Jopa kaikkein kokeneimmille asunnonostaja, loppuvaiheessa kiinteistön sulkemiset voi yleensä olla aika vapinaa.
Usein, yksi yleisimmin unohdetaan segmentit sulkeminen prosessin kiehuu alas, miten ostaja ottaa omistusoikeus heidän uuden kodin.
Kun asuinkiinteistön osto päättyy, kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajan nimiin.
Yksi yleisimmistä kysymyksistä, joita saamme asuinkiinteistöjen ostaja-asiakkailtamme, liittyy siihen, mikä on paras tapa, jolla ostetun kiinteistön omistusoikeus siirtyy heidän nimiinsä.
Vaikka tämä on viimeisiä asioita, joita innostunut asunnonostaja miettii, omistusoikeudelliset yhtiöt ja lakiasiaintoimistot, jotka laittavat siirtoasiakirjat valmiiksi, kysyvät ostajilta rutiininomaisesti heidän toiveitaan. Usein tämä jättää kokemattomat ostajat pulaan ilman lakimiehen lisäapua.
Koska jokainen sulkeminen on ainutkertainen ja asunnonostajien tavoitteet ovat erilaiset, on parasta keskustella kaikista vaihtoehdoista asianajajan kanssa.
Floridassa tavallisimmat tavat, joilla asuinkiinteistöjen omistusoikeutta voidaan pitää hallussa, ovat yksinomistus, vuokralaiset yhteisessä omistuksessa (Tenants in Common), yhteisvuokrasuhde (Joint Tenancy), johon liittyy eloonjäämisoikeus (Joint Tenancy with right of survivorship), ja vuokrasuhde (Tenancy by the Entireties). Seuraavassa esitellään lyhyesti kukin:
Sole Ownership of Residential Real Estate
Sole Ownership on yksinkertaisin kiinteistöjen omistusmuoto, ja se on yleensä naimattomien yksityishenkilöiden tai naimisissa olevien yksityishenkilöiden hallussa, jotka haluavat hankkia yksinomaisen omistusoikeuden muuhun kuin asuinkiinteistöön sijoitustarkoituksessa.
Kiinteistöihin sijoittava puoliso voi tavallisesti tehdä sen ilman toisen puolison osallistumista yksinkertaisesti tekemällä valaehtoisen vakuutuksen tai Quit Claim Deed -asiakirjan, jolla luovutaan omistusoikeudesta kiinteistöön.
Vaikka yksinomistus tarjoaa ostajille yksinkertaisimman vaihtoehdon asuinkiinteistön yksinäiseen omistukseen, siitä ei kuitenkaan ole minkäänlaisia verotuksellisia tai perinnönsuunnitteluun liittyviä etuja. Esimerkiksi kun yksinomistaja kuolee, yksinomistuksessa oleva kiinteistö viivästyy, koska sen on käytävä testamenttituomioistuinten läpi, mikä lisää kustannuksia.
Tenancy in Common of Residential Real Estate
Tenancy in Common on käytössä silloin, kun kaksi tai useampi yksityishenkilö, jotka eivät ole naimisissa toistensa kanssa, hankkii omistusoikeuden kiinteään omaisuuteen.
Kullakin yhteisellä vuokramiehellä on kiinteistössä tietty omistusosuus, joka ei kuitenkaan ole välttämättä yhtä suuri. Kunkin yhteisvuokralaisen omistusosuus on kuitenkin yleensä määritelty kauppakirjassa.
Sen vuoksi, että tässä omistusmuodossa ei ole perintöoikeutta, yksi tärkeimmistä eduista, joita kiinteistön omistaminen tällä tavalla tarjoaa, on se, että kukin yhteisvuokralainen voi testamentilla siirtää osuutensa kiinteistöstä kenelle tahansa haluamalleen henkilölle.
Tästä seuraa kuitenkin suurin haittapuoli: yhteisvuokralaiset voivat joutua jakamaan kiinteistöä yhdessä täysin tuntemattomien henkilöiden kanssa. Näin ollen, jos vuokralaiset joskus joutuisivat riitoihin omaisuuden suhteen, toinen osapuoli voi nostaa osituskanteen toista osapuolta vastaan myydäkseen omaisuuden.
Toinen haitta, joka voi syntyä, on se, että tämä omistusmuoto voi myös johtaa siihen, että yhden vuokralaisen velkoja voi periä yhteisvuokralaisen jakamattoman osuuden velan maksamiseksi.
Yhteisvuokrasuhde perintöoikeuden kanssa kiinteistökaupoissa
Yhteisvuokrasuhde perintöoikeuden kanssa tarjoaa vaihtoehtoisen vaihtoehdon yhteisvuokrasuhteelle, ja sitä käytetään usein läheisten perheenjäsenten keskuudessa, jotka haluavat pitää kiinteistön omistusosuuden perheen sisällä.
Tällaisessa omistussuhteessa kaikkien yhteisomistajien on täytynyt saada omistusoikeus samaan aikaan, ja heillä on oltava yhtäläinen osuus kiinteistöstä.
Ja koska jokaisella yhteisomistajalla on eloonjäämisoikeus, kun yksi yhteisomistaja kuolee, hänen oikeutensa siirtyvät muille yhteisomistajille. Näin vältetään monet yhteisiin vuokrasuhteisiin liittyvät haitat, kuten testamenttikustannukset, koska eloonjääneen vuokralaisen tarvitsee yleensä vain kirjata vakuutuksen eloonjäämisoikeudesta ja toimittaa kuolintodistus omistusoikeuden selvittämiseksi.
Floridan kaltaisissa panttioikeudellisissa osavaltioissa yksi yhteisvuokralainen, joka kiinnittää osuutensa kohteena olevasta kiinteistöstä, tuhoaa yhteisvuokrasuhteen, jolloin lainanantajalle jää kiinnitys, joka kohdistuu vain osittaiseen osuuteen kiinteistöstä. Tämä ei vaikuta toisen yhteisvuokralaisen osuuteen. Näin ollen Joint Tenancy with Right of Survivorship voi aiheuttaa omat ainutlaatuiset haasteensa, jos sitä käytetään väärin.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
Tenancy by the Entirety -omistusoikeus kiinteään omaisuuteen voi syntyä vain sellaisten henkilöiden välille, jotka ovat avioliitossa toistensa kanssa kiinteistön hankintahetkellä.
Tällöin kummallakin puolisolla on yhtä suuri ja samanlainen osuus kuin toisella puolisolla, jota ei voida erottaa toisistaan niin kauan kuin molemmat puolisot ovat elossa ja pysyvät naimisissa.
Samoin kuin yhteisvuokralaisissa, joilla on eloonjäämisoikeus, kummankin puolison osuus siirtyy toiselle puolisolle kuolemantapauksen yhteydessä.
Yksittäisen puolison velkojat eivät kuitenkaan voi takavarikoida kiinteistöä. Jos puolisot lopulta eroavat, mikä tuhoaa kokonaisvuokraoikeuden tärkeimmän edellytyksen, osapuolten katsotaan omistavan erilliset, mutta jakamattomat osuudet kohteena olevasta omaisuudesta, kuten yhteisvuokralaisilla.
Johtopäätös
Ostajat jättävät usein huomiotta tehokkaimman tavan ottaa omistusoikeus asuinkiinteistöön kiinteistökauppojen aikana.
Tämä yksinkertainen vaihe sulkemisprosessissa voi kuitenkin määrittää kriittisiä tekijöitä, jotka vaikuttavat suuresti ostajiin myöhemmin.
Oikein omistusoikeuden valitseminen voi vaikuttaa esimerkiksi verotukseen, perintösuunnitteluun, vastuuseen ja mahdollisuuteen siirtää tai myydä kiinteistö tulevaisuudessa.
Vaikka edellä esitetyt tiedot esittelevät yleisimmät tavat omistaa kiinteistö Floridassa, kuhunkin vaihtoehtoon liittyy useita oikeudellisia ja verotuksellisia seurauksia.
On parasta aina ottaa yhteyttä pätevään asianajajaan ennen kuin omistusoikeus luovutetaan mihin tahansa kiinteistöön, jotta voidaan parhaiten harkita kaikkien omistusoikeutta koskevien vaihtoehtojen mahdollisia sudenkuoppia.