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2019年1月にColorado Commission Approved Contract to Buy and Sell (“CBS”) に来るより大きな変更の1つがフォームのパラグラフ13（「所有権の移転」）に関連している。 長年にわたり、CBSの第13項には、クロージング時に売主が買主に引き渡す証書の種類を記述する前に、___________（空欄）が含まれていました。 住宅取引では、この「空白」は、当事者間の議論や交渉なしに、ほぼ例外なく「一般」と記入されてきました。
2019年1月1日より、新しいCBSは、以下のチェックボックスによって他のタイプの証書が指定されていない場合、「特別」保証証書をデフォルトとする予定です。 当事者によって合意された場合、チェックされるボックスは、一般、バーゲン＆セール、クイットクレーム、個人代表者の証書、または＿＿＿「ブランク」（その他）です。
コロラドでは、認められる証書の法定形式は、一般、特別、バーゲン＆セール、クイットクレームのみとなっています。
CBSのParagraph13の新しい修正に基づき、住宅取引で買い手と売り手の間で最終的に契約される証書の種類に関連する議論や交渉が増えるかもしれないと考えています。 そのため、コロラド州の4つの基本的な証書の「タイプ」と、各タイプの証書が買い手または売り手にとってどのような意味を持つかを説明することが有用だと考えました。
まず、各証書のタイプは、買い手から売り手へ、ある不動産のまったく同じ利益を譲渡することを明確に理解しておくことが重要です。 証書の種類の違いは、タイトルの品質に関して、売主が買主に行う保証または保証にのみ関連しています。
General Warranty Deed
A general warranty deed has been, for many years, the traditional deed that has been offered in a residential transaction in Colorado in. これは、一般的に、売主が不動産の所有権を譲渡する際に買主に行う広範な保証に基づいて証書の “最強 “の形式とみなされます。 証書に特別に記載された例外や抵当権に限り、売主は買主の不動産に対する所有権を不動産の起源に遡って保証する。 要するに、所有権に対する抵当権が売主によって作られたのか、あるいはその不動産の遠隔の前の所有者によって作られたのかにかかわらず、売主は買主に対して、その所有権に対するいかなる主張からも彼らを守ることを保証しているのである。 Period.
Special Warranty Deed
2019年1月1日より、特別保証証書はCBSの新しい「デフォルト」証書となります。 別の形式の証書のボックスにチェックが入っていない限り、売主は契約上、クロージング時に買主に特別保証証書を交付する義務を負うことになります。 特別保証証書は、長年にわたり商業用不動産取引で使用されてきた証書の一般的な形式ですが、さまざまな理由により、コロラド州の住宅取引では長年にわたり非常にまれでした。
売り手は、特別保証証書を与える場合、売り手の所有権の期間中に生じた不動産上のあらゆる担保に対してのみ不動産の購入者の所有権を保証するものである。
要するに、「保証」証書の2つの形式の違いは、一般保証証書では、売主は、不動産の所有者が所有権を侵害するために行ったすべてのことに対して保証し、特別保証証書では、売主は、所有権を侵害するために行ったすべてのことに対して保証するだけであるということである。
Bargain and Sale Deed
バーゲン＆セール証書は、通常、保証証書ではありません（証書自体に特定の保証が明示されていない限り）。 したがって、ほとんどの場合、売主は、タイトルの品質またはプロパティ上の任意の抵当権/例外の存在として、何の保証もありません。 売主は、基本的に、売主が現在持っている、そして重要なことに、その不動産の権利に関連して後日取得するあらゆる権原を買主に与えることになる。 売買証書は、一般的な住宅譲渡では珍しい。 多くの場合、バーゲン＆セール証書は、個人代表証書、出納証書、受託証書、または後見証書と呼ばれることもある証書の法定形式である。 証書は、通常、いくつかのサードパーティの受託者または政府役人によって署名されます。
Quit Claim Deed
権利放棄証書は、それが保証証書ではなく、それは単に売り手が現在、追加の保証またはいかなる表明と、買い手に財産を持っているか何でも関心を伝えるという点で証書の最も単純な形態である。 それは単にある当事者から別の人に、任意の欠陥や抵当権を含む不動産の所有権を、転送されます。 Quit claim deedsは、家族内の譲渡、所有権から誰かを追加または削除するために、または個々の所有権から新しく作成された信託または他のエンティティに不動産を転送するためによく使用されます。 これは、それが、何らかの理由で、買い手と売り手の交渉による合意であった場合、終了請求証書は、従来の販売取引で使用できないことを言うわけではない。
Conclusion
Colorado REALTORS®は販売取引で使用する証書の種類の選択が当事者（買い手&売り手）の交渉のためにあることを明確に理解する必要があります。 この要約から明らかなように、売り手が与えることに同意し、買い手が契約で受け取ることに同意する証書の種類には、非常に重要な法的影響があります。 私は、長年にわたり、証書の形式を選択することに十分な注意が払われてこなかったと考える。 これは、特に住宅取引において顕著である。 権原保険は、潜在的な瑕疵担保責任に対してある程度の保護を提供するかもしれませんが、完全な解決策ではありません。 コロラドの不動産業者は、取引で授受される証書の種類に関連する特定の質問がある場合、適切な法律顧問に相談する必要があることを、いつものように顧客に思い出させる必要があります。