Paikalliset asuntomarkkinat näyttävät olevan nousussa. Vaikka tämä on hyvä merkki elpyvästä taloudestamme, se on myös sopiva aika ostajille muistuttaa itseään joistakin riskeistä ja laillisista oikeuksistaan asuntoa ostaessaan.
Maximi ”ostaja varo” (tai caveat emptor) pätee asunnon ostamiseen yhtä lailla kuin omenan ostamiseen. Kuten Michael D. Akerly, et al, eds., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) sivulla 3525 toteaa:
Virheitä pidetään kahdenlaisina, piilevinä ja ilmeisinä.
Patenttivirheitä ovat virheet, jotka voidaan havaita tarkastamalla ja ostajan tavanomaisella valppaudella. Näiden osalta tavanomainen sääntö on caveat emptor.
Latentteja virheitä ovat virheet, joita ei paljastuisi millään sellaisella tutkimuksella, jonka ostaja voi tehdä ennen sopimuksen tekemistä (34 Halsbury’s Laws of England, 3. painos, s. 211, s. 353).
Myyjällä ei ole velvollisuutta ilmoittaa patenttivirheestä siksi, että ostaja olisi voinut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe tekemällä kohtuullisen selvityksen kodista. Jos esimerkiksi kaide on rikki, sinulla ei ole mitään oikeussuojakeinoja myyjää vastaan rikki menneen kaiteen vuoksi sen jälkeen, kun olet ostanut asunnon.
Jos myyjä pyrkii salaamaan patenttivirheen johdattaakseen ostajaa harhaan tai tyynnyttääkseen hänen epäilyksensä, tätä toimintaa voidaan pitää vilpillisenä, ja sen seurauksena ostajalla voi olla lakiin perustuva oikeus saada korvaus myyjältä.
Jos myyjä oli tietoinen piilevästä viasta ja jätti sen ilmoittamatta, tämä voidaan tulkita harhaanjohtamiseksi ja antaa ostajalle laillinen oikeus periä korvausta myyjältä.
Miten voit siis suojautua ostajana? Alla on vain muutamia esimerkkejä.
- Palkkaa pätevä kotitarkastaja tutkimaan mahdollinen kotisi. Hyvä kotitarkastaja varmistaa, että olet tietoinen mahdollisista patenttivirheistä ennen kuin ostat kodin.
- Varaa aikaa tehdä omat perusteelliset tutkimuksesi kodista.
- Älä tyydy siihen, mitä myyjän kiinteistönvälittäjä saattaa kertoa sinulle kodin kunnosta. Tönäise, tönäise ja tee mitä tahansa, jotta voit vakuuttua siitä, että mahdollinen kotisi on mielestäsi hyväksyttävässä kunnossa.
- Katso huolellisesti läpi tiedonantovelvollisuusilmoitus ja puutu mahdollisiin huolenaiheisiisi. Ilmoituslomake liitetään yleensä kaikkiin tavanomaisiin osto- ja myyntisopimuksiin, ja siinä ilmoitetaan tosiseikat monista kodin rakenteeseen ja perustuksiin liittyvistä tärkeimmistä seikoista. Ilmoitus on laaja, joten jos jokin huomautus aiheuttaa huolta, voit vaatia lisätietoja.
- Sisällytä osto- ja myyntisopimukseen kaikki vakuutukset ja takuut, jotka houkuttelivat sinut ostamaan asunnon. Useimmat osto- ja myyntisopimukset sisältävät lausekkeen ”ei muita vakuutuksia tai takuita”. Jos myyjä on esimerkiksi kertonut sinulle, että takapihan hedelmäpuut ovat palkittuja ja että voit nauttia näistä puista ja niiden hedelmistä saatavista voitoista, jos tätä vakuutusta ei ole sisällytetty sopimukseen, sinulla ei välttämättä ole laillista oikeutta vaatia korvausta, jos väite osoittautuu epätodeksi.
- Käy mahdollisessa kodissasi eri vuorokaudenaikoina/viikolla. Jotkin kodin ongelmat ovat havaittavissa vain tietyissä olosuhteissa, joten varmista, että vierailet eri sää- tai viikon aikoina. Esimerkiksi asiassa Trakalo v. Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), kantajat kävivät kodissa vain kerran 40-50 minuutin ajan, mutta kävi ilmi, että ajan kuluessa ja erityisesti kostealla säällä koti haisi ylivoimaisesti kissan virtsalle. Vaikka kantajat pystyivät saamaan korvauksen vian piilevän luonteen vuoksi, oston välttäminen kokonaan olisi saattanut helpottaa heidän elämäänsä huomattavasti.Samoin monet ostajat vierailevat tulevan kotinsa luona kesken etsintöjen päivällä vain huomatakseen, että ruuhka-aikojen liikenne tai viikonlopputapahtumat tekevät asunnosta ennakoitua vähemmän toivottavan. Nämä ongelmat olisivat luonteeltaan patentteja ja kuuluisivat ostajan varovaisuuden piiriin.
- Kysy myyjältä suoraan kodin tärkeistä huolenaiheista, jotka ovat sinulle henkilökohtaisia, ja kerro myyjälle, kuinka tärkeä asia sinulle on. Hanki vastaus myös kirjallisena ja harkitse sen sisällyttämistä sopimukseen (ks. kohta 4). Jos sinulla on esimerkiksi merkittävä lemmikkieläinallergia, kerro myyjälle, että tämä on sinulle olennainen huolenaihe, ja kysy myyjältä, onko hänellä lemmikkejä. Pyydä myyjää sitoutumaan kirjallisesti siihen, onko hän tietoinen siitä, että asunnossa on lemmikkejä. Ihannetapauksessa tämä olisi sisällytettävä sopimukseen, jotta sinulla olisi oikeus nostaa kanne sopimusrikkomuksen perusteella, jos väite osoittautuu valheelliseksi, mutta kirjallisen väitteen esittäminen voi auttaa tarvittaessa perimään korvauksia myyjältä väärän tiedon antamisen perusteella. Sen toteaminen, että asia on tärkeä tekijä, kun valitset, ostatko asunnon vai et, voi myös auttaa mahdollisissa tulevissa oikeudenkäynneissä.
Edellä oleva on tarkoitettu vain tiedoksi, eikä se ole oikeudellista neuvontaa, eikä sitä pidä tulkita sellaiseksi. Jos sinulla on oikeudellisia vaikeuksia, ota rohkeasti yhteyttä mihin tahansa pätevään lakimieheemme.
Jeremy Burgess on Pushor Mitchellin oikeudenkäyntiasiamies, ja hän on avustanut useita asiakkaita, jotka ovat kohdanneet ongelmia asuntonsa ostamisen jälkeen. Jos sinulla on odottamattomia ongelmia ostamasi kodin kanssa, älä epäröi ottaa yhteyttä Jeremyyn luottamuksellisesti: [email protected] tai 250-869-1156.
Jeremy Burgess
Jeremy Burgess
Jeremy Burgess on kokenut oikeudenkäyntiasiamies, joka on ajanut ja puolustanut kanteita Brittiläisen maakunnan maakunnallisissa, korkeimmissa ja muutoksenhakutuomioistuimissa