Alai

Jump To:

• What is a short sale?

• Lyhytaikamyyntiprosessin aikataulu

• Lyhytaikamyyntiprosessi ostajalle

• Lyhytaikamyyntiprosessi myyjälle

Lyhytaikamyyntiprosessi on tullut yleiseksi käytännöksi kodinhaltijoille, joiden rahatilanne on heikompi kuin paras mahdollinen, ja hyvästä syystä: Se on osoitus lainanottajan uhkaavasta kyvyttömyydestä maksaa asuntolainaansa. Toisin kuin yleisesti luullaan, lyhytaikaiset myynnit ovat kuitenkin kaikkea muuta kuin huono asia, vaan niihin liittyy vain epäonninen tilanne. Itse asiassa voisi väittää, että lyhytaikaiset myynnit hyödyttävät kaikkia osapuolia. Loppujen lopuksi lyhyeksimyyntiprosessi on nimenomaan tarkoitettu auttamaan asunnonomistajia silloin, kun he tarvitsevat sitä eniten.

Tietenkään yksikään asunnonomistaja ei ole iloinen joutuessaan tilanteeseen, jossa hän joutuu tekemään lyhyeksimyynnin, mutta tosiasia on kuitenkin se, että lyhyeksimyynnit ovat osoittautuneet hyödyllisiksi kaikille osapuolille. Asunnonomistajien ei enää tarvitse pelätä uhkaavaa pakkohuutokaupan uhkaa, pankit voivat saada takaisin osan niistä rahoista, jotka niille alun perin luvattiin asuntolainasopimuksen allekirjoitushetkellä, ja on hyvin mahdollista, että loppuostaja pääsee hyvään kauppaan. Low and behold, short sale prosessi on siunaus valepuvussa, ja seuraavat pitäisi selventää, miksi.

Mikä on Short Sale?

Lyhytaikainen myynti on käänne ilmaisu, jota käytetään kuvaamaan prosessia, jossa asunnonomistaja myy kiinteistönsä vähemmällä kuin he ovat velkaa maksamatta olevasta asuntolainasta. Jos käy selväksi, että lainanottaja ei pysty pitämään kiinni asuntolainavelvoitteistaan, alkuperäinen lainanantaja voi sallia heidän toteuttaa lyhyeksi myynnin. Näin lainanantajalla voi olla mahdollisuus saada takaisin mahdolliset tappiot, jotka johtuvat maksuhäiriöistä, ja asunnonomistaja voi välttää ulosmittauksen (tai muita luottotietoihinsa tulevia tahroja). Vaikka lyhyeksi myynti ei ole ihanteellinen skenaario pankin tai asunnonomistaja, se on yksiselitteisesti parempi kuin vaihtoehdot kaikille osapuolille.

Ymmärtää lyhyeksi myyntiprosessin aikataulu

Lyhyeksi myyntiprosessin aikataulu on armoilla paljon byrokraattista ”byrokratiaa”, ja siksi sitä on vaikea määritellä millään varmuudella. Jos ei muusta syystä, on liian paljon liikkuvia osia ja päätöksiä, joita on tehtävä, jotta voitaisiin tarkasti arvioida, kuinka kauan kyseinen lyhyeksi myynti kestää. Lyhytaikainen myynti voi kuitenkin kestää kuukaudesta kuuteen kuukauteen, ja on olemassa lukuisia syitä, joiden vuoksi lyhytaikainen myyntiprosessi voi pitkittyä vieläkin pidemmäksi.

Yksiselitteisesti sanottuna lyhytaikaisen myynnin loppuunsaattaminen kestää todennäköisesti kauemmin kuin perinteisen myynnin loppuunsaattaminen yhdestä yksinkertaisesta syystä: viestinnän vuoksi. Lyhytaikaisen myyntiprosessin lähes jokainen vaihe edellyttää, että asunnonomistaja kommunikoi pankin kanssa jollakin tasolla. Näin ollen on paljon edestakaista keskustelua ja vielä enemmän asioiden ratkaisun odottelua. Voi kestää jopa neljä kuukautta, ennen kuin alkuperäinen lainanantaja edes hyväksyy oikomyynnin.

Pankit nimittäin sallivat lainanottajien tehdä oikomyynnin vain viimeisenä keinona, joten ne aikovat miettiä huolellisuutta ja huolehtia siitä, että oikomyynti on ainoa looginen vaihtoehto edetä. Lainanantajilla ei ole mitään ongelmaa ottaa aikaa varmistaakseen, että he tekevät oikean valinnan, koska kyseessä on paljon rahaa. Vasta kun he ovat varmoja, että lyhyeksi myynti on heidän etujensa mukaista, he etenevät prosessissa. Myyjien kannalta valitettavasti tämä voi kestää kuukausia – ja se on vasta alkua.

Kun asunnonomistaja saa vihreää valoa, hänen odotetaan myyvän asuntonsa itse. Nykyisen varastokriisin myötä on turvallista olettaa, että kodit myydään nopeammin kuin lähihistoriassa, mutta eksyn aiheesta. Asuntomarkkinat eivät varsinaisesti noudata mitään sääntöjä. RedFinin mukaan aiemmin tänä vuonna asunnot olivat markkinoilla keskimäärin 53 päivää. Ne voivat tietysti myydä nopeasti, mutta toisaalta ne voivat myös olla myymättä. Ja muista, että talon myyntiin kuluu aikaa sen ajan lisäksi, joka kuluu pankin hyväksynnän hakemiseen. Parhaimmassa tapauksessa keskivertoasunnon omistajalla on aikaa jo kolmesta neljään kuukautta.

Tarjouksen saatuaan asunnon omistajan on saatava lainanantajalta hyväksyntä ennen kuin hän voi edetä, mikä lisää aikaa lyhyeksi myyntiprosessiin. Jos he ovat onnekkaita, pankit yksinkertaisesti hyväksyvät tarjouksen ehdot. On kuitenkin mahdollista, että tarvitaan lisää neuvotteluja, mikä pitkittää prosessia entisestään.

Oikaisumyyntiprosessi ostajille

Oikaisumyyntiprosessi on epäilemättä helpompi ostajille kuin myyjille. Tästä huolimatta short sale -ostamiseen liittyy merkittävä varoitus: et neuvottele pelkästään asunnon omistajan kanssa, vaan pikemminkin asunnon omistajan ja hänen lainanantajansa kanssa. Jokaisen tarjouksen, joka jätetään lyhyeksi myynnistä, on saatava hyväksyntä kyseiseltä lainanantajalta, mikä voi tehdä neuvotteluista hieman pidemmät ja vaikeammat.

Vinkkejä lyhyeksi myydyn kiinteistön ostamiseen

Vinkit lyhyeksi myydyn kiinteistön ostamiseen voivat vaihdella täysin hyödyttömistä korvaamattomiin. Tästä huolimatta on olemassa paljon tietoa, jota sinun on itse seulottava läpi arvioidaksesi, kannattaako sitä soveltaa omaan short sale -strategiaasi. On kuitenkin olemassa useita yleisesti hyväksyttyjä vinkkejä, joita et löydä kenenkään väheksyvän, eikä vähiten seuraavia:

• Harjoittele kärsivällisyyttä: Ne, jotka jo ymmärtävät oikomyyntiprosessin aikataulun, ovat enemmän kuin tietoisia siitä, kuinka kauan se kestää. Kuten jo viittasin, lyhyeksi myynnin aikataulu voi kuitenkin olla pitkä. Ostajien olisi siksi oltava kärsivällisiä mahdollisimman pitkälle. Lyhytaikaisen myynnin ostaminen voi kestää kauan, mutta alennus voi hyvinkin olla odottamisen arvoinen.

• Älä jätä alhaista tarjousta: Vaikka lyhyet myynnit tulevat usein alennuksella, nyt ei ole oikea aika jättää objektiivisesti katsoen alhaista tarjousta. Millionacresin Deidre Woollard korostaa, että sijoittajan ei välttämättä edes kannata jättää paikallisia markkina-arvoja alhaisempia tarjouksia, ja ehdottaa, että ”useimmat pankit hylkäävät hyvin alhaisen tarjouksen, jos kiinteistö on suhteellisen aktiivisilla markkinoilla”. Muista, että pankin on hyväksyttävä tarjouksesi, jotta se voidaan hyväksyä, ja on turvallista olettaa, että pankki ei suostu vähempään kuin mitä se uskoo saavansa siitä. Tämän lisäksi nykyisillä markkinoilla on todennäköisesti useita tarjouksia jokaisesta lyhytaikaisesta myynnistä. Jos jätät alhaisen tarjouksen, se joutuu todennäköisemmin roskakoriin kuin pinojen kärkeen. Kaikki, jotka tekevät korkeamman tarjouksen, saavat automaattisesti etulyöntiaseman sinuun nähden.

• Käytä käteistä: Toisin kuin perinteisessä myynnissä, käteinen on aina houkuttelevampaa myyjille kuin perinteisen lainan käyttäminen. Siinä tapauksessa, että pystyt keksimään käteistä, on hyvä mahdollisuus, että myyjä suosii tarjoustasi niihin nähden, jotka eivät ole käteistä. Ehkä vielä tärkeämpää on se, että käteiskaupat hajoavat paljon epätodennäköisemmin viime hetkellä.

• Dokumentoi kaikki: Ostajaehdokkaiden on ehdottomasti dokumentoitava kaikki mahdollinen lyhytaikaisen myyntiprosessin aikana. Kaiken järjestyksessä pitäminen asiakirjoista kokouksiin helpottaa jo ennestään monimutkaista prosessia. ”Sinua saatetaan kierrättää useille ihmisille, joten on tärkeää pitää yksityiskohtaista kirjaa siitä, kenen kanssa puhuit ja mitä sanottiin”, Woollardin mukaan. Näin ollen on sinun etusi mukaista estää, ettei mitään jää ”kääntämättä” tai yksinkertaisesti vain katoaa.

Oikaisumyyntiprosessi myyjille

Oikaisumyyntiprosessi myyjille voidaan jakaa viiteen yksinkertaiseen vaiheeseen:

1. Tunnista nykytilanne

2. Demonstroi todistettavasti taloudelliset vaikeudet

3. Kerää pätevän välittäjän palvelut

4. Kerää sopiva asiakirjat

5. Etene talon myyntiin

Myyjien lyhytaikainen myyntiprosessi alkaa, kun he saavat virallisesti tietoonsa, että heillä ei ole luonnostaan varoja kattamaan ennalta määrättyjä asuntolainavelvoitteitaan. Toisin sanoen asunnonomistajan lähestyvä kyvyttömyys maksaa pääomaa ja korkoja täysimääräisesti joka kuukausi on hälyttävä merkki siitä, että oikomyynti voi olla paikallaan. On kuitenkin syytä huomata, että lyhytaikaiset myynnit ovat suoraa seurausta kasvavista vaikeuksista eivätkä maksukyvyttömyydestä. Tämä on tärkeä ero, sillä lyhytaikaiset myynnit ovat vapaaehtoisia; asunnonomistaja pyytää lyhytaikaista myyntiä, jos asuntolainan maksamisesta aiheutuva taakka käy liian suureksi. Ne asunnonomistajat, jotka todella laiminlyövät maksuja, joutuvat pakkohuutokauppaan, mikä on täysin erilainen prosessi.

On totta, mitä sanotaan: ensimmäinen askel on ongelman myöntäminen, eivätkä lyhytaikaiset myynnit ole poikkeus. Asunnonomistajien, joiden on vaikea pysyä asuntolainan maksuissa, on myönnettävä se, jos heitä halutaan pitää ehdokkaina lyhytaikaiseen myyntiin. Kyse on kuitenkin muustakin kuin myöntämisestä, sillä heidän on todella todistettava vaikeutensa. Tässä tulee askel kaksi: todistetaan lainanantajalle, että maksut ovat liian vaikeita pysyä perässä.

Lyhytaikaista myyntiä harkitakseen asunnonomistajien on todistettava lainanantajilleen – ilman epäilyksen häivääkään – etteivät he pysty jatkamaan maksujen suorittamista nykyisellä nopeudella. Vielä parempi on, että heidän on esitettävä asianmukaiset taloudelliset asiakirjat, jotka osoittavat, että heidän nykyiset maksunsa eivät ole kykeneviä jatkumaan. Lainanottajan tehtävänä on todistaa lainanantajalleen, että hän ei pysty jatkamaan maksujen suorittamista.

On sanomattakin selvää, mutta lainanantajat eivät ole kovinkaan innostuneita ajatuksesta toteuttaa lyhyeksi myyntiä, mikä herättää kysymyksen: Miksi lainanantajat edes harkitsisivat oikomyyntiä? Miksi he ovat halukkaita antamaan asunnonomistajien myydä asuntonsa vähemmällä kuin mitä he ovat velkaa asuntolainasta? Vastaus on yksinkertainen: on parempi saada ainakin osa rahoistaan takaisin oikomyynnistä kuin ottaa riski, että asunnonomistaja joutuu pakkohuutokauppaan.

Kun lainanantaja on vakuuttunut siitä, että asunnonomistaja ei pysy maksujensa perässä, se voi hyväksyä oikomyynnin. Kun lyhytaikainen myynti hyväksytään, asunnonomistajien tulisi harkita lyhytaikaisiin myyntitapahtumiin erikoistuneen välittäjän palkkaamista, sillä hän tietää, miten prosessi selvitetään sujuvasti ja tehokkaasti. Edellyttäen, että he ovat tehneet työnsä, tarjouksia pitäisi tulla. Lyhytaikaiset myynnit ovat kuitenkin kaikkea muuta kuin perinteisiä. Kun kodinomistajat saavat tarjouksen, heidän on toimitettava se tiettyjen asiakirjojen kanssa lainanantajalle saadakseen hyväksynnän. ”Jokaisella lainanantajalla on erityisiä asiakirjavaatimuksia lyhytaikaista myyntiä varten, kun sinulla on tarjous, ja agenttisi kertoo sinulle prosessista”, SF Gaten mukaan.

Jos lainanantaja hyväksyy pyynnön, kodinomistaja voi edetä perinteisen myynnin tapaan; jos ei, lisää neuvotteluja voi olla tarpeen. Niin tai näin, kodinomistajan on työskenneltävä lainanantajan kanssa laskeutuakseen tiettyyn tarjoukseen.

Onko välittäjä välttämätön lyhytaikaiseen myyntiin?

Haluan tehdä asian täysin selväksi: välittäjää ei tarvita myymään taloa lyhytaikaisen myynnin kautta. On täysin mahdollista toteuttaa oikomyynti ilman ammattimaisen välittäjän palveluita, mutta poikkean aiheesta. Se, että voit, ei tarkoita, että sinun pitäisi. Ehkä vielä tärkeämpää on, että lainanantaja arvostaisi kiinteistönvälittäjän apua. Tästä huolimatta välittäjä voi varmasti auttaa myymään asunnon nopeammin ja suuremmalla rahalla. Todella hyvä välittäjä, joka on perehtynyt lyhytaikaiseen myyntiprosessiin, voi helposti korvata kustannuksensa korkeammalla myyntihinnalla.

Lyhytaikaiset myynnit vs. pakkohuutokaupat

Yksiselitteisesti todettakoon, että lyhytaikaiset myynnit ja pakkohuutokaupat eivät kumpikaan ole ideaalitilanteita, joihin kodinomistajat haluaisivat joutua. Nämä kaksi prosessia ovat tyypillisesti ahdingossa oleville asunnonomistajille (niille, jotka ovat jäljessä maksuista tai ovat vaarassa tehdä niin). Riippumatta siitä, kumpaa reittiä asunnonomistaja valitsee, hänen on pakko lähteä asunnosta. Lähtöön kuluva aika ja sen jälkeiset seuraukset ovat kuitenkin erilaiset kummassakin skenaariossa.

Lyhytaikaismyynnit ovat jälleen kerran ahdingossa olevien asunnonomistajien yritys päästä eroon huonosta tilanteesta. Edellyttäen, että lainanantaja sallii sen, myyjä yrittää toteuttaa lyhytaikaisen myynnin saadakseen takaisin mahdollisimman suuren osan pankille velkaa olevista rahoista. Lyhytaikaisessa myynnissä omistaja myy asunnon, mutta kaikki rahat menevät pankille; tämä maksu riittää yleensä siihen, että asunnonomistaja ei joudu hakemaan pakkohuutokauppaa.

Pakkohuutokaupat ovat yleensä viimeisiä vaihtoehtoja, joita lainanantajat käyttävät. Jos lyhyeksi myynti ei ole mahdollista, lainanantaja yksinkertaisesti takavarikoi asunnon, kun lainanottaja ei pysty maksamaan maksuja. Koska yhtään rahaa ei ole saatu takaisin, lainanottaja joutuu kärsimään pahemmista seuraamuksista.

Lyhytaikaiseen myyntiin joutuneet saavat yleensä muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta ostaa heti uuden asunnon. Niitä, jotka ovat joutuneet pakkohuutokaupan kohteeksi, odottavat kuitenkin paljon ankarammat rangaistukset. Jos ei muuta, ulosmittaukset vaikuttavat negatiivisesti henkilön luottotietoihin ja voivat estää heitä ostamasta asuntoa ainakin viiteen vuoteen.

Lyhytaikaismyyntiprosessin vaihtoehdot

Kaikki lyhytaikaismyynnit ja ulosmittaukset ovat viimeisiä asioita, joista asunnonomistajat haluavat joutua huolehtimaan. Lyhytaikainen myyntiprosessi tai pakkohuutokauppa ei ole lainanottajan kannalta hyvä uutinen; molemmat johtavat kodin menettämiseen myöhempine seurauksineen. Tästä huolimatta asunnonomistajien voi olla mahdollista harkita oikomyyntivaihtoehtoja, ennen kuin he lähtevät tielle, jolta he voivat palata takaisin.

Sen sijaan, että asunnonomistajat eroavat oikomyyntiprosessista, heidän tulisi neuvotella lainanantajansa kanssa siitä, onko vaihtoehtoja harkittavaksi. Tilanteesta riippuen asunnonomistaja voi tarkastella maksusuunnitelmansa tarkistamista tai lainansa muuttamista. Useimmiten lainanantajat haluavat tehdä yhteistyötä rahapulassa olevien lainanottajien kanssa vähentääkseen maksuhäiriöiden mahdollisuutta.

Yhteenveto

Lyhytaikaista myyntiä koskeva prosessi ymmärretään väärin ulkopuolisilla ja jopa niillä, jotka ovat lähempänä alaa. Kuitenkin ne, jotka eivät tiedä, miten lyhyeksi myyntiprosessi etenee, tekevät itselleen vakavan karhunpalveluksen. Jos ei muuta, niin juuri ne, jotka tietävät, miten prosessi etenee, ovat parhaassa asemassa hyödyntämään sitä.

Oletko koskaan miettinyt, miten lyhyeksi myyntiprosessi toimii? Oletko koskaan miettinyt, millaista on ostaa short sale -asunto? Kerro meille alla olevissa kommenteissa, miten tämä alustus auttoi sinua, tai jos jätimme jotain pois, josta voisi olla apua sinulle tulevaisuudessa.

Oletko valmis hyödyntämään kiinteistömarkkinoiden nykyisiä mahdollisuuksia?

Voi olla, että sinulla on runsaasti pääomaa, laaja kiinteistöverkosto tai loistavat rakennustaidot – mutta et silti ole varma, miten löytää opportunistisia kauppoja. Uusi online-kiinteistökurssimme, jota isännöi asiantuntijasijoittaja Than Merrill, voi auttaa sinua oppimaan, miten hankkia parhaat kiinteistöt ja löytää menestystä kiinteistöalalla.

Klikkaa tästä ilmoittautuaksesi yksipäiväiseen kiinteistöwebinaariimme ja aloita oppimalla, miten sijoittaa nykypäivän kiinteistömarkkinoille!