###
Yksi merkittävimmistä muutoksista, joka on tulossa Coloradon toimikunnan hyväksymään osto- ja myyntisopimukseen (”CBS”) tammikuussa 2019, koskee lomakkeen kohtaa 13 (”omistusoikeuden siirto”). Monien vuosien ajan CBS:n kohdassa 13 on ollut ___________ (tyhjä) ennen sen kuvausta, minkä tyyppisen kauppakirjan myyjä luovuttaa ostajalle kaupanteon yhteydessä. Asuntokaupoissa tämä ”tyhjä kohta” on lähes aina täytetty sanalla ”yleinen” ilman minkäänlaista keskustelua tai neuvotteluja osapuolten välillä.
Tammikuun 1. päivästä 2019 alkaen uudessa CBS-lomakkeessa käytetään oletusarvoisesti ”erityistä” takuukirjaa, jos mitään muuta kauppakirjatyyppiä ei ole määritetty alla olevalla ruudulla. Jos osapuolet ovat sopineet asiasta, valintaruutuihin merkitään seuraavat: yleinen, bargain and sale, quit claim, personal representative’s deed tai _______ ”blank” (muu).
Coloradossa ainoat lakisääteiset kauppakirjamuodot, jotka tunnustetaan, ovat yleinen, erityinen, bargain and sale ja quit claim. Muut joskus mainitut kauppakirjatyypit (henkilökohtainen edustaja, edunsaaja, edunvalvoja, edunvalvoja jne.) ovat tyypillisesti muodoltaan ja sisällöltään pelkkiä kauppakirjoja.
CBS:n 13 kappaleeseen tehtyjen uusien muutosten perusteella uskon, että keskustelua ja neuvotteluja voidaan käydä enemmän siitä, minkä tyyppisestä kauppakirjasta ostaja ja myyjä viime kädessä sopivat asuintalotransaktiossa. Siksi ajattelin, että olisi hyödyllistä kuvata kutakin neljää Coloradon peruskirjatyyppiä ja sitä, mitä kukin kirjatyyppi voi merkitä ostajalle tai myyjälle.
Aluksi on tärkeää ymmärtää selvästi, että JOKAINEN KIRJATYYPPI SIIRRTÄÄ OMINAISUUDESTA SAMAN KIINTEISTÖN OSOITTEEN OSTAJALTA MYYJÄLLE. Kaikkien kauppakirjatyyppien välinen ero liittyy yksinomaan takuisiin tai takuisiin, jotka myyjä antaa ostajalle omistusoikeuden laadusta. Haluan myös huomauttaa, että yksinkertaisuuden vuoksi käytän tässä asiakirjassa koko ajan termejä ”myyjä” ja ”ostaja” (enkä tarkempia termejä ”myöntäjä” ja ”luovutuksensaaja”).
Yleinen takuukirja
Yleinen takuukirja on monien vuosien ajan ollut perinteinen asiakirja, jota on tarjottu Coloradon asuntokaupassa. Sitä pidetään yleensä ”vahvimpana” kauppakirjamuotona, joka perustuu laajoihin takuisiin, joita myyjä antaa ostajalle kiinteistön omistusoikeutta luovuttaessaan. Myyjä takaa ostajalle kiinteistön omistusoikeuden aina kiinteistön alkuperään asti, jollei kauppakirjassa ole erikseen lueteltuja poikkeuksia tai rasitteita. Lyhyesti sanottuna riippumatta siitä, onko omistusoikeuteen kohdistuva rasite myyjän tai jonkin kaukaisen kiinteistön edellisen omistajan luoma, myyjä takaa ostajalle, että hän puolustaa häntä kaikkia omistusoikeutta koskevia vaatimuksia vastaan. Period.
Special Warranty Deed
Tammikuun 1. päivästä 2019 alkaen erityinen takuukirja on CBS:n uusi ”oletuskirja”. Ellei muuta kauppakirjaa ole merkitty ruutuun, myyjä on sopimuksen mukaan velvollinen toimittamaan ostajalle erityisen takuukirjan kaupantekohetkellä. Erityinen takuukirja on ollut yleinen kaupallisissa kiinteistökaupoissa käytetty kauppakirja monien vuosien ajan, mutta Coloradon asuntokaupoissa se on eri syistä ollut hyvin harvinainen.
Myyjä takaa erityistä takuukirjaa antaessaan ostajan omistusoikeuden kiinteistöön ainoastaan kiinteistöön kohdistuvia rasitteita vastaan, jotka ovat syntyneet MYYJÄN OMISTUSKAUDEN AIKANA, JOKAAN MYYJÄ ON OLLUT KIINTEISTÖN OMISTAJA. Kuten yleisessä takuukirjassa, myyjän takuuta rajoittavat kaikki erikseen luetellut luovutusta koskevat poikkeukset.
Lyhyesti sanottuna näiden kahden ”takuukirjamuodon” välinen ero on se, että yleisessä takuukirjassa myyjä takaa kaiken sen varalta, mitä kiinteistön kuka tahansa omistaja on koskaan tehnyt omistusoikeutta rasittaakseen, ja erityisessä takuukirjassa myyjä takaa vain sen varalta, mitä myyjä on tehnyt omistusoikeutta rasittaakseen.
Kauppakirja
Kauppakirja ei yleensä ole takuukirja (ellei itse kauppakirjassa ole ilmaistu erityisiä takuita). Näin ollen myyjä ei useimmissa tapauksissa anna mitään takuita omistusoikeuden laadusta tai kiinteistöön kohdistuvien rasitteiden/poikkeusten olemassaolosta. Myyjä antaa ostajalle periaatteessa kaiken sen omistusoikeuden, joka myyjällä on tällä hetkellä ja, mikä on tärkeää, jonka hän MYÖHEMMIN hankkii kiinteistön omistusoikeuteen liittyen. Kauppakirjat ja kauppakirjat ovat harvinaisia tyypillisessä asuinhuoneiston luovutuksessa. Usein kauppakirja on lakisääteinen kauppakirjan muoto, josta käytetään yleisemmin nimitystä henkilökohtaisen edustajan kauppakirja, rahastonhoitajan kauppakirja, edunvalvojan kauppakirja tai edunvalvojan kauppakirja. Kauppakirjan allekirjoittaa tyypillisesti jokin kolmas osapuoli tai valtion virkamies.
Quit Claim Deed
Quit Claim Deed
Quit Claim Deed on yksinkertaisin kauppakirjan muoto siinä mielessä, että se EI ole takuukirja, ja sillä ainoastaan siirretään myyjälle kiinteistöön kohdistuva etu, joka myyjällä on tällä hetkellä kiinteistössä, ostajalle ilman mitään lisävakuuksia tai -vastuita. Sillä ainoastaan siirretään kiinteistön omistusoikeus, mukaan lukien mahdolliset puutteet tai rasitteet, osapuolelta toiselle. Quit claim deeds -asiakirjoja käytetään usein perheen sisäisissä siirroissa, jonkun henkilön lisäämiseksi tai poistamiseksi omistusoikeudesta tai kiinteistön siirtämiseksi yksittäiseltä omistajalta vastaperustetulle trustille tai muulle yhteisölle. Tämä ei tarkoita sitä, etteikö quit claim deediä voisi käyttää perinteisessä myyntitapahtumassa, jos se olisi jostain syystä ostajan ja myyjän neuvoteltu sopimus.
Johtopäätös
Coloradon REALTORS®:n on ymmärrettävä selvästi, että myyntitapahtumassa käytettävän kauppakirjatyypin valinta on osapuolten (ostajan & myyjän) neuvoteltavissa. Kuten tästä yhteenvedosta pitäisi käydä ilmi, sillä, minkä tyyppisen kauppakirjan myyjä suostuu antamaan ja ostaja sopimuksessa saamaan, on hyvin merkittäviä oikeudellisia seurauksia. Mielestäni kauppakirjan muodon valintaan on kiinnitetty liian monta vuotta liian vähän huomiota. Tämä koskee erityisesti asuntokauppoja. Omistusoikeusvakuutus voi tarjota jonkin verran suojaa mahdollisten takuuvahinkojen varalta, mutta se ei ole täydellinen ratkaisu. Kuten aina, Coloradon REALTORS®:n on muistutettava asiakkaitaan siitä, että heidän olisi otettava yhteyttä asianmukaiseen oikeudelliseen neuvonantajaan, jos heillä on erityiskysymyksiä, jotka liittyvät kauppakirjan tyyppiin, jonka he aikovat antaa tai vastaanottaa kaupassa.