Alai

Jump To:

• What is a short sale?

• A short sale folyamat idővonala

• Short sale folyamat a vevők számára

• Short sale folyamat az eladók számára

A short sale folyamat a kevésbé tökéletes pénzügyi helyzetben lévő lakástulajdonosok számára vált általános gyakorlattá, és jó okkal: Ez jelzi a hitelfelvevő közelgő képtelenségét, hogy visszafizesse jelzáloghitelét. A közhiedelemmel ellentétben azonban a short sales minden, csak nem rossz; egyszerűen csak egy szerencsétlen helyzethez kapcsolódik. Sőt, azt is mondhatjuk, hogy a short sales minden érintett számára előnyös. A rövid lejáratú értékesítés folyamata végül is kifejezetten arra szolgál, hogy segítsen a lakástulajdonosoknak, amikor a legnagyobb szükségük van rá.

Természetesen egyetlen lakástulajdonos sem örül annak, hogy olyan helyzetben találja magát, hogy rövid lejáratú értékesítést kell végrehajtania, de tény marad: a rövid lejáratú értékesítés minden érintett számára előnyösnek bizonyult. A lakástulajdonosoknak már nem kell tartaniuk a fenyegető fenyegetéstől, a bankok visszaszerezhetik a jelzálogszerződés aláírásakor eredetileg ígért pénz egy részét, és jó esély van arra, hogy a végső vásárló végül nagyszerű üzletet köt. Low and look, a short sale folyamat egy áldás álruhában, és az alábbiakban tisztázni kell, hogy miért.

Mi a Short Sale?

A short sale egy fordulat a kifejezés, hogy leírja a folyamatot a lakástulajdonos eladja az ingatlanukat kevesebb, mint amennyivel tartoznak a fennálló jelzálog. Abban az esetben, ha egyértelművé válik, hogy a hitelfelvevő nem lesz képes fenntartani jelzálogkötelezettségeit, az eredeti hitelező engedélyezheti számukra a short sale végrehajtását. Így a hitelezőnek lehetősége nyílhat arra, hogy megtérítse a késedelmes fizetésből eredő esetleges veszteségeket, a lakástulajdonos pedig elkerülheti az árverezést (vagy a hiteljelentésben szereplő egyéb hibákat). Bár a rövidre eladás nem az ideális forgatókönyv sem a bank, sem a lakástulajdonos számára, minden érintett számára egyértelműen jobb, mint az alternatívák.

A rövidre eladási folyamat menetrendjének megértése

A rövidre eladási folyamat menetrendje sok bürokratikus “bürokrácia” kegyelmének van kitéve, és ezért nehéz bármilyen bizonyossággal meghatározni. Ha másért nem is, túl sok mozgó alkatrész és döntést kell hozni ahhoz, hogy pontosan meg lehessen becsülni, hogy pontosan mennyi ideig tart egy adott rövid eladás. Ez azt jelenti, hogy a rövidre eladás egy hónaptól akár hat hónapig is eltarthat, és számos oka van annak, hogy a rövidre eladási folyamat még tovább is elhúzódhat.

Hogy világos legyen, a rövidre eladás valószínűleg tovább tart, mint a hagyományos eladás, egy egyszerű okból: a kommunikáció miatt. A rövidre eladási folyamat szinte minden egyes lépése megköveteli, hogy a lakástulajdonos valamilyen szinten kommunikáljon a bankkal. Mint ilyen, sok az oda-vissza út, és még több a várakozás a dolgok megoldására. Akár négy hónapig is eltarthat, amíg az eredeti hitelező egyáltalán jóváhagyja a rövid lejáratú eladást.

A bankok ugyanis csak végső megoldásként engedik meg a hitelfelvevőknek a rövid lejáratú eladást, ezért kellő körültekintéssel járnak el, és gondoskodnak arról, hogy a rövid lejáratú eladás legyen az egyetlen logikus választás a folytatáshoz. A hitelezőknek nem okoz gondot, hogy időt szánnak arra, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a helyes döntést hozzák meg, mivel sok pénz forog kockán. Csak akkor, ha biztosak abban, hogy a rövid lejáratú eladás a legjobb érdekükben áll, akkor lépnek előre a folyamatban. Sajnos az eladók számára ez akár hónapokig is eltarthat – és ez még csak a kezdet.

Mihelyt a lakástulajdonos zöld utat kap, elvárják tőle, hogy saját maga adja el a lakását. A mai készletszűkében biztosra vehető, hogy az otthonok gyorsabban fognak elkelni, mint a közelmúltban, de elkalandozom. A lakáspiac nem igazán követ semmilyen szabályt. Az év elején a RedFin adatai szerint a lakások átlagosan 53 napig álltak a piacon. Persze lehet, hogy gyorsan elkelnek, de az is lehet, hogy nem. És ne feledjük, hogy a ház tényleges eladásához szükséges idő hozzáadódik ahhoz az időhöz, amit a bank jóváhagyásának megszerzésével töltöttünk. A legjobb esetben az átlagos lakástulajdonosnak már három-négy hónapot kell várnia.

Az ajánlat beérkezése után a lakástulajdonosnak jóvá kell hagyatnia azt a hitelezővel, mielőtt továbbléphetne, ami még több időt vesz igénybe a rövidre eladási folyamathoz. Ha szerencséjük van, a bankok egyszerűen elfogadják az ajánlat feltételeit. Azonban van rá esély, hogy további tárgyalásokra lesz szükség, ami tovább hosszabbítja a folyamatot.

A rövidre eladási folyamat a vevők számára

A rövidre eladási folyamat kétségkívül könnyebb a vevők számára, mint az eladók számára. Ez azt jelenti, hogy a short sale megvásárlása egybeesik egy jelentős kikötéssel: Ön nem kizárólag a lakástulajdonossal tárgyal, hanem a lakástulajdonossal és a hitelezőjével. Minden ajánlatot benyújtott egy short sale kell kapnia jóváhagyást az adott hitelező, ami lehet, hogy a tárgyalások egy kicsit hosszabb és nehezebb.

Tippek vásárlásához Short Sale ingatlan

Tippek vásárlásához egy short sale ingatlan terjedhet a teljesen haszontalan és felbecsülhetetlen értékű. Ez azt jelenti, hogy rengeteg információ van odakint, amit magadnak kell átrostálnod, hogy eldöntsd, hogy érdemes-e alkalmazni a saját rövid eladási stratégiádban. Van azonban néhány általánosan elfogadott tipp, amelyet senki sem fog diszkreditálni, és ezek közül nem utolsósorban a következők:

• Gyakorold a türelmet: Azok, akik már értik a rövid eladási folyamat idővonalát, több mint tisztában vannak azzal, hogy mennyi ideig tart. Azonban, ahogy már utaltam rá, a rövidre eladás menetrendje hosszadalmas lehet. A vevőknek ezért a legmagasabb fokú türelmet kell gyakorolniuk. A short sale megvásárlása hosszú időt vehet igénybe, de a kedvezmény nagyon is megérheti a várakozást.

• Ne nyújtson be lowball ajánlatot: Bár a short sales gyakran árengedménnyel történik, most nincs itt az ideje, hogy objektíven alacsony ajánlatot nyújtson be. Deidre Woollard a Millionacres-nél hangsúlyozza, hogy lehet, hogy nem is éri meg a befektetőnek a helyi piaci értékek alatti ajánlatokat benyújtani, és azt javasolja, hogy “a legtöbb bank elutasít egy nagyon alacsony ajánlatot, ha az ingatlan viszonylag aktív piacon van”. Ne feledje, az ajánlatát a banknak jóvá kell hagynia ahhoz, hogy elfogadják, és feltételezhető, hogy nem fogadnak el kevesebbet, mint amennyit szerintük kaphatnak érte. Nem csak ez, de a mai piacon valószínűleg több ajánlat is érkezik minden rövidre eladásra. Ha alacsony ajánlatot nyújt be, akkor nagyobb valószínűséggel kerül a kukába, mint a kupac tetejére. Mindenki, aki magasabb ajánlatot nyújt be, automatikusan előnybe kerül Önnel szemben.

• Készpénzt használjon: A hagyományos eladástól nem eltérően a készpénz mindig vonzóbb lesz az eladók számára, mint a hagyományos hitel igénybevétele. Abban az esetben, ha készpénzzel tudsz előállni, az eladó jó eséllyel előnyben részesíti az ajánlatodat azokkal szemben, amelyek nem készpénzesek. Talán még ennél is fontosabb, hogy a készpénzes ügyletek sokkal kevésbé valószínű, hogy a tizenegyedik órában szétesnek.

• Dokumentáljon mindent: A leendő vásárlók számára feltétlenül szükséges, hogy mindent dokumentáljanak, amit csak tudnak a rövid eladási folyamat során. Ha mindent rendben tart, a dokumentumoktól a találkozókig, az megkönnyíti az amúgy is bonyolult folyamatot. “Előfordulhat, hogy több emberhez is eljuttatják, ezért fontos, hogy részletes feljegyzéseket vezessen arról, hogy kivel beszélt és mit mondtak” – mondja Woollard szerint. Ezért az Ön érdeke, hogy megakadályozza, hogy bármi is “elveszjen a fordításban”, vagy egyszerűen csak elvesszen.

A rövidre eladási folyamat az eladók számára

A rövidre eladási folyamat az eladók számára öt egyszerű lépésre bontható:

1. A jelenlegi helyzet azonosítása

2. Bizonyítható pénzügyi nehézségek bizonyítása

3. Képzett ügynök szolgáltatásainak igénybevétele

4. Egy megfelelő dokumentumokat

5. Eljárni a ház eladása érdekében

A short sale folyamata az eladók számára akkor kezdődik, amikor hivatalosan is tudomást szereznek arról, hogy eredendően nem rendelkeznek az előre meghatározott jelzálogkötelezettségeik fedezésére szolgáló pénzeszközökkel. Más szóval, a lakástulajdonos közelgő képtelensége arra, hogy minden hónapban teljes egészében kifizesse a tőkét és a kamatokat, árulkodó jele annak, hogy a rövid lejáratú eladás rendben lehet. Érdemes azonban megjegyezni, hogy a rövid lejáratú eladások a növekvő nehézségek közvetlen következményei, és nem a kifizetések elmulasztása. Ez fontos különbségtétel, mivel a rövid lejáratú értékesítés önkéntes; a lakástulajdonos akkor kéri a rövid lejáratú értékesítést, ha a jelzáloghitelük visszafizetésének terhe túl nagy lesz. Azok a lakástulajdonosok, akik valóban nem fizetik a részleteket, végrehajtás alá kerülnek – ez egy teljesen más folyamat.

Igaz a mondás: az első lépés a probléma beismerése, és ez alól a short sales sem kivétel. Azoknak a lakástulajdonosoknak, akik nehezen tudnak lépést tartani a jelzáloghitel-fizetésekkel, ezt be kell ismerniük, ha rövid lejáratú eladásra jelöltnek akarják tekinteni őket. A beismerésnél azonban többről van szó; ténylegesen bizonyítaniuk kell a nehézségeiket. Ez az, ahol a második lépés jön be: bizonyítani a hitelezőnek, hogy a kifizetések túl nehéz tartani a lépést.

Hogy figyelembe kell venni a rövid eladás, lakástulajdonosok kell bizonyítani a hitelezők – túl a kétség árnyékában -, hogy nem tudják tartani a kifizetéseket a jelenlegi arányban. Még jobb, ha megfelelő pénzügyi dokumentációval kell előállniuk, amely azt sugallja, hogy a jelenlegi kifizetéseik képtelenek a folytatásra. A hitelfelvevőn múlik, hogy bizonyítsa hitelezőjének, hogy nem tudja fenntartani a kifizetéseket.

Ez magától értetődőnek kellene lennie, de a hitelezők nem túlságosan kedvelik a rövid lejáratú eladás gondolatát, ami felveti a kérdést: Miért foglalkoznának a hitelezők egyáltalán a rövidre eladási folyamattal? Miért hagyják, hogy a lakástulajdonosok kevesebbért adják el a lakásukat, mint amennyivel a jelzáloghitelüknek tartoznak? A válasz egyszerű: jobb, ha legalább a pénzük egy részét visszanyerik a rövidre eladásból, mintha a lakástulajdonos árverezésbe kerülne.

Ha a hitelező meggyőződött arról, hogy a lakástulajdonos nem tud lépést tartani a törlesztőrészleteivel, jóváhagyhatja a rövidre eladást. Ha a rövid lejáratú eladás jóváhagyásra kerül, a lakástulajdonosoknak érdemes megfontolniuk, hogy olyan ügynököt alkalmazzanak, aki a rövid lejáratú eladási tranzakciókra szakosodott, mivel ők tudni fogják, hogyan kell a folyamatot zökkenőmentesen és hatékonyan navigálni. Feltéve, hogy elvégezték a munkájukat, az ajánlatoknak be kell érkezniük. A short sales azonban minden, csak nem hagyományos. Amikor a lakástulajdonosok ajánlatot kapnak, azt bizonyos dokumentumokkal együtt be kell nyújtaniuk a hitelezőnek, hogy megkapják a jóváhagyást. “Minden hitelezőnek speciális dokumentumkövetelményei vannak a rövid eladási folyamatra vonatkozóan, ha már van egy ajánlata, és az ügynöke közli Önnel a folyamatot” – írja az SF Gate.

Ha a hitelező elfogadja a kérelmet, a lakástulajdonos úgy járhat el, mint egy hagyományos eladásnál; ha nem, akkor további tárgyalásokra lehet szükség. Akárhogy is, a lakástulajdonosnak együtt kell működnie a hitelezővel, hogy egy konkrét ajánlaton landoljon.

Is An Agent Necessary For A Short Sale?

I want to make it abundanly clear: an agent isn’t necessary to sell a house via a short sale. Teljesen lehetséges a rövid lejáratú eladás lebonyolítása anélkül, hogy hivatásos ügynök szolgáltatásait igénybe vennénk, de elkalandoztam. Csak azért, mert megteheti, még nem jelenti azt, hogy meg is kell tennie. Talán még ennél is fontosabb, hogy a hitelező értékelné egy ingatlanügynök segítségét. Ez azt jelenti, hogy egy ügynök minden bizonnyal segíthet abban, hogy gyorsabban és több pénzért adják el a lakást. Egy igazán jó ügynök, aki jól ismeri a rövidre eladási folyamatot, könnyen kompenzálhatja a költségeit a magasabb eladási árral.

Short Sales Vs. Foreclosures

Hogy világos legyen, sem a rövidre eladás, sem az elárverezés nem ideális helyzet, amelyben a lakástulajdonosok szeretnék találni magukat. Ez a két folyamat jellemzően a bajba jutott lakástulajdonosok (azok, akik elmaradnak a kifizetésekkel vagy ennek veszélye fenyegeti őket) számára jelentkezik. Függetlenül attól, hogy a lakástulajdonos melyik utat választja, kénytelen lesz elhagyni az otthonát. A távozáshoz szükséges idő és a hátrahagyott következmények azonban az egyes forgatókönyvek esetében eltérőek.

A short sales a bajba jutott lakástulajdonosok részéről egy kísérlet arra, hogy megelőzzék a rossz helyzetet. Feltéve, hogy a hitelező megengedi nekik, az eladó megpróbál rövidre eladást lebonyolítani, hogy a banknak járó pénzből a lehető legtöbbet visszaszerezze. A short sale során a tulajdonos eladja a lakást, de az összes pénz a bankhoz kerül; ez a kifizetés általában elég ahhoz, hogy a lakástulajdonosnak ne kelljen végrehajtást kérnie.

A zárolás általában a hitelezők által gyakorolt utolsó lehetőség. Ha a rövidre eladás nem lehetséges, a hitelező egyszerűen lefoglalja az otthont, ha a hitelfelvevő nem teljesíti a kifizetéseket. Mivel a pénzből semmi sem térült meg, a hitelfelvevőnek súlyosabb következményekkel kell szembenéznie.

Azok, akiknek rövidre eladáson kellett átesniük, néhány kivételtől eltekintve általában azonnal vásárolhatnak másik otthont. Azok, akiket azonban elárvereztek, sokkal szigorúbb büntetéssel néznek szembe. Ha másért nem is, az árverések negatívan befolyásolják az illető hiteljelentését, és legalább öt évig megakadályozhatják a vásárlást.

Short Sale Process Alternatives

Mind a short sales, mind az árverések az utolsó dolog, ami miatt a lakástulajdonosok aggódni akarnak. Sem a short sale folyamat, sem az árverezés nem jó hír a hitelfelvevő számára; mindkettő az otthon elvesztését eredményezi a későbbi következményekkel együtt. Ez azt jelenti, hogy lehetnek rövid eladási alternatívák a lakástulajdonosok számára, hogy fontolóra vegyék, mielőtt elindulnak egy olyan úton, ahonnan visszatérhetnek.

Ahelyett, hogy lemondanának a rövid eladási folyamatról, a lakástulajdonosoknak konzultálniuk kell a hitelezőjükkel, hogy megtudják, vannak-e alternatívák, amelyeket fontolóra vehetnek. A helyzettől függően a lakástulajdonos képes lehet megvizsgálni a fizetési tervük felülvizsgálatát vagy a hitelük módosítását. Gyakrabban, mint nem, a hitelezők együtt akarnak dolgozni a pénzszűkében lévő hitelfelvevőkkel, hogy csökkentsék a késedelembe esés esélyét.

Összefoglaló

A short sale folyamatot félreértik a kívülállók, és még azok is, akik közelebbi kapcsolatban állnak az iparággal. Azonban azok, akik nincsenek tisztában azzal, hogyan zajlik a rövidre eladási folyamat, komoly rossz szolgálatot tesznek maguknak. Ha másért nem is, de azok, akik tudják, hogyan zajlik a folyamat, a legjobb helyzetben vannak ahhoz, hogy kihasználják az előnyeit.

Elgondolkodott már azon, hogyan működik a rövidre eladási folyamat? Gondolkodott már azon, hogy milyen egy short sale lakás megvásárlása? Kérjük, ossza meg velünk az alábbi megjegyzésekben, hogy ez az alapozó hogyan segített Önnek, vagy ha van valami, amit kihagytunk, ami a jövőben segítségére lehet.

Készen áll arra, hogy elkezdje kihasználni az ingatlanpiac jelenlegi lehetőségeit?

Talán rengeteg tőkével, kiterjedt ingatlanhálózattal vagy nagyszerű építőipari ismeretekkel rendelkezik – de még mindig nem tudja, hogyan találja meg a kedvező ajánlatokat. Új online ingatlan tanfolyamunk, melynek házigazdája Than Merrill szakértő befektető, segíthet megtanulni, hogyan szerezze meg a legjobb ingatlanokat, és hogyan találjon sikereket az ingatlanpiacon.

Kattintson ide, és regisztráljon az egynapos ingatlanos webináriumunkra, és kezdje el tanulni, hogyan fektessen be a mai ingatlanpiacon!