###
Az egyik legjelentősebb változás, amely 2019 januárjában a Colorado Bizottság által jóváhagyott adásvételi és eladási szerződés (“CBS”) 13. pontjához (“Címátadás”) kapcsolódik. Sok éven át a CBS 13. bekezdése tartalmazott egy ___________ (üres) bekezdést, mielőtt leírta volna, hogy az eladó milyen típusú okiratot ad át a vevőnek a lezáráskor. Lakossági ügyleteknél ezt az “üres lapot” szinte minden esetben az “általános” szóval töltötték ki, a felek közötti megbeszélés vagy tárgyalás nélkül.
2019. január 1-jétől kezdődően az új CBS alapértelmezés szerint “speciális” jótállási okiratot fog tartalmazni, ha az alább bejelölendő négyzetben nem határoztak meg más típusú okiratot. A bejelölendő négyzetek, amennyiben a felek megállapodnak, a következők lesznek: általános, bargain and sale, quit claim, personal representative’s deed, vagy _______ “blank” (egyéb).
Coloradóban az általános, a különleges, a bargain and sale és a quit claim az egyetlen törvényes okiratforma, amelyet elismernek. Az egyéb, néha hivatkozott okirattípusok (személyes képviselő, kedvezményezett, vagyonkezelő, gondnok stb.) jellemzően formailag és tartalmilag csak alkusz- és adásvételi okiratot jelentenek.
A CBS 13. bekezdésének új módosításai alapján úgy vélem, hogy több vita és tárgyalás lehet azzal kapcsolatban, hogy milyen típusú okiratot kötnek végül a vevő és az eladó között egy lakóingatlan-tranzakcióban. Ezért úgy gondoltam, hogy hasznos lenne leírni a négy alapvető coloradói okirat “típus” mindegyikét, és azt, hogy az egyes okirattípusok mit jelenthetnek a vevő vagy az eladó számára.
Először is fontos világosan megérteni, hogy MINDEN okirattípus pontosan ugyanazt a tulajdoni érdekeltséget ruházza át a vevőtől az eladóra. Az okirattípusok közötti különbség kizárólag azokkal a szavatosságokkal vagy garanciákkal kapcsolatos, amelyeket az eladó a vevőnek a tulajdonjog minőségével kapcsolatban nyújt. Arra is szeretnék rámutatni, hogy az egyszerűség kedvéért az egész dokumentumban az “eladó” és a “vevő” kifejezéseket fogom használni (a pontosabb “adományozó” és “kedvezményezett” kifejezések helyett).
Általános jótállási okirat
Az általános jótállási okirat sok éven át a hagyományos okirat volt, amelyet a coloradói lakásügyletek során ajánlottak fel. Ezt általában a “legerősebb” okiratformának tekintik, amely azon a kiterjedt garanciákon alapul, amelyeket az eladó a vevőnek nyújt az ingatlan tulajdonjogának átruházása során. Csak a kifejezetten felsorolt kivételektől vagy terhektől eltekintve az okiratban az eladó garantálja a vevő tulajdonjogát az ingatlanra, egészen az ingatlan eredetéig visszamenőleg. Röviden, függetlenül attól, hogy a tulajdonjogot terhelő terhet az eladó vagy az ingatlan valamely távoli korábbi tulajdonosa hozta létre, az eladó szavatolja a vevőnek, hogy megvédi őt a tulajdonjoggal kapcsolatos bármely követeléssel szemben. Időszak.
Speciális jótállási okirat
2019. január 1-jétől a speciális jótállási okirat lesz az új “alapértelmezett” okirat a CBS-ben. Hacsak nincs bejelölve egy másik okiratforma jelölőnégyzet, az eladó szerződéses kötelezettsége lesz, hogy a záráskor különleges jótállási okiratot adjon át a vevőnek. A különleges jótállási okirat évek óta a kereskedelmi ingatlanügyletekben használt általános okiratforma, de számos okból kifolyólag a coloradói lakásügyletekben az évek során nagyon ritka volt.
Az eladó, amikor különleges jótállási okiratot ad, csak az ingatlanra vonatkozó olyan terhekkel szemben garantálja a vevő tulajdonjogát, amelyek az ingatlanon az ELADÓ INGATLANTULAJDONSÁGÁNAK IDŐSZAKÁBAN keletkeztek. Az általános jótállási okirathoz hasonlóan az eladó szavatosságát az átruházásra vonatkozó, külön felsorolt kivételek korlátozzák.
Röviden, a “jótállási” okiratok két formája között az a különbség, hogy az általános jótállási okiratban az eladó szavatol minden olyan dolog ellen, amit az ingatlan bármely tulajdonosa valaha is tett a tulajdonjog megterhelésére, míg a különleges jótállási okiratban az eladó csak minden olyan dolog ellen szavatol, amit az eladó tett a tulajdonjog megterhelésére.
Az adásvételi okirat
Az adásvételi okirat jellemzően NEM szavatossági okirat (kivéve, ha magában az okiratban külön garanciákat fejeznek ki). Ezért a legtöbb esetben az eladó nem vállal garanciát a tulajdonjog minőségére vagy az ingatlant terhelő terhek/kivételek meglétére vonatkozóan. Az eladó lényegében átadja a vevőnek azt a jogcímet, amellyel az eladó jelenleg rendelkezik, és ami fontos, KÉSŐBB MEGVESZI az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatban. Az alku- és adásvételi okiratok nem gyakoriak egy tipikus lakóingatlan átruházásában. Gyakran az alku és adásvételi okirat az okirat törvényes formája, amelyet gyakrabban neveznek személyes képviselői okiratnak, kincstári okiratnak, vagyonkezelői okiratnak vagy gondnoki okiratnak. Az okiratot jellemzően valamilyen harmadik fél vagyonkezelő vagy kormánytisztviselő írja alá.
Quit Claim Deed
A quit claim deed a legegyszerűbb okiratforma, mivel ez NEM szavatossági okirat, és csupán átadja az eladónak az ingatlanban jelenleg fennálló érdekeltségét a vevőnek, minden további szavatosság vagy képviselet nélkül. Csupán az ingatlan tulajdonjogát ruházza át egyik félről a másikra, beleértve az esetleges hibákat vagy terheket is. A quit claim deeds-t gyakran használják családon belüli átruházásoknál, hogy hozzáadjanak vagy eltávolítsanak valakit a tulajdonjogból, vagy hogy az ingatlant egyéni tulajdonból átruházzák egy újonnan létrehozott bizalmi vagy más szervezetre. Ez nem jelenti azt, hogy a quit claim deed ne lehetne használni egy hagyományos értékesítési tranzakcióban, ha ez valamilyen okból kifolyólag a vevő és az eladó tárgyalásos megállapodása lenne.
Következtetés
Colorado REALTORS®-nak világosan meg kell értenie, hogy az értékesítési tranzakcióban használt okirat típusának kiválasztása a felek (vevő & eladó) tárgyalása. Amint az ebből az összefoglalóból világossá kell válnia, nagyon fontos jogi következményei vannak annak, hogy az eladó milyen típusú okiratot hajlandó adni, és a vevő milyen típusú okiratot hajlandó kapni a szerződésben. Úgy vélem, hogy túl sok éven keresztül nem fordítottak elegendő figyelmet az okirat formájának kiválasztására. Ez különösen igaz a lakóingatlanokkal kapcsolatos ügyletekre. A jogcímbiztosítás nyújthat némi védelmet a lehetséges garanciális veszélyek ellen, de nem jelent teljes megoldást. Mint mindig, a coloradói REALTORS®-nak emlékeztetnie kell ügyfeleiket, hogy konzultáljanak a megfelelő jogi tanácsadóval, ha konkrét kérdéseik vannak azzal kapcsolatban, hogy milyen típusú okiratot fognak adni vagy kapni egy tranzakció során.