Asuntolainan uudelleenrahoitus voi olla houkuttelevaa, varsinkin kun voit varmistaa alhaisemman koron ajankohtana, jolloin ne ovat historiallisen alhaiset. Sinulla on mahdollisuus alentaa kuukausittaisia maksuja, maksaa asuntolainasi takaisin nopeammin ja ehkä jopa hyödyntää osa kotisi pääomasta. Sulkemiskulut ja maksut voivat kuitenkin nopeasti syödä kaikki toivomasi säästöt, jolloin voit jäädä siihen, mistä aloitit – tai vielä pahempaan.
Joissakin tilanteissa asuntolainan uudelleenrahoitus on ehdottomasti järkevää. Vähän matematiikkaa voi auttaa sinua tunnistamaan nämä mahdollisuudet.
Know Your Break-Even Point
Yksi työkalu, joka auttaa arvioimaan jälleenrahoitusta, on break-even point. Tämän analyysin avulla voit selvittää, kuinka kauan kestää saada jälleenrahoituksesta maksamasi kulut takaisin. Oletetaan esimerkiksi, että maksat uudesta lainasta 2 000 dollaria sulkemiskustannuksia ja maksuja, ja uusi maksusi on 100 dollaria kuukaudessa pienempi kuin nyt. Tässä skenaariossa kannattavuuden saavuttaminen kestää 20 kuukautta (laskutoimitus: 2 000 dollaria kuluja jaettuna 100 dollarin kuukausittaisella säästöllä). Sen jälkeen voitat 100 dollaria joka kuukausi.
Katteellisen kannattavuusrajan laskemiseksi jaa kuukausittaiset säästösi jälleenrahoituksen vaatimilla kustannuksilla. Kirjallinen kaava näyttäisi tältä:
Jälleenrahoituksen järkevyyden kannalta kannattavuuspisteen on oltava suhteellisen pian. Lyhyempi ajanjakso antaa sinulle mahdollisuuden hyötyä useamman vuoden ajan ennen kuin myyt tai jälleenrahoitat uudelleen. Tämä laskelma on erityisen hyödyllinen, jos suunnittelet muuttoa, koska sinulla on jo käsitys siitä, milloin saattaisit myydä asuntosi.
Jälleenrahoituksen sulkemiskustannukset ovat usein noin 3-6 % lainan pääomasta. Muista, että kustannukset ja maksut voivat vaihdella jonkin verran lainanantajittain ja jopa lainakohtaisesti, joten ota tämä huomioon laskelmia tehdessäsi.
Vaihtaminen ARM- ja kiinteäkorkoisen asuntolainan välillä?
Yksi tapauksista, jolloin voi olla järkevää vaihtaa asuntolainaa, on vaihtaa vaihtuvakorkoisen asuntolainan (ARM) ja kiinteäkorkoisen asuntolainan välillä. ARM-asuntolainat voivat lopulta päätyä korkeampiin korkoihin kuin kiinteäkorkoiset asuntolainat, vaikka ARM-asuntolainan korko olisikin aluksi alhaisempi. Nämä alhaiset korot voivat johtaa siihen, että lainanottajat joutuvat myöhemmin yllätetyksi, kun heidän kuukausimaksunsa nousevat korkojen myötä. ARM-lainan jälleenrahoittaminen kiinteäkorkoiseksi 15 tai 30 vuoden asuntolainaksi voi poistaa vaihtuviin korkoihin liittyvän epävarmuuden. On ihanteellista tehdä tämä vaihto silloin, kun korot ovat alhaalla.
Toisaalta, kun asuntolainojen korot ovat laskussa ja odotat sen jatkuvan, voi olla järkevää vaihtaa korkeakorkoisesta kiinteäkorkoisesta asuntolainasta ARM-lainaan, jossa hyödynnetään alhaisempia korkoja. Tällainen jälleenrahoitus sopii parhaiten asunnonomistajille, jotka pystyvät sietämään korkeammat kuukausimaksut, jos korot pomppaavat jälleen ylöspäin.
Tulevaisuutta on mahdotonta ennustaa, joten epävarmuutta on aina, kun valitaan kiinteäkorkoisen lainan ja ARM-lainan välillä. Jos valitset ARM-mallin, varmista, että sinulla on varaa korkeampiin maksuihin kaiken varalta.
Lyhyempi laina-aika
Refinansioimalla voit ehkä maksaa asuntosi pois nopeammin, jolloin säästät vuosia maksuja lainastasi. Voit myös hyötyä lyhyemmän laina-ajan alhaisemmista kokonaiskorkokustannuksista.
30 vuodelle jaettu asuntolaina maksaa enemmän korkoa kuin 15 vuodelle jaettu laina. Esimerkiksi 200 000 dollaria, joka lainataan 30 vuodeksi 4 %:n korolla, maksaa pelkästään korkoja 143 739 dollaria. Sama asuntolaina 15 vuoden aikana maksaa 66 288 dollaria korkoja. Jos siis haluat minimoida korkokulut ja päästä veloista eroon nopeammin, lyhennetty jälleenrahoitus on järkevää. Lisäksi lyhytaikaisissa lainoissa on yleensä alhaisemmat korot kuin pitkäaikaisissa lainoissa.
Hanki parempi korko
Kiinnityskorot vaihtelevat jatkuvasti. Saamasi korko riippuu lukuisista tekijöistä, kuten luottotiedoistasi, talouspolitiikasta ja omistamastasi kiinteistöstä. Jos korko, johon olit oikeutettu ostaessasi asuntosi alun perin, on huomattavasti korkeampi kuin se, jonka voisit saada nykyään, saatat säästää rahaa jälleenrahoituksella.
Parempi korko on aina mukavaa, mutta varmista, että pääset voitolle sulkemiskulujen maksamisen jälkeen. Muutamia tapoja tehdä tämä ovat:
- Tehdä kannattavuusanalyysi, kuten edellä on kuvattu
- Katsoa elinkaaren aikaisia kokonaistulokustannuksia (ks. alla)
Milloin on syytä olla varovainen jälleenrahoituksen suhteen
Jossain tapauksissa jälleenrahoitus ei ole hyvä idea. Joskus esimerkiksi kokonaiskorkokulusi nousevat – vaikka kuukausimaksusi pienenisi. Tämä pätee erityisesti, jos uudella lainallasi on pidempi laina-aika, kuten silloin, kun vaihdat 15-vuotisesta lainasta 30-vuotiseen asuntolainaan.
Kuoletuskuukausitaulukko voi auttaa havainnollistamaan, miten tämä tapahtuu. Aina kun maksat kuukausimaksun, osa maksusta menee lainaamasi pääoman maksamiseen ja osa korkokuluihin. Lainan alkuvuosina suurin osa jokaisesta maksusta menee korkoihin, eikä pääomaa juurikaan lyhennetä.
Jos säilytät vanhan lainasi, yhä suurempi osa jokaisesta maksusta menee ajan myötä lainasaldon pienentämiseen. Mutta jos hylkäät vanhan lainasi ja otat uuden, palaat takaisin lyhennysprosessin alkuun ja takaisin niihin alkuvaiheen maksuihin, jotka ovat enimmäkseen korkokuluja. Jos sinulla oli 30 vuoden asuntolaina ja jälleenrahoitit sen 10 vuoden kuluttua toiseen 30 vuoden asuntolainaan, se on kuin kellon nollaaminen – maksat asunnostasi maksuja yhteensä 40 vuoden ajan.
Katso kokonaiskuvaa ennen jälleenrahoitusta. Saatat maksaa muutama sata dollaria vähemmän joka kuukausi, jos teet jälleenrahoituksen, mutta se voi maksaa sinulle kymmeniä tuhansia dollareita enemmän korkoina elinaikanasi.