A recesszió és a csökkenő lakásárak nem újdonságok. Az 1929-es nagy gazdasági világválság idején a lakásárak mélyrepülésbe kerültek, és utólag visszatekintve, az a lakáspiaci recesszió rövid távon nem igazán volt jó időpont az ingatlanvásárlásra, mert 1939-ig tartott.
1945-ig visszamenőleg 11 olyan recesszió volt, amely átlagosan 11 hónap alatt érte el a mélypontját. Sokan közülük osztoztak a részvényárfolyamok és a fogyasztói bizalom csökkenésében – és ezek mind jó időszakok voltak az ingatlanvásárlásra.
Az összes érvet és ellenérvet ettől függetlenül ismernie kell, mielőtt beleveti magát.
Mielőtt megveszi: Be Honest About Your Finances
A kérdés valójában nem az, hogy milyen mélyre mehetnek az árak a recesszió alatt. Hanem az, hogy mennyi ingatlant engedhetsz meg magadnak, mielőtt az árak újra emelkednek. A jelzáloghitel fizetése és a visszaesés átvészelése ugyanolyan fontos, mint az alacsony árú lakás megtalálása.
Végezzen őszinte értékelést saját pénzügyi helyzetéről is – a recesszió nem csak a lakástulajdonosokat érinti. A munkahelyi instabilitás egy kedvező árú lakásvásárlást is pénzügyi nehézséggé változtathat. Ha vállalkozó, mérje fel, mennyire valószínű, hogy vállalkozása továbbra is virágozni fog a jelenlegi gazdasági helyzetben.
A recesszió idején ugyanolyan fontos, hogy tisztában legyen azzal, mennyire stabilak a pénzügyei, mint az, hogy jó üzletet találjon egy ingatlanra.
A recesszió alatti vásárlás előnyei
Az árak alacsonyabbak
Az ingatlanok értéke recesszió idején általában csökken. Tehát, ha otthont keres, valószínűleg talál:
- A lakástulajdonosok, akik hajlandóak csökkenteni a kért árat
- A lakástulajdonosok, akik rövidre eladást hajtanak végre, hogy kiszabaduljanak a jelzáloghitelükből
- A bankok elárverezett ingatlanokat értékesítenek
Ezek a forgatókönyvek mindegyike általában alacsonyabb vagy jóval alacsonyabb vételárat eredményez, mint amit a lakás egészséges gazdaságban követelne.
Egy otthon átlagos eladási ára 2007 januárja és márciusa között például 322 100 dollár volt. Amikor a következő évben beütött a nagy recesszió, a lakásárak csökkentek. Két évvel később érték el mélypontjukat, átlagosan 257 000 dollárral 2009 januárja és márciusa között.
Ez alatt az idő alatt az elárverezések száma több mint kétszeresére nőtt, kevesebb mint 150 000-ről több mint 350 000-re.
A csökkent árak és a több elárverezés kombinációja olcsóbb lakásokat hoz a piacra.
A kamatok alacsonyabbak
A csökkenő lakásárakkal együtt a recesszió általában csökkenő jelzálogkamatokkal jár. A lakásszektor fontos szerepet játszik a gazdaságban. Ezért a szövetségi kormány a jelzálogkamatok recesszió alatti csökkentésével a lakáseladások fellendítését reméli azáltal, hogy olcsóbbá teszi a jelzáloghitelek felvételét.
2007. január végén a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek átlagos kamatlába az Egyesült Államokban 6,25% volt. Két évvel később, a recesszió sűrűjében ugyanez a kamatláb 5,10%-ra csökkent. Ez az 1,15%-os csökkenés egy 300 000 dolláros jelzáloghitel havi törlesztőrészletét közel 220 dollárral csökkentené.
Kérjen ajánlatot több hitelezőtől, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a lehető legjobb kamatot kapja.
A lakáspiaci recesszióban történő vásárlás hátrányai
Nem minden eladó ház, amelyet kiszúr, jó üzlet. A legalacsonyabb árú lakások között lesznek olyanok, amelyek javításra szorulnak, ezért meg kell tudnia különböztetni egy nagyobb felújítást, vagy egy olyan otthont, amely csak kisebb kozmetikai javításokat igényel.
Az egyik ok, amiért olyan lakásokkal találkozhat, amelyek a szokásosnál több munkát igényelnek, az idő. Ha a lakástulajdonosok elköltöztek, vagy a lakást elárverezték, előfordulhat, hogy hónapok óta üresen állt, karbantartás nélkül.
Óvakodjon az elárverezésektől és a gyorsértékesítéstől
A rossz gazdasági helyzetben rengeteg az elárverezés és a gyorsértékesítés. A jelzáloghitelek nemteljesítése hatással van a lakások értékére, és a közeli házak gyakran érzik az elárverezések hatását, különösen akkor, ha sok elárverezést nyújtottak be.
Az elárverezés során a hitelező a fizetés elmaradása miatt lefoglalja a lakást, és a tulajdonjogot a saját nevére ruházza át. A short sale során a lakástulajdonos kevesebbért adja el a lakást, mint amennyivel tartozik, hogy elkerülje a kényszerértékesítést.
A kényszerértékesítés vagy short sale alatt álló lakásokat gyakran a piaci érték alatt értékesítik, ami csábító lehetőséggé teszi őket a lakásvásárlók számára. Ezek az otthonok azonban gyakran számos problémával járnak:
- A gyorsértékesítés gyakran több hitelezőt érint, és sokáig tart a lezárásuk
- A lakások súlyos károkat mutathatnak a hosszan tartó üresedés miatt
- A zárolt lakásokat úgy adják el, ahogy vannak, sok esetben
Míg az elárverezések és a short sales nagyszerű árcédulával rendelkezhetnek, valószínű, hogy az út során olyan problémákba ütközik, amelyekkel egy jó állapotú otthon esetében szembesülne.
Ne hanyagolja el a címkeresést
Az elárverezés vagy a short sale lezárásának reményében zajló őrületben fontos, hogy az ingatlanügynök gondoskodjon a címkeresésről. Ezek a keresések azért fontosak, mert ellenőrzik, hogy az otthon tulajdonjogával nincsenek-e problémák.
A pénzügyi nehézségekkel küzdő eladóknak nem csak az lehet, hogy víz alatt van az ingatlanuk. Lehet, hogy másoknak is jelentős összeggel tartoznak. Egy lakástulajdonos például felbérelhet egy vállalkozót, hogy végezze el a konyha felújítását. Amikor beüt a recesszió, a lakástulajdonos már nem tudja kifizetni a vállalkozót. Így a vállalkozó “szerelői zálogjogot” jelent be, amely a lakás eladása előtt követeli meg a fizetést.
Ügyeljen arra, hogy alapos jogcímkutatást végezzen, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a vállalkozók, az adóhatóságok vagy a hitelintézetek nem helyeztek el zálogjogot az ingatlanra. Nem szeretné, ha a lakás megvásárlása után ezekkel a fejfájásokkal kellene foglalkoznia.
A lényeg
A lakásvásárlás recesszióban nem olyan egyszerű, mint amilyennek tűnik, ezért fontos, hogy ne feledkezzen meg néhány kulcsfontosságú alapelvről a lakáskeresés során.
Legyen türelmes
Ha a lehető legkevesebb pénzért szeretne lakáshoz jutni, készüljön fel a hosszadalmas zárási folyamatra. A bankok hajlamosak elhúzni a gyorsértékesítéseket és az árverezéseket, ami a vevő és az eladó számára is frusztrációhoz vezet.
Legyen okos
Ha van pénze otthont vásárolni, jó eséllyel jobb kamatot kap a jelzáloghitelére, mint a recesszió előtt. Ne ugorjon rá az első kamatlábra, amit a hitelező kínál; nézzen körül.
Legyen kedves
A recesszió arra kényszeríti a lakástulajdonosokat, hogy akkor adják el, amikor még nem állnak készen, ami frusztrációt és szomorúságot okozhat. Ismerje fel, hogy ami az Ön számára ideális időzítés lehet, nem biztos, hogy a lakástulajdonos számára is az.