Q.Vuokrasopimuksessani sanotaan, että minun on maksettava vuokra kuukauden ensimmäiseen päivään mennessä. Olen myöhästynyt lähes joka kuukausi muutaman päivän, eikä vuokranantajani ole koskaan vastustanut sitä. Äskettäin myöhästyin kaksi päivää, ja nyt vuokranantajani haluaa häätää minut, koska en ole maksanut vuokraa ajoissa. Voiko hän häätää minut?
A.Kun kaksi osapuolta sitoutuu vuokrasopimuksen kirjallisista ehdoista poikkeavaan menettelytapaan, tuomioistuin katsoo usein, että vuokrasopimuksen kirjallisista ehdoista on luovuttu. Tämän taustalla on teoria, jota kutsutaan sopimusvapaudeksi. Sopimus voi syntyä kahdella tavalla, joko sanoin (kirjallisesti tai suullisesti) tai tekojen kautta. Kirjallinen vuokrasopimus on esimerkki ensimmäisestä sopimustyypistä eli nimenomaisesta sopimuksesta. Asiakirjat (vuokran maksaminen joka kuukausi muutaman päivän myöhässä, eikä vuokranantaja vastusta sitä) ovat implisiittinen sopimus. Osapuolten tekstit osoittavat tuomioistuimelle, että osapuolet aikoivat sitoutua eri sopimukseen kuin mihin he olivat aiemmin päätyneet.
Mielenkiintoista on, että mitä useammin voit osoittaa tuomioistuimelle, että olit myöhässä, sitä parempi se on sinulle. Vuokranmaksun myöhästyminen yhden tai kaksi kertaa ei välttämättä riitä tuomioistuimelle toteamaan, että vuokranantaja luopui oikeudestaan sopimusehtojen tiukkaan noudattamiseen. Myöhästyminen kuukausi toisensa jälkeen osoittaa tuomioistuimelle mallin, toimintatavan, joka sai vuokralaisen luottamaan siihen, että muutaman päivän myöhästyminen ei ollut iso asia.
Ainoa tapa, jolla vuokranantaja voi saada takaisin oikeutensa vuokrasopimuksen kirjallisten ehtojen tiukkaan noudattamiseen, on lähettää kirje tiukasta noudattamisesta. Tässä kirjeessä on sanottava jotakuinkin näin: ”Okei, vuokralainen, olet aiemmin myöhästynyt vuokranmaksusta, ja olen hyväksynyt tällaiset maksut, mutta nyt tämä kaikki muuttuu, ja tästä lähtien vaadin, että vuokranmaksu suoritetaan tiukasti vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti.” Tämä kirje on siis hyvä. Jos vuokranantajasi lähettää sinulle tällaisen kirjeen, tuomioistuin tuskin toteaa luopumista seuraavalla kerralla, kun myöhästyt vuokranmaksusta.
Tämmöinen argumentti toimii lähes kaikkien kirjallisen vuokrasopimuksen ehtojen kanssa. Jos vuokrasopimuksessasi sanotaan, että lemmikkieläimiä ei saa tuoda, mutta vuokranantajasi on alusta alkaen tiennyt, että sinulla on asunnossa lemmikkieläin, voit väittää, että vuokranantajasi on luopunut lemmikkieläimiä koskevan lausekkeen tiukasta noudattamisesta. Ainoa komplikaatio syntyy silloin, kun vuokrasopimuksessa on luopumisen vastainen lauseke. Joissakin vuokrasopimuksissa todetaan, että mikään menettely ei merkitse sopimuksen ehdoista luopumista. Vuokralainen väittää luonnollisesti, että tällainen lauseke estää sopimusvapauden, ja voi väittää, että luopumisen estävästä lausekkeesta on luovuttu, koska osapuolet ovat olleet sen kanssa ristiriidassa. Ohion lainsäädännössä ei ole tällä hetkellä selvää, voiko tuomioistuin panna täytäntöön tällaisen luopumisen vastaisen lausekkeen.
Tenant’s Guide to Fighting an Eviction