A jelzáloghitel újrafinanszírozása vonzó lehet, különösen akkor, ha alacsonyabb kamatlábat tud biztosítani egy olyan időszakban, amikor azok történelmi mélyponton vannak. Lehetősége van arra, hogy csökkentse havi törlesztőrészleteit, hamarabb törlessze jelzáloghitelét, és talán még az otthonában lévő saját tőke egy részét is készpénzre válthatja. A zárási költségek és a díjak azonban gyorsan felemészthetik a remélt megtakarításokat, és ott maradhat, ahonnan indult – vagy még rosszabbul.
Vannak olyan helyzetek, amikor a lakáshitel refinanszírozásának mindenképpen van értelme. Egy kis matematika segíthet azonosítani ezeket a lehetőségeket.
Ismerje meg a megtérülési pontot
A refinanszírozás értékelésének egyik eszköze a megtérülési pont. Ez az elemzés lehetővé teszi, hogy kiszámítsa, mennyi idő alatt térülnek meg a refinanszírozás költségei. Tegyük fel például, hogy 2000 dollár zárási költséget és díjat fizet az új hitelért, és az új törlesztőrészlete havonta 100 dollárral lesz kevesebb, mint amit most fizet. Ebben a forgatókönyvben 20 hónapra van szükség ahhoz, hogy megtérüljön (a számításhoz vegyük a 2000 dolláros költségeket osztva a 100 dolláros havi megtakarítással). Ezt követően minden hónapban 100 dollárral kerül előnybe.
A nullszaldó kiszámításához ossza el a havi megtakarítását az újrafinanszírozáshoz szükséges költségekkel. Egy írott képlet így nézne ki:
Hogy az újrafinanszírozásnak értelme legyen, a megtérülési pontnak viszonylag hamar kell elérnie. Egy rövidebb időszak lehetővé teszi, hogy több évig élvezze az előnyöket, mielőtt újra eladná vagy újrafinanszírozná. Ez a számítás különösen hasznos, ha költözést tervez, mert már van elképzelése arról, hogy mikor adhatja el otthonát.
A refinanszírozás zárási költségei gyakran a hitel tőkeösszegének 3 és 6%-a körül mozognak. Ne feledje, hogy a költségek és díjak hitelezőnként és még hitelenként is némileg eltérhetnek, ezért ezt vegye figyelembe a számítások során.
Váltás egy ARM és egy fix kamatozású jelzáloghitel között?
Az egyik alkalom, amikor érdemes lehet más jelzáloghitelt felvenni, az a változó kamatozású (ARM) és a fix kamatozású jelzáloghitel közötti váltás. Az ARM-ek végül magasabb kamatlábakkal végződhetnek, mint a fix kamatozású jelzáloghitelek, még akkor is, ha az ARM alacsonyabbnak indul. Ezek az alacsony kamatlábak ahhoz vezethetnek, hogy a hitelfelvevőket később meglepetés éri, amikor a havi törlesztőrészletük a kamatlábakkal együtt emelkedik. Az ARM refinanszírozása fix kamatozású, 15 vagy 30 éves futamidejű jelzáloghitelre kiküszöbölheti a változó kamatlábakkal kapcsolatos bizonytalanságot. Ideális ezt a váltást akkor elvégezni, amikor a kamatlábak alacsonyak.
Másrészt, amikor a jelzáloghitelek kamatai zuhannak, és Ön arra számít, hogy ez folytatódik, érdemes lehet a magas kamatozású, fix kamatozású jelzáloghitelről egy ARM-re váltani, amely kihasználja az alacsonyabb kamatlábakat. Az ilyen jellegű refinanszírozás leginkább azoknak a lakástulajdonosoknak felel meg, akik képesek elviselni a magasabb havi törlesztőrészleteket, ha a kamatok ismét felfelé pattannak.
A jövőt lehetetlen megjósolni, ezért mindig van bizonytalanság, amikor egy fix kamatozású hitel és egy ARM között választunk. Ha az ARM mellett dönt, biztos lehet benne, hogy a biztonság kedvéért megengedheti magának a magasabb törlesztőrészleteket.
Rövidebb futamidő
A refinanszírozás lehetővé teheti, hogy hamarabb törlessze otthonát, így több évnyi törlesztőrészletet spórolhat meg a hitelből. A rövidebb futamidejű hitel alacsonyabb általános kamatköltségeit is kihasználhatja.
Egy 30 évre felvett jelzáloghitel többe kerül kamatban, mint egy 15 évre felvett. Például a 30 évre felvett 200 000 dollár 4%-os kamat mellett csak kamatköltségben 143 739 dollárba kerül. Ugyanez a jelzáloghitel 15 év alatt 66 288 dollárba kerül kamatra. Ha tehát minimalizálni szeretné a kamatköltségeket, és hamarabb szeretne megszabadulni az adósságtól, akkor érdemes rövidebb futamidőre refinanszírozni. Ráadásul a rövidebb lejáratú hitelek kamatai általában alacsonyabbak, mint a hosszú lejáratúaké.
Jobb kamatot kapni
A jelzáloghitelek kamatai folyamatosan ingadoznak. Az Ön által kapott kamatláb számos tényezőtől függ, többek között a hitelpontszámától, a gazdaságpolitikától és a tulajdonában lévő ingatlantól. Ha az a kamatláb, amelyre az eredeti lakásvásárláskor jogosult volt, jelentősen magasabb, mint amit ma kaphat, akkor az újrafinanszírozással pénzt takaríthat meg.
A jobb kamatláb mindig szép, de győződjön meg róla, hogy a zárási költségek kifizetése után is jól jár. Ennek néhány módja:
- A fentiekben leírtak szerint a megtérülési elemzés lefuttatása
- A teljes élethosszig tartó jövedelemköltségek vizsgálata (lásd alább)
Mikor kell óvatosnak lenni a refinanszírozással kapcsolatban
Egyes esetekben nem jó ötlet az újrafinanszírozás. Például néha a teljes kamatköltségei nőnek – még akkor is, ha a havi törlesztőrészlete csökken. Ez különösen akkor igaz, ha az új hitel hosszabb futamidejű, például ha 15 éves hitelről 30 éves jelzáloghitelre vált.
Egy amortizációs táblázat segíthet szemléltetni, hogyan történik ez. Minden egyes havi befizetéskor a befizetés egy részét a felvett tőkeösszegre fordítja, egy részét pedig a kamatköltségre. A hitel első éveiben minden egyes befizetés nagy része a kamatra megy, és alig tesz valamit a tőkeösszegből.
Ha megtartja a régi hitelét, minden egyes befizetésből egyre több megy a hitel egyenlegének csökkentésére az idő múlásával. De ha a régi hiteledet egy újért selejtezed, akkor visszatérsz a törlesztési folyamat elejére, és visszatérsz azokhoz a korai kifizetésekhez, amelyek nagyrészt kamatköltségek. Ha 30 éves jelzáloghitele volt, és 10 év után újrafinanszírozza egy másik 30 éves jelzáloghitelre, az olyan, mintha az órát visszaállítaná – összesen 40 évig fog fizetni az otthona után.
Nézze meg az összképet, mielőtt újrafinanszírozza. Lehet, hogy néhány száz dollárral kevesebbet fizet havonta, ha újrafinanszírozza, de ez több tízezer dollárral többe kerülhet kamat formájában az élete során.