Ha hallott már az 1031-es csere fogalmáról, de nem tudja, hogy pontosan mi is az, akkor forduljon hozzánk segítségért. Mi arra szakosodtunk, hogy segítsünk ügyfeleinknek a legkülönfélébb cserékben, beleértve az adóhalasztott csereügyleteket és a fordított csereügyleteket is. Ez az oldal segít kitalálni, hogy Ön jogosult-e fordított cserében való részvételre. Ez a fajta 1031-es csere arra szolgál, hogy a vevők most új ingatlanokat vásárolhassanak, miközben az eladni kívánt ingatlanokat későbbre tartják meg, amikor azok esetleg többet érnek. Ha úgy gondolja, hogy a fordított csere megfelelő lehet az Ön számára, hívjon fel minket.
A fordított csere a késleltetett csere ellentéte. Míg a késleltetett csere megköveteli, hogy a cserélő lemondjon az ingatlanról, mielőtt ingatlant szerez, a fordított csere lehetővé teszi, hogy a cserélő először megszerezze az ingatlant, és csak utána mondjon le róla. Más szóval, a Fordított csere lehetővé teszi a befektető számára, hogy ma, amikor kiváló befektetés lehet, új ingatlant szerezzen, és később, amikor jobb árat érhet el, eladjon egy másik ingatlant.
A Fordított csere jelentősen kibővíti a befektető lehetőségeit, hogy kihasználja a piaci változásokat, és javítsa befektetési pozícióját.
Ha szeretne többet megtudni a fordított csere folyamatáról vagy az adóhalasztott csere folyamatáról, forduljon még ma szakértőnkhöz. Szeretnénk segíteni, hogy az Ön 1031-es csereügylete a lehető legsimábban menjen.
REVERSE EXCHANGE
A fordított csere elsősorban a 2000-37-es adóeljárást szem előtt tartva épül fel. Bár a fordított cserét már évtizedek óta strukturálták a bevételi eljárást megelőzően, sok befektető most a bevételi eljárást követi, hogy részesüljön a biztonságos kikötő előnyeiből.
A bevételi eljárás előírja, hogy az IRS nem fogja vitatni az ingatlan “csere” vagy “lemondott” minősítését, ha van egy minősített csere-megállapodás (QEAA). A QEAA követelményei a következők:
- Az ingatlant átruházzák egy csereelhelyezési jogtulajdonosra (EAT). Az Equity Advantage az EAT-t LLC formájában hozza létre. Az átruházás célja, hogy az adóalany ne legyen az ingatlan tulajdonosa.
- Az EAT-ra történő átruházás időpontjában az adóalany szándéka az, hogy az EAT által birtokolt ingatlan vagy a csere és/vagy az átadott ingatlan legyen.
- Az ingatlan EAT-ra történő átruházását követő legkésőbb öt munkanapon belül írásba kell foglalni a minősített csereelhelyezési megállapodást.
- A helyettesítő csereingatlan EAT-ra történő átruházását követő legkésőbb 45 napon belül meg kell határozni a lemondott ingatlant vagy ingatlanokat. Az azonosításnak összhangban kell lennie a meglévő késleltetett szabályokkal.
- Az az időtartam, amíg a lemondott és a csereingatlanok együttesen a Minősített csereelhelyezési megállapodásban vannak, nem haladhatja meg a 180 napot.
Kiegészítésképpen a cserélő nem kaphat már tulajdonában lévő ingatlant a lemondani kívánt ingatlan helyettesítésére.
PRAKTIKAI FIGYELMEZTETÉSEK A VISSZAVÁLTÁSHOZ
Elsőként és mindenekelőtt a cserélőnek rendelkeznie kell a csereingatlan megvásárlásához szükséges pénzügyi képességekkel. Ne feledje, hogy a Cserélő nem részesül az eladásból/cseréből származó bevételből, mivel a lemondott ingatlant még nem adták el. A csereberélőnek más pénzügyi forrásokat kell igénybe vennie a vásárláshoz. Ha kereskedelmi hitelezőtől származó kölcsönre van szükség, akkor a hitelezőnek hajlandónak kell lennie arra, hogy kölcsönadja a pénzt az EAT-nak. az Equity Advantage ismer olyan hitelezőkről, akik meg tudják tenni ezt az engedményt, és az információt átadhatja Önnek.
Parkolás
A parkolás arra utal, hogy az EAT a csere során átveszi és birtokolja az ingatlan tulajdonjogát. (“Raktár”, “állomás”, “hely” is találó leírás lenne, de az IRS a “park” kifejezést használja metaforaként). Ezt a parkolási technikát azért alkalmazzák, mert a 2000-37-es adóeljárás megtiltja, hogy a csereadó egyszerre rendelkezzen az átadott és a csereingatlan tulajdonjogával.
A fordított csere lebonyolítására kétféle parkolási megközelítés létezik: a csereingatlan parkolása és az átadott ingatlan parkolása. Annak eldöntése, hogy melyik ingatlant (a csereingatlant vagy az átengedett ingatlant) kell parkolni, több tényező figyelembevételével történik: a megszerzés kifizetésére szolgáló finanszírozási forrás, az átengedett ingatlant terhelő zálogjogok és az átengedett ingatlanban lévő saját tőke.
Ha a Cserélő a csereingatlant kívánja fejleszteni, akkor a csereingatlant kell parkolni. Az esetleges fejlesztéseket a csereingatlan átvétele előtt kell megépíteni.
Az ingatlan parkolásától függetlenül a csereingatlan a csereingatlan rendelkezésére áll. Az Equity Advantage bérleti és vagyonkezelési szerződést hoz létre az EAT és a Cserélő között, hogy a Cserélőnek teljes hozzáférése legyen a parkolt ingatlanhoz.
Parkot helyettesítő ingatlan
A parkot helyettesítő megközelítésben az Equity Advantage új, egyszemélyes LLC-t hoz létre, amelyben az Equity Advantage az egyetlen tag, és a csereingatlan az egyetlen eszköz.
Az új LLC szolgál az EAT-ként. Az LLC kölcsönt vesz fel a Váltótól (és/vagy egy hitelezőtől) a csereingatlan tulajdonjogának megszerzésére. Az LLC megtartja a csereingatlan tulajdonjogát mindaddig, amíg nem talál vevőt a lemondott ingatlanra. A lemondott ingatlan eladásakor az eladásból származó bevételt az Equity Advantage kapja, ugyanúgy, mint egy késleltetett csere esetén. Az eladásból származó bevételt az LLC-nél felmerült hitelek törlesztésére fordítják. Végül az Equity Advantage tulajdonjoga a csereingatlanon átkerül a cserét lebonyolító Exchangorhoz.
Parkról lemondott ingatlan
A parkról lemondó megközelítésben az Equity Advantage egy új, egytagú, egyetlen eszközzel rendelkező LLC-t hoz létre. Az Equity Advantage az LLC egyetlen tagja, és az átengedett ingatlan lesz az LLC egyetlen eszköze.
Amikor az LLC megszerzi a csereingatlant, az LLC egyidejűleg elcseréli azt az Exchangor átengedett ingatlanával. Valójában az LLC átruházta a csereingatlant az Exchangorra, és az LLC megkapta a lemondott ingatlan tulajdonjogát. A lemondott ingatlan az LLC tulajdonában marad, amíg nem talál vevőt. A záráskor a lemondott ingatlan tulajdonjoga az LLC-től a vevőre száll át, és az eladásból származó bevétel az Equity Advantage-t illeti meg, ahogyan az egy késleltetett csere esetén is történne. Az eladásból származó bevételt ezután az LLC-nél felmerült hitelek törlesztésére fordítják, így a csere befejeződik.
A VÁLLALKOZÓ ÚTMUTATÓJA A VISSZAVÁLTÓ CSERE MEGVÁLTÁSÁHOZ
Az akvizíció
- Tájékoztassa az Equity Advantage-ot, hogy szándékában áll részt venni a fordított cserében.
- A Equity Advantage tájékoztatást nyújt, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a csere az Ön számára előnyös.
- Fejtsen számlát az Equity Advantage-nél: adja meg elérhetőségi adatait és minden további, jelenleg ismert ingatlaninformációt.
- Finanszírozást szerezzen a csereingatlan megszerzéséhez A pénzeszközök származhatnak a cseréből, személyes pénzeszközökből vagy bankból/hitelezőből. Ha hitelezőt vesz igénybe a hitelnyújtáshoz, győződjön meg arról, hogy a hitelező ismeri a fordított 1031-es csere folyamatát. (Az Equity Advantage áll rendelkezésre, hogy konzultáljon a hitelezőjével).
- Írd alá az adásvételi szerződést.
- A szerződésnek tartalmaznia kell egy bekezdést, amely szerint a vásárlás 1031-es csere tárgyát képezi, és az eladó vállalja, hogy együttműködik a cserében (1031-es csere együttműködési záradék).
- Adjon tájékoztatást a vásárlásról.
- Tájékoztassa a záró ügynököt, hogy a vásárlás 1031-es cserével jár, és hogy az Equity Advantage hamarosan felveszi vele a kapcsolatot.
- A Equity Advantage összegyűjti a csere strukturálásához szükséges további információkat: ingatlaninformációk, zárási dátum, eladási ár, eladók adatai, záróügynök adatai stb.).
- A Equity Advantage létrehozza a csere dokumentumokat és elküldi azokat az összes megfelelő félnek.
- A csereügynök gondoskodik a csereingatlan megszerzésének teljes finanszírozásáról.
- Ha a csereingatlan tulajdonjoga az EAT kezében van, a hitelnek az EAT nevére kell szólnia.
- Az EAT részére részleges finanszírozást biztosít az eladó által megkövetelt előleg vagy foglaló letét biztosítására. (A finanszírozást az Ön és az EAT közötti kölcsönként kezelik)
- Az EAT és a Váltó közötti váltólevelet letéti okirat biztosítja.
- Mindkét fél (Váltó és Vevő) aláírja az Equity Advantage által készített csereokmányokat.
- A Finanszírozástól függően az EAT vagy a csereingatlan vagy a lemondott ingatlan tulajdonjogát veszi át (ezt a folyamatot jellemzően parkolásnak nevezik). Az Equity Advantage Önnel együttműködve határozza meg, hogy melyik ingatlan kerül parkolásra.
Ezzel lezárul a csereügylet megszerzése. Ezen a ponton az Equity Advantage vagy az Ön lemondott ingatlanát, vagy a csereingatlanát parkoltatja.
Leszámítolás
- Az Equity Advantage által Önnek küldött azonosító csomag átnézése
- A Equity Advantage a záró ügynöktől kapott végleges elszámolási nyilatkozat kézhezvétele után létrehoz és továbbít egy azonosító csomagot az Ön átnézésére.
- A csomag a következőket tartalmazza: a csereingatlan átruházási dátumát, a 45 napos azonosítási határidőt és a csere befejezésének 180 napos határidejét.
- Az azonosítási űrlapot mellékeljük, amelyet Önnek, a cseretagnak kell kitöltenie és aláírnia.
- Az eladni kívánt ingatlan vagy ingatlanok azonosítása
- Ezt a csereidőszak 45. napjának éjfélig kell megtennie.
- A kitöltött és aláírt példányt faxon, postán vagy e-mailben küldje el az Equity Advantage-nek.
- Az IRS NEM ad hosszabbítást, kivéve, ha Önt és/vagy az ingatlant elnök által bejelentett katasztrófa sújtja.
- Lépjen kapcsolatba a záró ügynökkel
- Adja meg az eladással kapcsolatos információkat.
- Tájékoztassa a záró ügynököt, hogy az eladás 1031-es cserével jár, és hogy az Equity Advantage hamarosan felveszi velük a kapcsolatot.
- A lezárás megtörténik
- Az átadott ingatlan lezárásának a 180 napos határidő előtt kell megtörténnie.
- Lépjen kapcsolatba az Equity Advantage vállalattal, hogy a megfelelő cserepapírok elkészüljenek.
- A következő lépések attól függően változnak, hogy az Equity Advantage az átadott vagy a csereingatlant parkolja. (Kérjük, tekintse meg a parkolást)
EQUITY ADVANTAGE Cselekvési menete a fordított csere befejezéséhez
Parkolás
- Az EAT tulajdonjogot szerez a csere- vagy a lemondott ingatlanra. (Ezt a folyamatot gyakran nevezik a befektetési ingatlan “parkolásának”. Az Equity Advantage határozza meg, hogy a banki finanszírozástól, a cserefeltételektől, az átadott ingatlan saját tőkéjétől és a Cserélő preferenciáitól függően melyik ingatlan tulajdonjogát veszi át.)
- A Equity Advantage bérleti és/vagy vagyonkezelési szerződést hoz létre az EAT és a Cserélő között, hogy a Cserélő hozzáférjen a parkolt ingatlanhoz.
- A lemondott ingatlant eladják, és az értékesítésből származó bevételt az Equity Advantage kapja.
- A Equity Advantage kifizeti az Ön által az EAT-nak nyújtott kezdeti kölcsönt.
- Miután az Equity Advantage kifizeti az Ön által az EAT-nak nyújtott kezdeti kölcsönt, az Equity Advantage esetlegesen fennmaradó pénzeszközeit a csereingatlan adósságának törlesztésére fordítják.
- Az Equity Advantage attól függően, hogy melyik ingatlant parkosítja, az Equity Advantage vagy okirat vagy az EAT tagságának engedményezése útján átadja Önnek a csereingatlan tulajdonjogát. Ha az Equity Advantage már cserélt ingatlant a csereladóval, a csere akkor teljesül, amikor az Equity Advantage visszafizeti az eredeti kölcsönt.
