu, että sinulla on asiantuntemusta, ja ulkoistat sitten alueet, jotka eivät tunnu yhtä mukavilta tai joita sinulla ei yksinkertaisesti ole halua hallita.

• Outsource Legal Issues

Voit esimerkiksi päättää ulkoistaa kaikki vuokra-asuntojen hallintaan liittyvät asiat, joihin liittyy oikeudellisia asioita.Saatat tuntea olosi hyväksi kiinteistön talouden, päivittäisen kunnossapidon ja vuokralaisvalitusten hallinnassa, mutta olet hyvin epämukavaksi, kun kyse on oikeudellisista asioista. Tässä tapauksessa voisit palkata lakimiehen hoitamaan mahdolliset oikeudelliset kysymykset. Tähän voisi kuulua vuokrasopimuksen laatiminen niin, että se on kaikkien osavaltiosi vuokranantajan ja vuokralaisen lakien mukainen, ja kaikkien vuokralaisen häätöjen käsittely.

• Huoltokysymysten ulkoistaminen

Tässä skenaariossa palkkaisit remonttimiehen tai isännöitsijän hoitamaan kaikki huoltokysymykset, mutta hoitaisit kaikki muut hallintovelvoitteet itse.

Plussat

• Vapauttaa aikaa: Jos et tee kaikkea, sinulla on enemmän aikaa, piste. Se, miten käytät tämän ajan, on sinusta kiinni. Voit vaalia enemmän aikaa perheesi kanssa tai voit käyttää tämän ajan uusien sijoitusmahdollisuuksien etsimiseen.
• On asiantuntijoita: Luovutat määräysvallan muille, jotka toivottavasti tietävät tietyllä alalla enemmän kuin sinä.

Miinukset

• Luotat muihin: Luotat siihen, että nämä ihmiset tietävät, mitä tekevät, ja että heillä on sinun etusi mielessä.

Parasta

• Vuokranantajille, joilla on kasvava määrä vuokra-asuntoja.
• Keskiverto vuokranantaja.

3. Ulkoista hallinnointi kokonaan

Tässä hallinnointistrategiassa omistat kiinteistön, mutta sinulla ei ole haluja olla käytännön managerina. Koet, että vahvuutesi on kiinteistön valinnassa, ei päivittäisten toimintojen johtamisessa. Palkkaat isännöitsijän tai isännöintiyrityksen. Isännöintiyritykset voivat hoitaa kaiken, mukaan lukien vuokralaisen seulonnan, vuokralaisen muuton, vuokran perinnän, kunnossapidon ja korjaukset, vuokralaisen muuton ja vuokralaisen häädön.

Hyödyt

• Vapautta päivittäisestä päänsärystä: Sinun ei tarvitse ottaa vastaan puhelinsoittoja kahdelta aamuyöllä siitä, että naapuri soittaa musiikkiaan liian kovaa. Vastuullasi on pelkkä minimi, mutta päätökset, joista olet vastuussa, ovat yleensä tärkeimpiä päätöksiä, kuten OK:n antaminen vuokralaisen häädön aloittamiselle.

Miinukset

• Kalliita: Kiinteistönhoitajat maksavat kymmeniä tuhansia dollareita vuodessa. Mitä enemmän vuokra-asuntoja omistat, sitä enemmän se maksaa.
• Väärinhoito voi tuhota yrityksesi: Annat yrityksesi ja siten toimeentulosi jonkun toisen käsiin. On hyvin vaikeaa löytää joku, joka välittää menestyksestäsi ja epäonnistumisestasi yhtä paljon kuin sinä. Sinun on varmistettava, että seulot perusteellisesti kaikki mahdolliset managerit ja sinulla on selkeä poistumisstrategia, jos asiat menevät huonosti.

Parasta

• Vuokranantajille, jotka asuvat kaukana vuokrakohteistaan.
• Vuokranantajille, joilla on paljon vuokrakiinteistöjä.
• Kiinteistösijoittajille, joilla on monipuolistettuja sijoituksia.