K.A bérleti szerződésem szerint a hónap elsejéig kell fizetnem a bérleti díjat. Majdnem minden hónapban késtem néhány napot, és a bérbeadóm soha nem tiltakozott ellene. Nemrég két napot késtem, és most a főbérlőm ki akar lakoltatni, mert nem fizettem időben a lakbért. Kilakoltathat engem?
A.Amikor két fél a bérleti szerződés írásos feltételeitől eltérő magatartást tanúsít, a bíróság gyakran megállapítja, hogy a bérleti szerződés írásos feltételeitől eltekintettek. Az elmélet, ami emögött áll, az úgynevezett szerződési szabadság. Egy szerződés kétféleképpen jöhet létre: szavakkal (akár írásban, akár szóban) vagy tettekkel. Az írásbeli bérleti szerződés az első szerződéstípus, a kifejezett szerződés példája. Az okiratok (minden hónapban néhány napot késve fizetni a bérleti díjat, és a bérbeadó nem tiltakozik) egy hallgatólagos szerződés. A felek okiratai azt mutatják a bíróságnak, hogy a felek más megállapodást akartak kötni, mint amit korábban kötöttek.
Érdekes módon minél gyakrabban tudja bizonyítani a bíróságnak, hogy késett, annál jobban jár. Ha egy-két alkalommal késik a bérleti díjjal, az nem biztos, hogy elég ahhoz, hogy a bíróság megállapítsa, hogy a bérbeadó lemondott a szerződés feltételeinek szigorú betartásához való jogáról. Ha hónapról hónapra késik, az a bíróság számára egy olyan mintát, egy olyan ügymenetet mutat, amely arra késztette a bérlőt, hogy bízzon abban, hogy néhány nap késés nem nagy ügy.
A bérbeadó csak úgy szerezheti vissza a bérleti szerződés írásba foglalt feltételeinek szigorú betartásához való jogát, ha kiküld egy levelet a szigorú betartásról. Ennek a levélnek valami olyasmit kell tartalmaznia, hogy “Oké, bérlő, a múltban késett a bérleti díjjal, és én elfogadtam az ilyen fizetéseket, de most mindez megváltozik, és mostantól kezdve ragaszkodom ahhoz, hogy szigorúan a bérleti szerződés feltételeinek megfelelően fizessen”. Ha a bérbeadója küld Önnek egy ilyen levelet, akkor a bíróság valószínűleg nem fog lemondást találni, amikor legközelebb késik a bérleti díjjal.
Ez a fajta érvelés szinte minden, az írásbeli bérleti szerződésben szereplő feltétel esetében működik. Ha a bérleti szerződése azt mondja, hogy nincs háziállat, de a bérbeadója kezdettől fogva tudott arról, hogy Ön háziállatot tart a lakásban, akkor érvelhet azzal, hogy a bérbeadója lemondott a háziállatokat tiltó záradék szigorú betartásáról. Az egyetlen bonyodalom akkor merül fel, ha a bérleti szerződésben van egy lemondásellenes záradék. Egyes bérleti szerződések azt állítják, hogy a szerződésben foglaltakról való lemondás nem minősül semmiféle ügyletkötésnek. A bérlő természetesen azzal érvel, hogy az ilyen záradék megengedhetetlenül akadályozza a szerződéskötés szabadságát, és tartalék érvként azt állíthatja, hogy magáról a lemondásellenes záradékról a felek közötti, azzal összeegyeztethetetlen ügyletek során lemondtak. Az ohiói jog jelenleg nem egyértelmű azzal kapcsolatban, hogy a bíróság érvényesítene-e egy ilyen lemondásellenes záradékot.
A bérlő útmutatója a kilakoltatás elleni küzdelemhez