リース解約書の書き方
コロナウイルス流行による早期リース解約について。 不可抗力、目的の挫折、履行不能
コロナウイルス（COVID-19）の大流行に関する中断のため、契約違反にならずに賃貸契約を終了させようとしているテナントはいませんか。 幸いなことに、コロナウイルスの大流行により、裁判所は不可抗力（神の行為として知られることもあります）、そしてビジネス弁護士との相談で、目的の挫折や商業上の非現実性とみなされる可能性が高い、独特の状況を作り出しています。 これらの法理論は、特定の契約を終了することができます。 コロナウイルスによる契約の強制執行に対するもうひとつの積極的抗弁は、履行不可能性です。
しかし、契約から離れると、家主などの契約の相手方が訴訟を起こしたり、回収に回したり、信用格付けに傷をつけるかもしれないという不確実性が生じます。 このようなリスクを回避するためには、契約の相手方（大家さんなど）が納得できる条件であなたの義務を完全に免除した旨の和解契約書を入手するのが一番です。 したがって、以下の手紙はTalkov Law Corp.のScott TalkovとColleen Sparksによって起草されたもので、商業大家とテナントの紛争に焦点を当てたリバーサイドの不動産弁護士としての専門知識でクライアントを支援する法律事務所です。
契約解除に役立ついくつかのヒントは次のとおりです：
- 彼らがすでに手にしている家賃保証金のような資金は、相手に提供することで、申し出をより魅力的にすることです。 チャンスは、とにかく、家主から保証金を取り戻すことはできません。
- これがリースである場合、先に引っ越すことを検討し、家主に良好な状態の建物の写真を提供すると、オファーをより魅力的にします。
- あなたの提案が受け入れられた場合、直ちに鍵や所有権の引き渡しを申し出る。
- 契約の相手の履行に問題があった場合（例．
- 相手の契約履行に問題があった場合（例：雨漏り）、これらの問題を思い出させることが賢明かもしれません。
- 自分がコントロールできない問題（例：雨漏りなど）をどのように解決するか、具体的に説明する。 コロナウイルス（COVID-19）の大流行）により、あなたやあなたのビジネスにどのような支障が生じたかを正確に説明する。
- この手紙を書いた当事者に資産がない場合、その旨を示すいくつかの証拠や主張を提供し、訴訟が時間とお金の無駄であることを相手側に示す。
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物件の住所。
テナント
Landlord:
拝啓
このたびはご清祥のこととお慶び申し上げます。 残念ながら、貴社との賃貸契約についてですが、コロナウイルスの大流行による非常事態と郡部では、経済的に継続的な操業が困難な状況にあります。 したがって、この手紙は、(“Landlord”) と (「リース」) との間の、(「敷地」) の敷地に関する日付のリースを終了させるために、家主にとって同意できるであろう条件を提案します。
遺憾ながら、Gavin Newsom 知事によって非常事態が宣言されるとすぐに問題が始まり、それには、2020 年 3 月 19 日に自宅待機命令が発効されることが含まれていました。 これは法律の運用によってシャッターを切った。 従業員や顧客を守るために、前日から完全に業務を停止した。 多くの公的指導者や企業経営者は当時、このシャットダウンによる問題は一時的なものだろうと楽観視していましたが、そうはなりませんでした。
残念ながら、コロナウイルスの大流行が始まって以来、総売上高に反映される 、の事業は大流行前のごく一部になっています。 具体的には、別紙1に示すように、3月18日から3月31日までの売上は、. その後、3月18日に営業再開。 しかし、その結果、3月18日の売上は通常の約半分にとどまりました。
さらに不幸なことに、2020年7月1日、カリフォルニア州は新たな保健命令を出し、オレンジ郡の屋内営業を停止することを命じた。 というタイトルの on が発行した記事を、参考のため、ここに別紙 2 として添付します。 193>
Regretfully, this level of gross sales does not begin to cover the fixed costs of the business, most notably the rent to the landlord.そのビジネスを行うための代替手段を提供することによって、この新しい法律を遵守する能力がない、彼らは通常の総収入の約あることを期待売上に戻らなければならないという意味。 この手紙の日付までは家賃を支払ってきましたが、経済的な不満が続き、コロナウイルスの感染が増加したため、このパンデミック時に同様にほとんど何もしていない企業にとって、これは長い回復になるだろうという否定できない結論に達しました。 この閉鎖に関連して、カリフォルニア州の現在の緊急裁判所規則では、現時点での不法留置の手続きを認めていないにもかかわらず、彼らはリースを終了し、速やかに占有を移したいと考えています。
最近あまりにも一般的になってきたように、コロナウイルスの流行は、契約の執行に対する目的の挫折と履行不能の抗弁を生み出しています。 これに関連して、民法1511条2項は、”不可抗力、超人的な原因、またはこの州もしくは米国の公共の敵の行為によって阻止または遅延した場合、当事者がこれに反することを明示的に合意した場合を除き、義務の履行が免除される “と定めている。
カリフォルニア州は、不可抗力の抗弁を自由に適用し、「不可抗力は…必ずしも神の行為に相当するものに限定されない」とする。 Pac. Pac. Vegetable Oil Corp. (1946) 29 Cal.2d 238を参照。 不可抗力または不可抗力の状況が存在するかどうかのテストは、「…相当な注意を払っても防ぐことができなかったような、克服できない妨害が…あったかどうか」である。 Id.
別のカリフォルニア州裁判所は、「不可抗力は、不可能性および/または目的の挫折というコモンローの契約抗弁と同等である：(1) 予見できない出来事、 (2) 当事者の管理外、 (3) 履行を不可能または非実際的にする場合、契約履行は免除される」と明確に述べている。 Citizens of Humanity, LLC v. Caitac Int’l, Inc. (Cal. Ct. App. Aug. 2, 2010) No. B215233, 2010 WL 3007771.
例えば、20th Century Lites, Inc.d 938では、そのような看板の点灯を禁止する政府規制が制定された後、被告の事業のネオンライト広告の3年間のリースに対する被告の支払い義務を免除した。
目的挫折に関するカリフォルニアの主要な判例では、「挫折の法理の適用性は、両当事者が考えていた、取引が行われた目的の完全またはほとんど破壊に依存している。 Lloyd v. Murphy (1994) 25 Cal. 2d 48, 53-54。 目的挫折の原則の下では、「履行は可能であるが、免責を求める当事者に期待される履行価値は、文字通りの対価の喪失ではなく、実際の履行を引き起こすために重なる偶然の出来事によって破壊されている」。 Lloyd, supra. 「この抗弁は、履行が不可能または実行不可能ではなく、無意味になった場合、すなわち、契約の主目的が挫折した場合に適用される。 .” Cal. Prac. ガイドCiv. Pro. Trial Claims and Def. (The Rutter Group) Ch. 9(I)-C, 9:18.
さらに、履行不能は契約の履行に対する別の抗弁であり、「あることが過大かつ不当なコストでしか行えない場合に履行不能となる」場合に適用されるものである。
このケースでは、リースの条件は、テナントが住居として使用するという両当事者の意図と期待を明確に定義している。 そのため、2020年3月19日の自宅待機の制限と郡内の命令により、住居を特定の目的に使用できないため、リースの目的は事実上挫折している。 また、このことは、テナントが不合理なコスト、すなわち、毎月保証された特別な損失を出すしかない場合、リースの履行を不可能にしている。
Lloydは目的の挫折の適用について以下のように制限を設けている。 「目的挫折の法理は、事前に手配をしなければならないビジネスマンが契約に確実に依拠できるように、極度の苦難の場合に限定されてきた。 裁判所は、義務の履行を免れようとするプロミサーに対して、挫折する事象のリスクが合理的に予見できなかったこと、および反対給付の価値が完全にまたはほぼ完全に破壊されることを証明するよう求めてきた。”
このケースでは、コロナウイルスのパンデミックは、その対応にも反映されているが、借主のみならず米国政府にとっても予見不可能であった。 大統領の信頼するアドバイザーであるファウチ博士でさえ、一時は25万人のアメリカ人の死者が出ると見積もっていました-たとえシャットダウンが起こったとしても。 この手紙を書いている時点で、アメリカでの死者数は、社会的距離を置こうとする努力にもかかわらず、25万人を超えました。 このシャットダウンにより、テナントが提供するサービスの必要性はほとんどなくなりました。 さらに、この出来事はテナントがコントロールできる範囲外であり、むしろ、ウイルスの伝染性と、少なくとも間違いなく政府の対応の遅さによって発生しました。
では、コロナウィルスの大流行が発生する以前から、.com の条件を作り出すような問題があったのです。 具体的には、本条は、これらの義務に反して、. これは、添付の. これらは、. これらの問題は、.に繰り返し損害を与えた]
テナントが発生するだろうと考えているのは、コロナウイルスの大流行後の総収入の非フラストレーション部分に対する家賃の割合を支払うことをテナントに要求する分析である。 例えば、2020年の月、総売上は通常のレベルの単なるものであった。 この分析をこのケースに適用すると、テナントはすでに $ を過払いしていることがわかる。さらに、リース終了時までに状況が改善し、総売上高が期待通りのレベルになると仮定すると、テナントはすでに $ を支払っていることになる。
家主は、この物件で何カ月も家賃を支払わずに過ごすことは避け、むしろコロナウイルスの大流行を考慮して、この物件を有効に利用できる新しいテナントを見つけることを望んでいると思われる。
そこで、テナントは家主に対して、以下の条件でリース終了を申し出る。 第一に、借主は一時金として $ を支払う。第二に、貸主はすでに貸主の手元にある保証金として $ を保持する。第三に、借主は .日に物件を箒で掃いたような状態で退去する。 それと引き換えに、家主は本リースに基づくすべての義務を負うことになります。 借主は、”Lease Termination – Paid in Full – Landlord to Retain Deposit” というメモ書きの小切手を家主に送り、それと引き換えに、. この小切手は、家主が承諾を示した時点ですぐに送ることができます。
これらの問題に関して、.jp まで貴オフィスから連絡があることを希望します。
Very truly yours,
/s/
Enclosure.jp
裁判所が目的の放棄についてこの見解を採択すると家主にどれだけ少ない額を支払うべきかが分かる分析書を以下にダウンロードして使用することができます。
Exhibit 1- 目的挫折による賃料不足の分析/コロナウイルスによる実行不可能性の分析
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