Q.My lease says that I am to pay rent by the first of the month.以前、家賃を遅滞したとき、家主は私を追い出すことができる。 これまでほとんど毎月数日遅れているが、大家は一度も異議を唱えたことがない。 最近、2日ほど遅れてしまい、大家が家賃を滞納しているとして、私を追い出したがっています。
A.両当事者が賃貸契約書の条項とは異なる行為を行った場合、裁判所は賃貸契約書の条項が放棄されたと判断することがよくあります。 この背景には、契約の自由と呼ばれる理論があります。 契約は、言葉（書面か口頭かを問わず）または行為によって成立する2つの方法があります。 書面による賃貸契約は、最初のタイプの契約、明示的な契約の例である。 証書（毎月数日遅れて家賃を払い、大家は異議を唱えない）は、暗黙の契約である。 当事者の証書は、当事者が以前結んだ契約とは異なる契約に拘束されることを意図していることを裁判所に示します。
興味深いことに、遅延したことを裁判所に示すことができる回数が多ければ多いほど、あなたにとって有利になります。 家賃が1回や2回遅れただけでは、家主が契約の条件を厳密に遵守する権利を放棄したと裁判所が判断するには十分ではないかもしれません。 毎月のように家賃を滞納することは、テナントが数日の遅れは大したことではないという事実を信頼するに至ったパターン、取引の経過を裁判所に示しています。
家主が賃貸契約書の条件を厳守する権利を回復する唯一の方法は、厳守の手紙を出すことです。 この手紙には、”OK、テナント、あなたは過去に家賃を滞納したことがあり、私はそのような支払いを受け入れてきましたが、今、これはすべて変わりました、これからは賃貸契約の条項に従って厳密に支払われることを主張します “という趣旨のことが書かれていなければなりません。 大家がこのような手紙を送ってきた場合、次に家賃を滞納しても、裁判所は放棄を認めないでしょう。
この種の主張は、書面によるリースのほぼすべての条件に対して有効です。 リースにはペット禁止と書かれているが、大家は最初からそのアパートでペットを飼っていることを知っていた場合、大家がペット禁止条項の厳格な遵守を放棄したと主張することができます。 唯一の複雑な問題は、賃貸契約書に反放棄条項がある場合に発生します。 賃貸契約書の中には、取引のいかなる過程も契約条件の放棄を構成するものではないと主張するものがある。 もちろん、テナントは、このような条項は契約の自由を妨げるものであると主張するでしょうし、その裏付けとして、権利放棄防止条項自体が、当事者間の取引の過程で、その条項と矛盾することによって放棄されたと主張することができます。 オハイオ州法は、裁判所がこのような反放棄条項を行使するかどうかについては、現在不明である。
Tenant’s Guide to Fighting an Eviction