Alai

Ha egy bérleményt nem megfelelően kezelnek, az romokban hever. Szerencsére az ingatlanok kezelésének többféle módja létezik, amelyek minden bérbeadó igényeinek megfelelnek. Lehet teljesen kéznél lenni, vagy dönthet úgy, hogy mindent kiszervez. Itt van három menedzsment stratégia minden potenciális bérbeadó számára, hogy fontolóra vegye, hogy az ingatlant fenntartsa, működtesse és bevételt termeljen.

3 stratégia a bérlemény kezeléséhez

Mielőtt képes lenne kiválasztani a megfelelő stratégiát az Ön számára, meg kell értenie a bérlemény minden különböző területét, amelyet kezelni kell. A bérbeadó irányítási feladatai három részre bonthatók:

1. A bérlők kezelése
2. Az ingatlan karbantartásának és ellenőrzésének kezelése
3. A pénzügyek kezelése

1. A bérbeadó irányítási feladatai három részre bonthatók. Bérlők kezelése

A bérleménykezelésnek ez a legközvetlenebb és legnyilvánvalóbb része. Azonban sikeres bérbeadónak lenni sokkal többet jelent a bérleti díj beszedésénél. Kezelnie kell:

• A bérleti díjak beszedését: Az esedékességi időpontok meghatározása. A bérleti díj heti vagy havi beszedése. Késedelmi díjak és türelmi időszakok megállapítása. A ki nem fizetett bérleti díjak kezelése.
• Bérleti szerződések: Annak ellenőrzése, hogy a bérleti szerződés tartalmazza-e az állam bérbeadó-bérlő törvénye által előírt összes jogi feltételt. Annak biztosítása, hogy a bérleti szerződés naprakész legyen a törvény legfrissebb változatával. Az összes bérlő bérleti szerződés kezdő és befejező dátumának kezelése.
• Bérlő átvilágítása: Az üresedés meghirdetése. Időpontok egyeztetése. A jelentkezési lapokon szereplő információk ellenőrzése. Meghatározhatja azt is, hogy bizonyos bérlők megfelelőek-e.
• Beköltözés: A bérleti szerződések aláírása. A szabályok, követelmények és előírások átbeszélése. A kaució és az első havi bérleti díj beszedése. A bérlemény megtekintése és a bérlemény jelenlegi állapotának megállapítása.
• Kiköltözés: Annak ellenőrzése, hogy a bérleti időszak valóban lejárt-e. A bérlemény állapotának ellenőrzése, hogy nincs-e benne kár. Új bérlő keresésének megkezdése a lakáshoz.
• Bérlői panaszok: Panaszok kezelése. Játékterv felállítása a probléma megoldására.
• Javítási kérelmek: A kérések gyors megválaszolása. A javítás fontosságának rangsorolása. A javítás saját maga elvégzése vagy valakinek a megbízása.
• Bérlő kilakoltatása: A bérlőnek a kilakoltatás előtt a törvényileg előírt értesítések elküldése. Kilakoltatási kérelem benyújtása a bírósághoz. A kilakoltatás okát alátámasztó bizonyítékok elkészítése.

2. A kilakoltatás indoklása. Az ingatlan karbantartásának és ellenőrzésének irányítása

A bérleménykezelés második fő része maga az ingatlan. A fizikai struktúrát a bérlők egészsége és biztonsága érdekében fenn kell tartani. A biztosítótársasága is megkövetelheti, hogy a szerkezet bizonyos részei, például a tető, megfeleljenek bizonyos előírásoknak, különben megtagadja az ingatlan biztosítását.

• Karbantartás: Fűnyírás. A levelek felszedése. Hólapátolás. A szemét kivitele. Az összes közös terület tisztán tartása. A bérlőknek mindenkor folyóvízhez és télen fűtéshez való hozzáférés biztosítása. A tető szivárgásának, a vízvezetékek szivárgásának, a repedezett csempék, a laza korlátok, a hibás ajtó- vagy ablakzárak kijavítása.
• Ellenőrzések: A város, sőt a hitelezője és a biztosítótársasága által végzett ellenőrzésekkel is foglalkoznia kell. A városi ellenőrzések célja, hogy megbizonyosodjon arról, hogy ingatlana megfelel-e bizonyos egészségügyi és biztonsági előírásoknak. A hitelező és a biztosítótársaság azért ellenőrzi az ingatlant, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlan megéri-e azt az összeget, amelyet kölcsönöznek, vagy azt az összeget, amelyre biztosítják.

3. A pénzügyek kezelése

A menedzsment harmadik része, amellyel foglalkoznia kell, ha bérleményt birtokol, a pénzügyeket érinti. Meg kell értenie, hogy mennyi pénz jön be minden hónapban, és mennyi pénz megy ki.

• Bérleti díjak kifizetése: Mennyi bérleti díjat szed be havonta.
• Jelzáloghitel kifizetése: Mennyit fizet minden hónapban a jelzáloghitele után.
• Biztosítás: Mennyit fizet az ingatlana biztosításáért.
• Adók: Mennyi az éves ingatlanadója.
• Közművek: Ha a bérlők nem felelősek a közüzemi szolgáltatásokért, mennyi a víz-, gáz- és villanyszámla havonta az ingatlanra vonatkozóan.
• Díjak/Bírságok: Díjak, amelyeket esetleg az ingatlanellenőrzésekért vagy a bírósági költségekért kell fizetnie. Váratlan bírságok az ingatlan karbantartási problémái miatt.

3 Bérbeadási menedzsment stratégiák

Most, hogy megértette a bérlemény különböző területeit, amelyeket kezelni kell, meghatározhatja, hogyan kívánja kezelni ezeket a területeket. Három fő megközelítés létezik:

1. Do-It-Yourself Management
2. Half Do It Yourself/Half Outsource
3. Outsource Management Teljesen

1. Válassza ki a bérbeadói menedzsmentet. Do-It-Yourself Management

Ebben a menedzsment megközelítésben mindenért Ön a felelős, ezért DIY. Ön az, aki begyűjti a bérleti díjat, havat lapátol és benyújtja az adót.

Előnyök

• Teljes ellenőrzés: Bérleménytulajdonosként Ön egy vállalkozás tulajdonosa. Ha mindent maga csinál, tudja, hogy mi történik az üzlet minden részében.
• Gyorsan értesül a problémákról: Mivel a kezedben van az irányítás minden része, azonnal észreveszed, ha probléma merül fel. Sajnos, mivel az ingatlanodban mindenért te vagy a felelős, még mindig előfordulhat, hogy nem tudod azonnal kezelni a problémát.

Hátrányok

• A tudás hiánya: Lehetetlen mindenben szakértőnek lenni. Ha könyvelőt bízott volna meg az adóbevallásával, ahelyett, hogy maga végezte volna, a könyvelő talán számos olyan levonást észrevett volna, amiről ön nem tudott. Ha ügyvédet bízott volna meg a bérleti szerződés elkészítésével, ahelyett, hogy maga készítette volna el a bérleti szerződést, az ügyvéd talán bevett volna bizonyos állami bérbeadó-bérlő törvényeket, amelyeket Ön figyelmen kívül hagyott. Ha szakembert bízott volna meg az ingatlana tetőszerkezetének felszerelésével, ahelyett, hogy maga szerelte volna fel, talán nem kellett volna foglalkoznia a tető beázásával.
• Túlterhelés: Az, hogy minden mindenkinek mindent lehet, túl sok lehet. Mivel Ön mindenért felelősséget vállal, hajlamosabb lehet a hibázásra.

Legjobb

• A kis számú bérleményt bérbeadók számára.
• Azoknak a bérbeadóknak, akiknek korábban már volt vállalkozásuk.
• A bérbeadóknak, akiknek már van tapasztalatuk a bérlemények kezelésében.
• A bérbeadóknak, akik irányítást szeretnének.

2. Félig Do-It-Yourself / félig Outsource

A bérlemény kezelésének ezen megközelítésében Ön kezeli azokat a területeket, amelyeken úgy érzi, hogy szakértelemmel rendelkezik, majd kiszervezi azokat a területeket, amelyekkel nem érzi magát olyan jól, vagy egyszerűen nincs kedve kezelni.

• Jogi kérdések kiszervezése

Példának okáért dönthet úgy, hogy kiszervez minden olyan bérlemény-kezelési kérdést, amely jogi kérdésekkel jár: Lehet, hogy nagyszerűen érzi magát az ingatlan pénzügyeinek, a napi karbantartásnak és a bérlői panaszoknak a kezelésében, de nagyon kényelmetlenül érzi magát, amikor jogi kérdésekről van szó. Ebben az esetben felbérelhetne egy ügyvédet, hogy kezelje a felmerülő jogi kérdéseket. Ez magában foglalhatja a bérleti szerződés elkészítését, hogy az megfeleljen az összes állami bérbeadó bérlői törvényeknek, és kezelje az összes bérlő kilakoltatását.

• Karbantartási kérdések kiszervezése

Ebben a forgatókönyvben felbérelne egy ezermestert vagy épületfelügyelőt, hogy foglalkozzon minden karbantartási kérdéssel, de minden más gazdálkodási kötelezettséget maga kezelne.

Előnyök

• Időt szabadít fel: Ha nem csinál mindent, akkor több ideje lesz, pont. Hogy ezt az időt hogyan használod fel, az csak rajtad múlik. Lehet, hogy több időt ápol a családjával, vagy felhasználhatja ezt az időt arra, hogy további befektetési lehetőségeket találjon.
• Vannak szakértői: Átadod az irányítást másoknak, akik remélhetőleg többet tudnak egy adott területen, mint te.

Hátrányok

• Másokra támaszkodva:

Legjobb

• Azoknak a bérbeadóknak, akiknek egyre több bérleményük van.
• Az átlagos bérbeadónak.

3. Teljesen kiszervezi az irányítást

Ebben az irányítási stratégiában Ön birtokolja az ingatlant, de nem kíván gyakorlati irányító lenni. Úgy érzi, hogy az erőssége az ingatlanok kiválasztásában rejlik, nem pedig a napi műveletek irányításában. Felbérel egy ingatlankezelőt vagy egy ingatlankezelő céget. Az ingatlankezelő cégek mindent el tudnak látni, beleértve a bérlő szűrését, a bérlő beköltözését, a bérleti díj beszedését, a karbantartást és a javításokat, a bérlő kiköltözését és a bérlő kilakoltatását.

Előnyök

• Szabadság a napi fejfájástól: Nem kell hajnali kettőkor telefonhívásokat fogadnia, hogy a szomszéd túl hangosan zenél. Csak a legszükségesebb dolgokért leszel felelős, de a döntések, amelyekért felelős vagy, jellemzően a legfontosabb döntések lesznek, mint például az OK megadása a bérlő kilakoltatásának megkezdéséhez.

Hátrányok

• Költséges: Az ingatlankezelők évente több tízezer dollárba kerülnek. Minél több bérleménye van, annál többe fog kerülni.
• A rossz irányítás tönkreteheti az üzletét: Az üzletét, és így a megélhetését is valaki más kezébe adja. Nagyon nehéz lesz találni valakit, aki ugyanúgy törődik az Ön sikerével és kudarcával, mint Ön. Meg kell győződnie arról, hogy alaposan átvilágítja a leendő menedzsereket, és világos kilépési stratégiával rendelkezik, ha a dolgok rosszul alakulnak.

A legjobb

• A bérbeadók számára, akik messze laknak a bérleményüktől.
• A bérbeadók számára, akiknek nagyszámú bérleményük van.
• A diverzifikált befektetésekkel rendelkező ingatlanbefektetők számára.