Taantumat ja asuntojen hintojen lasku eivät ole mitään uutta. Asuntojen hinnat lähtivät syöksylaskuun vuoden 1929 suuren laman aikana, ja jälkikäteen ajateltuna tuo asuntolama ei oikeastaan ollut hyvä hetki ostaa kiinteistöjä lyhyellä aikavälillä, koska se kesti vuoteen 1939 asti.
Vuoteen 1945 asti on ollut 11 lamaa, jotka ovat kestäneet keskimäärin 11 kuukautta saavuttaakseen alimman pisteensä. Monet niistä jakoivat osakekurssien ja kuluttajien luottamuksen laskun – ja ne kaikki olivat hyviä aikoja ostaa kiinteistöjä.
Sinun pitäisi tietää kaikki hyvät ja huonot puolet siitä huolimatta ennen kuin syöksyt sisään.
Ennen kuin ostat: Be Honest About Your Finances
Kysymys ei oikeastaan ole, kuinka alas hinnat voivat laskea taantuman aikana. Kyse on siitä, kuinka paljon kiinteistöjä sinulla on varaa ostaa ennen kuin hinnat nousevat taas. Asuntolainan maksaminen ja laskusuhdanteen yli selviytyminen on yhtä tärkeää kuin edullisen asunnon löytäminen.
Arvioi rehellisesti myös omia taloudellisia olosuhteitasi – taantumat eivät vaikuta vain asunnon omistajiin. Työpaikkojen epävakaus voi muuttaa edullisen asuntokaupan taloudellisesti vaikeaksi. Jos olet yrityksen omistaja, arvioi, kuinka todennäköistä on, että yrityksesi menestyy nykyisessä taloustilanteessa.
Taloutesi vakauden ymmärtäminen on taantuman aikana yhtä tärkeää kuin hyvän kiinteistökaupan löytäminen.
Taantuman aikana ostamisen edut
Hinnat ovat alhaisemmat
Talojen arvoilla on taipumus laskea taantuman aikana. Jos siis etsit asuntoa, löydät todennäköisesti:
- Kodinomistajia, jotka ovat halukkaita alentamaan pyyntihintaansa
- Kodinomistajia, jotka tekevät lyhytaikaista myyntiä päästäkseen irti asuntolainastaan
- Pankit, jotka myyvät pakkohuutokaupattuja kiinteistöjä
Kaikki nämä skenaariot johtavat tyypillisesti siihen, että ostohinnat ovat alhaisemmat kuin tai reilusti alhaisemmat kuin ne hinnat, joita asunnosta vaadittaisiin terveen talouden vallitessa.
Esimerkiksi kodin keskimääräinen myyntihinta tammi-maaliskuussa 2007 oli 322 100 dollaria. Kun suuri taantuma iski seuraavana vuonna, asuntojen hinnat laskivat. Ne olivat alimmillaan kaksi vuotta myöhemmin, keskimäärin 257 000 dollaria tammi-maaliskuussa 2009.
Samana aikana pakkohuutokaupat yli kaksinkertaistuivat alle 150 000:sta yli 350 000:een.
Hinnoittelun alenemisen ja pakkohuutokauppojen lisääntymisen yhdistelmä tuo markkinoille edullisempia asuntoja.
Korkotaso on alhaisempi
Kotien hintojen alenemisen myötä asuntojen hinnat laskevat, mutta myös asuntolainojen korot laskevat yleensä. Asuntoteollisuudella on tärkeä rooli taloudessa. Niinpä laskemalla asuntolainakorkoja taantuman aikana liittovaltion hallitus toivoo piristävänsä asuntojen myyntiä tekemällä asuntolainojen ottamisen halvemmaksi.
Tammikuun 2007 lopulla 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan keskikorko Yhdysvalloissa oli 6,25 %. Kaksi vuotta myöhemmin, taantuman keskellä, sama korko laski 5,10 prosenttiin. 1,15 prosentin lasku pienentäisi 300 000 dollarin asuntolainan kuukausimaksua lähes 220 dollarilla.
Hae tarjouksia useilta lainanantajilta varmistaaksesi, että saat parhaan mahdollisen koron.
Asuntolainan ostamisen haitat asuntolaman aikana
Eivät kaikki myynnissä havaitsemasi asunnot ole edullisia. Osa edullisimmista kodeista on sellaisia, jotka vaativat korjauksia, joten sinun pitäisi pystyä erottamaan toisistaan suuri remontti ja koti, joka vaatii vain pieniä kosmeettisia korjauksia.
Yksi syy siihen, että saatat törmätä koteihin, jotka vaativat tavallista enemmän työtä, on aika. Jos kodinomistajat ovat muuttaneet pois tai koti on ulosmitattu, se on saattanut seistä tyhjillään kuukausia ilman minkäänlaista kunnossapitoa.
Ole varovainen ulosmittausten ja lyhyeksi myytyjen asuntojen suhteen
Varastojen ulosmittauksia ja lyhyeksi myytyjä asuntoja on runsaasti huonoissa talouksissa. Asuntolainojen laiminlyönnit vaikuttavat asuntojen arvoon, ja läheiset asunnot kärsivät usein pakkolunastusten vaikutuksesta, varsinkin kun pakkolunastuksia on haettu useita.
Pakkolunastuksessa lainanantaja takavarikoi asunnon maksamatta jättämisen vuoksi ja siirtää omistusoikeuden omiin nimiinsä. Lyhyessä myynnissä asunnonomistaja myy asunnon alle sen, mitä hän on velkaa, välttääkseen pakkohuutokaupan.
Lyhyessä myynnissä olevat tai pakkohuutokaupattavat asunnot myydään usein alle markkina-arvon, mikä tekee niistä houkuttelevan vaihtoehdon asunnonostajille. Näihin koteihin liittyy kuitenkin usein monenlaisia ongelmia:
- Lyhytaikaiseen myyntiin osallistuu usein useita lainanantajia, ja sopimuksen tekeminen kestää kauan
- Kodeissa voi olla vakavia vaurioita, jotka johtuvat pitkittyneestä tyhjillään olosta
- Suljetut asunnot myydään sellaisenaan, monissa tapauksissa
Vaikka ulosmittaukset ja lyhytaikaiset myynnit voivat olla edullisia, on todennäköistä, että joudut kohtaamaan matkan varrella ongelmia, joita kohtaisit kunnossa olevan kodin kanssa.
Älä laiminlyö omistusoikeushakua
Huumaavassa toivossa, että pakkohuutokauppa tai lyhytaikainen myynti päättyy, on tärkeää varmistaa, että kiinteistönvälittäjäsi järjestää omistusoikeushakua. Nämä haut ovat tärkeitä, koska ne varmistavat, että kodin omistusoikeuteen ei liity ongelmia.
Taloudellisissa vaikeuksissa olevat myyjät eivät välttämättä ole vain veden alla kiinteistöjensä osalta. He saattavat olla velkaa myös muille huomattavia summia. Kodinomistaja voi esimerkiksi palkata urakoitsijan tekemään keittiöremontin. Kun lama iskee, kodinomistajalla ei ole enää varaa maksaa urakoitsijalle. Niinpä urakoitsija jättää ”mekaanikon panttioikeuden”, joka edellyttää maksua ennen kuin koti myydään.
Varmista, että teet perusteellisen omistusoikeustutkimuksen varmistaaksesi, ettei kiinteistöön ole kohdistunut urakoitsijoiden, veroviranomaisten tai luottolaitosten panttioikeuksia. Et halua joutua selvittelemään näitä päänvaivoja sen jälkeen, kun olet ostanut kotisi.
Lopputulos
Kodin ostaminen taantumassa ei ole aivan niin yksinkertaista kuin miltä se näyttää, joten on tärkeää, että muistat muutamat keskeiset periaatteet kodin etsinnän aikana.
Ole kärsivällinen
Jos haluat hankkia kodin mahdollisimman pienellä rahalla, varaudu pitkään sulkemisprosessiin. Pankeilla on taipumus pitkittää lyhytaikaisia myyntejä ja pakkohuutokauppoja, mikä aiheuttaa turhautumista sekä ostajalle että myyjälle.
Ole fiksu
Jos sinulla on rahaa ostaa asunto, on hyvin mahdollista, että saat asuntolainastasi paremman koron kuin ennen taantumaa. Älä hyppää heti ensimmäiseen lainanantajan tarjoamaan korkoon, vaan katso ympärillesi.
Ole ystävällinen
Lama pakottaa asunnonomistajat myymään, kun he eivät ole valmiita, mikä voi aiheuttaa turhautumista ja surua. Ymmärrä, että se, mikä voi olla ihanteellinen aikataulu sinulle, ei välttämättä ole ihanteellinen aikataulu asunnon omistajalle.