1031交換のコンセプトを聞いたことがあるが、それが何であるか正確に知らない場合は、私たちに助けを求めてもよいでしょう。 私たちは、繰延税金交換取引やリバースエクスチェンジ取引など、あらゆる種類の交換についてクライアントをサポートすることを専門としています。 このページでは、お客様が逆取引を行う資格があるかどうかを判断するのに役立ちます。 この種の1031交換は、買い手が今新しい不動産を購入する一方で、後で価値が上がるまで売りたい不動産を持ち続けることができるようにするためのものです。
リバース・エクスチェンジはディレイド・エクスチェンジの逆です。 遅延交換では、交換者が財産を取得する前に財産を手放す必要がありますが、逆交換では、交換者が先に財産を取得し、次に財産を手放すことができます。 言い換えれば、リバース・エクスチェンジでは、投資家は、優れた投資が可能な今日、新しい不動産を取得し、より良い価格が得られるかもしれない後で他の不動産を売却することができます。
リバース・エクスチェンジは、市場の変化を利用し投資状況を改善する投資家の能力を大幅に拡大します。
REVERSE EXCHANGE
Reverse Exchange は、主に Revenue Procedure 2000-37 を念頭に置いて構成されています。 歳入庁の手続きより何十年も前からリバース・エクスチェンジは構成されていましたが、多くの投資家は現在、セーフ・ハーバーのメリットを受けるために歳入庁の手続きに従っています。
歳入庁は、適格交換調整（QEAA）があれば、IRSは不動産の「交換」または「放棄」としての適格性に異議を唱えないとしています。 QEAAの要件は以下の通りです。
- 財産は、交換宿泊施設名義人（EAT）に譲渡されます。 Equity Advantageは、LLCの形態でEATを作成します。
- EATに譲渡する時点で、EATが保有する財産が交換物件および/または放棄物件のいずれかであることを納税者が意図しています。
- EATへの譲渡後5営業日以内に、書面による適格交換合意書を作成しなければなりません。
- EATへの交換資産の譲渡後45日以内に、放棄した資産の特定が必要とされます。 この特定は、既存の遅延規則と一致していなければならない。
- 適格交換アコモデーション契約において、手放す物件と交換物件が保有される期間を合わせて180日を超えてはならない。
PRACTICAL CONSIDERATIONS FOR THE REVERSE EXCHANGE
まず第一に、交換者は交換物件を購入する経済力があることが必要です。 また、”Rev “は “S “の略で、”S “は “S “の略で、”S “は “S “の略です。 交換者は、取得のために他の資金を調達しなければなりません。 商業金融機関からの融資が必要な場合、その金融機関はEATに資金を融資する意思がなければなりません。Equity Advantageは、このような融通が利く金融機関を知っており、情報を提供することができます。
Parking
パーキングとは、EATが交換中に不動産の所有権を取得し保有することをいいます。 (「倉庫」、「駅」、「場所」なども適切な表現ですが、国税庁は「公園」を比喩として使っています)。 Revenue Procedure 2000-37では、Exchangorが放棄物件と代替物件の所有権を同時に持つことを禁じているため、この駐車手法が用いられます。
Reverse Exchangeを完了するには、代替物件の駐車と放棄物件の駐車という2つの駐車アプローチがあります。
交換者が交換物件の改良を希望する場合、交換物件は駐車場に入れなければなりません。
どの物件がパークされていても、その物件はExchangorが利用できるものです。 Equity Advantageは、EATと交換者の間でリースおよび不動産管理契約を作成し、交換者が駐車中の不動産に完全にアクセスできるようにします。
公園代替物件
公園代替アプローチでは、Equity Advantageが唯一のメンバーである新しいシングルメンバーのLLCを設立し、代替物件を唯一の資産とします。 このLLCは、代替不動産の所有権を取得するため、Exchangor（および/または貸し手）から資金を借り入れます。 LLCは、放棄された不動産の買い手が見つかるまでの間、代替不動産の所有権を保持する。 売却代金は、遅延交換の場合と同様に、手放した不動産が売却された時点でEquity Advantageに支払われます。 そして、その売却代金は、LLCが負担したローンの返済に充てられます。
Park Relinquished Property
Park Relinquishアプローチでは、Equity Advantageは、シングルメンバー、シングルアセットLLCを新規に設立します。 Equity AdvantageはLLCの唯一のメンバーであり、放棄された不動産はその唯一の資産となります。
LLCが代替不動産を取得する際、同時にExchangorの放棄された不動産と交換されます。 事実上、LLCは代替不動産をExchangorに譲渡し、LLCは放棄された不動産の所有権を取得したことになります。 譲渡物件は、買主が見つかるまでの間、LLCが所有します。 クロージングの際、放棄物件の所有権はLLCから買い手に移り、売却代金は遅延交換の場合と同様にEquity Advantageに支払われます。
EXCHANGOR’S GUIDELINES TO ACCOMPLISHING THE REVERSE EXCHANGE
The Acquisition
- Contact Equity Advantage
- Reverse Exchangeに参加する意思があることをEquity Advantageに通知してください。
- Equity Advantageは、交換がお客様にとって有益であることを確認するための情報を提供します。
- Equity Advantageに口座を開設します。連絡先と現時点で知っている追加の物件情報を提供します。
- 交換物件取得のための資金を用意する 交換、個人資金、銀行/金融機関からの資金が考えられます。 融資を提供するために貸し手を使用する場合は、貸し手が逆1031交換プロセスに精通していることを確認してください。 (
- Negotiate terms of the purchase
- Sign a purchase agreement.
- The contract must have a paragraph stating the purchase is subject to a 1031 Exchange and the Seller agrees to cooperate with the exchange (1031 Exchange Cooperation Clause).The contract is a paragraph that the purchase is subject to a 1031 Exchange.）
- Contact your Closing Agent
- Provide purchase information.
- Closer に、購入は 1031 Exchange を含むこと、および Equity Advantage がまもなく連絡することを通知する。
- Contact Equity Advantage
- Equity Advantageは交換を構成するために必要な追加情報（物件情報、決算日、販売価格、売主情報、クロージング・エージェント情報など）を収集します。
- Provide complete funding
- Exchangor is arranged for all financing for acquisition of the replacement property.
- If the EAT is to hold title to the replacement property, the loan must be in the EAT’s name.
- Provide partial funding for the down payment or earnest money deposit that requires by the seller.売主が要求する、頭金または手付金の一部または全額をEATに提供します。 (
- EATとExchangorの間の約束手形は、信託証書によって担保されます。
- クロージングの発生
- 当事者（Exchangorと買主）は、Equity Advantageが作成した交換文書に署名します。
- 資金調達に応じて、EATは代替物件または手放した物件の所有権を取得します（このプロセスは通常、パーキングと呼ばれます）。
これで交換の取得が完了します。 この時点で、Equity Advantageは、お客様の放棄物件または交換物件のいずれかをパークしています。
Relinquishment
- Equity Advantageから送られたIdentification Packetを確認する
- Equity Advantageは、クロージング・エージェントから最終決済報告書を受け取った後に、お客様に確認いただくためにIdentification Packetを作成して送付します。
- このパケットには、交換物件の譲渡日、45日間の識別期限、交換完了までの180日間の期限が記載されています。
- 識別フォームが提供され、Exchangorであるあなたが記入し署名しなければなりません。
- 売却予定の物件または物件の識別
- これはあなたの交換期間の45日目の真夜中に行わなければなりません。
- 必要事項を記入し、署名したものをファックス、郵便、またはEメールでEquity Advantageに送信します。
- IRSは、あなたやその物件が大統領令による災害の影響を受けていない限り、延長を発行することはありません。
- Closing Agent
- Provide sale information.
- Closer に、売却は1031 Exchangeを伴うこと、Equity Advantageが間もなく連絡することを知らせます。
- Closing Occurs
- Closing of the relinquished property must occur before the 180 day deadline.
- Contact Equity Advantage so proper Exchange Documents are generated.
- ext steps vary by if Equity advantage parks the relinquished or replacement property.All Rights Reserved.次のステップは、物件売却の際に、Equity Advantageが物件売却を行うかどうかによって異なります。 (駐車場をご覧ください）
Equity Advantage’s COURSE OF ACTION TO COMPLETE THE REVERSE EXCHANGE
Parking
- EATが交換または放棄した不動産の所有権を取得します。 (このプロセスは、しばしば投資不動産の「パーキング」と呼ばれます。 5089>
- Equity Advantageは、EATと譲渡人との間でリース契約および/または不動産管理契約を結び、譲渡人が駐車している不動産にアクセスできるようにします。
- EquityAdvantageは、お客様がEATに行った最初のローンを完済します。
- EquityAdvantageがEATに行った最初のローンを完済後、残りの資金は代替物件の債務返済に使用されます。
- どの物件をパークするかに応じて、Equity Advantageは証書またはEATメンバーの譲渡により代替物件の所有権をお客様に伝達します。 Equity AdvantageがExchangorとすでに物件を交換している場合、Equity Advantageが最初のローンを返済した時点で交換は完了します。
は、無料の1031 Exchangeコンサルテーションを提供しています。
- Contact Equity Advantage