Jos olet kuullut 1031-vaihdon käsitteestä, mutta et tiedä tarkalleen, mitä se on, voit kääntyä puoleemme saadaksesi apua. Olemme erikoistuneet auttamaan asiakkaitamme kaikenlaisissa erilaisissa vaihdoissa, mukaan lukien verotuksen lykkäämät vaihtotapahtumat ja käänteiset vaihtotapahtumat. Tämä sivu auttaa sinua selvittämään, oletko oikeutettu käänteiseen vaihtoon. Tämänkaltaisen 1031-vaihdon tarkoituksena on antaa ostajille mahdollisuus ostaa uusia kiinteistöjä nyt, kun taas he voivat pitää kiinteistöt, jotka he haluavat myydä, kunnes ne ovat arvokkaampia myöhemmin. Jos uskot, että käänteinen vaihto voisi sopia sinulle, soita meille.
Käänteinen vaihto on viivästetyn vaihdon vastakohta. Siinä missä viivästetty vaihto edellyttää, että vaihtaja luopuu omaisuudesta ennen omaisuuden hankkimista, käänteisvaihto antaa vaihtajalle mahdollisuuden hankkia omaisuutta ensin ja luopua omaisuudesta vasta sen jälkeen. Toisin sanoen käänteisvaihto antaa sijoittajalle mahdollisuuden hankkia uutta kiinteistöä tänään, kun erinomainen sijoituskohde saattaa olla saatavilla, ja myydä toinen kiinteistö myöhemmin, kun siitä saatetaan saada parempi hinta.
Käänteisvaihto laajentaa huomattavasti sijoittajan mahdollisuuksia hyödyntää markkinamuutoksia ja parantaa sijoitusasemaansa.
Jos haluat lisätietoja käänteisvaihtoprosessista tai veronmaksun lykkäämisestä, ota yhteyttä asiantuntijoihimme jo tänään. Haluamme auttaa 1031-vaihtotapahtumaasi sujumaan mahdollisimman sujuvasti.
- KÄÄNTEVAIHTO
- PRAKTISIA HUOMIOITA KÄÄNTÖVAIHTOEHTOISESTA VAIHTOEHTOISESTA VUOROKAUPASTA
- Pysäköinti
- Puiston korvaava kiinteistö
- Puistosta luovutettu kiinteistö
- VAIHTAJAN OHJEITA KÄÄNTEISEN VAIHDON TOTEUTTAMISEEN
- Hankinta
- Luovutus
- EQUITY ADVANTAGEn TOIMENPITEET KORVAAVAN VAIHTOEHTOEHTOJEN TÄYTTÄMISEKSI
- Pysäköinti
KÄÄNTEVAIHTO
Käänteisvaihto on rakennettu ensisijaisesti verotusmenettelyä 2000-37 silmällä pitäen. Vaikka käänteistä vaihtoa on järjestetty vuosikymmeniä ennen verotusmenettelyä, monet sijoittajat noudattavat nyt verotusmenettelyä saadakseen safe harbor -etuja.
Verotusmenettelyssä määrätään, että IRS ei riitauta omaisuuden luokittelua ”korvaavaksi” tai ”luovutetuksi”, jos on olemassa hyväksytty vaihtojärjestely (QEAA). QEAA:n vaatimukset ovat:
- Ominaisuus siirretään vaihto-omaisuuden haltijalle (EAT). Equity Advantage perustaa EAT:n LLC:n muodossa. Siirron tarkoituksena on, että verovelvollinen ei ole kiinteistön haltija.
- Verovelvollisen tarkoituksena on EAT:lle siirron tapahtuessa, että EAT:n hallussa oleva kiinteistö edustaa joko korvaavaa ja/tai luovutettua kiinteistöä.
- Viimeistään viiden pankkipäivän kuluttua siitä, kun omaisuus on siirretty EAT:lle, on oltava kirjallinen hyväksyttyjen vaihtojen vastaanottosopimus.
- Viimeistään 45 päivän kuluttua siitä, kun korvaava vaihto-omaisuus on siirretty EAT:lle, on yksilöitävä luovutettu omaisuus tai luovutetut omaisuudet. Tunnistamisen on oltava voimassa olevien viivästyneiden sääntöjen mukaista.
- Yhteenlaskettu aika, jonka luovutetut ja korvaavat kiinteistöt ovat hyväksyttyjen vaihtojen vastaanottosopimuksessa, saa olla enintään 180 päivää.
Vaihtaja ei myöskään voi saada jo omistamaansa kiinteistöä luovutettavan kiinteistön korvaavaksi kiinteistöksi.
PRAKTISIA HUOMIOITA KÄÄNTÖVAIHTOEHTOISESTA VAIHTOEHTOISESTA VUOROKAUPASTA
Vaihtajalta edellytetään ennen kaikkea taloudellisia valmiuksia hankkia korvaava kiinteistö. Muistakaa, että vaihdosta luopuja ei saa hyötyä myynti-/vaihtotuloista, koska luovutettua kiinteistöä ei ole vielä myyty. Vaihdon suorittajan on käytettävä muita taloudellisia resursseja hankintaa varten. Jos tarvitaan lainaa kaupalliselta lainanantajalta, lainanantajan on oltava halukas lainaamaan rahaa EAT:lle.Equity Advantage tuntee tällaisia lainanantajia, jotka voivat tehdä tämän myönnytyksen, ja se voi antaa tiedot sinulle.
Pysäköinti
Pysäköinnillä tarkoitetaan sitä, että EAT ottaa kiinteistön haltuunsa ja pitää sen omistusoikeutta hallussaan vaihdon aikana. (”Varasto”, ”asema”, ”paikka” olisivat myös osuvia kuvauksia, mutta IRS käyttää metaforana ”puistoa”). Tätä pysäköintitekniikkaa käytetään, koska verotusmenettely 2000-37 kieltää vaihto-osapuolta omistamasta luovutettua ja korvaavaa omaisuutta samanaikaisesti.
Käänteisen vaihdon toteuttamiseksi on kaksi pysäköintitapaa: korvaavan omaisuuden pysäköinti ja luovutetun omaisuuden pysäköinti. Päätös siitä, kumpi omaisuus (korvaava omaisuus vai luovutettu omaisuus) pysäköidään, tehdään ottamalla huomioon useita tekijöitä: hankinnan maksamiseen käytettävä rahoituslähde, luovutettuun omaisuuteen kohdistuvat panttioikeudet ja luovutetun omaisuuden oma pääoma.
Jos vaihtaja haluaa parantaa korvaavaa omaisuutta, korvaava omaisuus on pysäköitävä. Mahdolliset parannukset on rakennettava ennen kuin vaihtaja vastaanottaa korvaavan omaisuuden.
Riippumatta siitä, mikä omaisuus on pysäköity, omaisuus on vaihtajan käytettävissä. Equity Advantage laatii vuokrasopimuksen ja kiinteistönhoitosopimuksen EAT:n ja vaihtotoimeksiantajan välille, jotta vaihtotoimeksiantajalla on täysi pääsy pysäköityyn kiinteistöön.
Puiston korvaava kiinteistö
Puiston korvaavassa lähestymistavassa Equity Advantage perustaa uuden yhden jäsenen LLC:n, jossa Equity Advantage on ainoa jäsen ja korvaava kiinteistö on ainoa omaisuuserä.
Uusi LLC:n toimii EAT:na. LLC lainaa rahaa Exchangorilta (ja/tai lainanantajalta) hankkiakseen korvaavan kiinteistön omistusoikeuden. LLC säilyttää korvaavan kiinteistön omistusoikeuden, kunnes luovutetulle kiinteistölle löytyy ostaja. Myyntitulot menevät Equity Advantelle, kun luovutettu kiinteistö myydään, aivan kuten viivästetyssä vaihdossa. Myyntitulot käytetään sitten LLC:n ottamien lainojen maksamiseen. Lopuksi Equity Advantagen omistusoikeus korvaavaan kiinteistöön siirretään vaihdon päättävälle vaihto-osapuolelle.
Puistosta luovutettu kiinteistö
Puistosta luopumista koskevassa lähestymistavassa Equity Advantage perustaa uuden yhden jäsenen ja yhden omaisuuden LLC:n. Equity Advantage on LLC:n ainoa jäsen, ja luovutetusta kiinteistöstä tulee sen ainoa omaisuuserä.
Kun LLC hankkii korvaavan kiinteistön, LLC vaihtaa sen samanaikaisesti Exchangerin luovutetun kiinteistön kanssa. Itse asiassa LLC on siirtänyt korvaavan omaisuuden Exchangorille ja LLC on saanut omistusoikeuden luovutettuun omaisuuteen. Luovutettu kiinteistö on LLC:n omistuksessa, kunnes ostaja löytyy. Sulkemishetkellä luovutetun kiinteistön omistusoikeus siirtyy LLC:ltä ostajalle ja myyntitulot menevät Equity Advantelle, kuten viivästetyssä vaihdossa. Myyntitulot käytetään sitten LLC:n ottamien lainojen maksamiseen, jolloin vaihto saadaan päätökseen.
VAIHTAJAN OHJEITA KÄÄNTEISEN VAIHDON TOTEUTTAMISEEN
Hankinta
- Ota yhteyttä Equity Advantageen
- Tiedota Equity Advantelle, että aiot osallistua käänteiseen vaihtoon.
- Equity Advantage antaa tietoja varmistaakseen, että vaihto on sinulle edullinen.
- Lisää tili Equity Advantagelle: anna yhteystiedot ja kaikki kiinteistön lisätiedot, jotka tiedät tällä hetkellä.
- Lisää rahoitusta korvaavan kiinteistön hankkimiseen Varat voivat tulla vaihdostasi, omista varoistasi tai pankista/luotonantajasta. Jos lainan myöntämiseen käytetään lainanantajaa, varmista, että lainanantaja tuntee käänteisen 1031-vaihdon prosessin. (Equity Advantage voi konsultoida lainanantajaasi).
- Neuvottele ostoehdoista
- Allekirjoita ostosopimus.
- Sopimuksessa on oltava kohta, jossa todetaan, että osto edellyttää 1031-vaihtoa ja että myyjä sitoutuu yhteistyöhön vaihdossa (1031-vaihdon yhteistyölauseke).
- Ota yhteyttä sulkijan
- Tarjoa ostotiedot.
- Tiedota sulkijalle, että ostoon liittyy 1031-vaihto ja että Equity Advantage ottaa häneen pian yhteyttä.
- Ota yhteyttä Equity Advantageen
- Equity Advantage kerää tarvittavat lisätiedot vaihdon strukturoimiseksi: kiinteistötiedot, sulkemispäivä, myyntihinta, myyjien tiedot, sulkemisagentin tiedot jne.).
- Equity Advantage luo vaihtoasiakirjat ja lähettää ne kaikille asianmukaisille osapuolille.
- Tarjoa täydellinen rahoitus
- Vaihtaja järjestää kaiken rahoituksen korvaavan kiinteistön hankintaa varten.
- Jos EAT:lla on omistusoikeus korvaavaan kiinteistöön, lainan on oltava EAT:n nimissä.
- Tarjoa EAT:lle osittainen rahoitus myyjän vaatimaan käsirahaan tai vakuusrahan talletukseen. (Rahoitusta käsitellään sinun ja EAT:n välisenä lainana)
- EAT:n ja Exchangerin välisen velkakirjan vakuutena on trust deed.
- Closing Occurses
- Kumpikin osapuoli (Exchanger ja ostaja) allekirjoittaa Equity Advantagen laatimat vaihtoasiakirjat.
- Rahoituksesta riippuen EAT ottaa omistusoikeuden joko korvaavaan kiinteistöön tai luovutettuun kiinteistöön (tätä prosessia kutsutaan yleensä pysäköinniksi). Equity Advantage tekee kanssasi yhteistyötä sen määrittämiseksi, kumpi kiinteistö pysäköidään.
Tämä viimeistelee vaihdon hankinnan. Tässä vaiheessa Equity Advantage on pysäköinyt joko luovutetun omaisuutesi tai korvaavan omaisuutesi.
Luovutus
- Katsele Equity Advantagen sinulle lähettämä tunnistuspaketti
- Equity Advantage laatii ja lähettää tunnistuspaketin tarkistettavaksesi sen jälkeen, kun se on vastaanottanut lopullisen selvityslaskelman (Final Settlement Statement) sulkemisagentilta.
- Paketti sisältää seuraavat tiedot: vaihtokiinteistön siirtopäivämäärä, 45 päivän tunnistamismääräaika ja 180 päivän määräaika vaihdon loppuunsaattamiselle.
- Toimitetaan tunnistamislomake, joka sinun, vaihtokiinteistön vaihtajan, on täytettävä ja allekirjoitettava.
- Tunnista kiinteistö tai kiinteistöt, jotka aiot myydä.
- Tämän on tapahduttava vaihtojakson 45:nnen vuorokauden keskiyöhön mennessä.
- Lähetä täytetty ja allekirjoitettu kappale Equity Advantagelle faksilla, postitse tai sähköpostitse.
- VIRKAVIRASTO EI MYÖNNÄ LISÄTIETOJA, ellei sinua ja/tai kiinteistöä koske presidentin julistama katastrofi.
- Ota yhteyttä sulkemisasiamieheen
- Tarjoa myyntitiedot.
- Informoi sulkemisasiamiestä siitä, että myyntiin liittyy 1031-vaihto ja että Equity Advantage ottaa häneen yhteyttä pian.
- Sulkeutuminen tapahtuu
- Luovutetun kiinteistön sulkeutumisen on tapahduttava ennen 180 päivän määräaikaa.
- Ota yhteyttä Equity Advantageen, jotta asianmukaiset vaihto-asiakirjat luodaan.
- Seuraavat vaiheet vaihtelevat sen mukaan, onko Equity Advantage parkkeeraa luovutetun vai korvaavan kiinteistön. (Katso Pysäköinti)
EQUITY ADVANTAGEn TOIMENPITEET KORVAAVAN VAIHTOEHTOEHTOJEN TÄYTTÄMISEKSI
Pysäköinti
- EAT ottaa omistusoikeuden korvaavaan kiinteistöön tai luovutettuun kiinteistöön. (Tätä prosessia kutsutaan usein sijoitusomaisuuden ”pysäköinniksi”. Equity Advantage päättää, minkä kiinteistön omistusoikeus otetaan pankkirahoituksen, vaihtovaatimusten, luovutetun kiinteistön oman pääoman ja Exchangerin mieltymyksen mukaan.)
- Equity Advantage laatii vuokrasopimuksen ja/tai kiinteistönhoitosopimuksen EAT:n ja Exchangerin välille, jotta Exchangerilla on pääsy pysäköityyn kiinteistöön.
- Luovutettu kiinteistö myydään, ja myyntitulot menevät Equity Advantagelle.
- E Equity Advantage maksaa pois alkuperäisen lainan, jonka olet myöntänyt EAT:lle.
- Sen jälkeen kun Equity Advantage on maksanut pois alkuperäisen lainan, jonka olet myöntänyt EAT:lle, Equity Advantagen mahdolliset jäljellä olevat varat käytetään korvaavan kiinteistön velan lyhentämiseen.
- Riippuen siitä, minkä kiinteistön Equity Advantage parkkeeraa, Equity Advantage luovuttaa korvaavan kiinteistön omistusoikeuden omistusoikeutesi sinulle joko luovutuskirjalla tai EAT:n jäsenyyden luovutuksella. Jos Equity Advantage on jo vaihtanut kiinteistöjä vaihtokohteen kanssa, vaihto on valmis, kun Equity Advantage maksaa alkuperäisen lainan takaisin.
