Q.My lease says that I am to pay the rent by the first of the month. Ik ben bijna elke maand een paar dagen te laat geweest en mijn huisbaas heeft nooit bezwaar gemaakt. Onlangs was ik twee dagen te laat, en nu wil mijn huisbaas mij eruit zetten omdat ik de huur niet op tijd heb betaald. Kan hij mij uitzetten?
A.Wanneer twee partijen een gedragslijn volgen die afwijkt van de schriftelijke voorwaarden van de huurovereenkomst, zal de rechter vaak oordelen dat van de schriftelijke voorwaarden van de huurovereenkomst is afgezien. De theorie hierachter is wat contractvrijheid wordt genoemd. Er zijn twee manieren waarop een contract tot stand kan komen: door woorden (schriftelijk of mondeling) of door daden. De schriftelijke huurovereenkomst is een voorbeeld van het eerste type contract, een uitdrukkelijk contract. De akte (waarbij de huur elke maand een paar dagen te laat wordt betaald en de verhuurder geen bezwaar maakt) is een stilzwijgend contract. De akten van de partijen tonen de rechter dat de partijen van plan waren gebonden te zijn aan een andere overeenkomst dan die welke zij eerder hadden bereikt.
Intrigerend genoeg, hoe vaker u de rechter kunt laten zien dat u te laat was, hoe beter het voor u is. Een of twee keer te laat zijn met de huur kan voor de rechter niet genoeg zijn om te oordelen dat de verhuurder afstand heeft gedaan van zijn recht op strikte naleving van de voorwaarden van het contract. Maand na maand te laat zijn toont de rechter een patroon, een gang van zaken, die de huurder ertoe bracht erop te vertrouwen dat een paar dagen te laat zijn geen probleem was.
De enige manier waarop de verhuurder zijn recht op strikte naleving van de schriftelijke voorwaarden van de huurovereenkomst kan terugkrijgen is door een brief van strikte naleving te sturen. Deze brief moet iets zeggen in de trant van “Ok, huurder, je bent in het verleden te laat geweest met de huur, en ik heb dergelijke betalingen geaccepteerd, maar nu verandert dit allemaal, en vanaf nu sta ik erop dat je strikt in overeenstemming met de voorwaarden van de huurovereenkomst wordt betaald.” Als uw huisbaas u een van deze brieven stuurt, dan is het onwaarschijnlijk dat een rechtbank de volgende keer dat u te laat bent met uw huur, ontheffing zal vinden.
Dit soort argument werkt met bijna elke voorwaarde in een schriftelijke huurovereenkomst. Als uw huurovereenkomst zegt geen huisdieren, maar uw verhuurder heeft geweten dat u een huisdier in het appartement vanaf het begin, dan kunt u betogen dat uw verhuurder heeft afgezien van strikte naleving van de geen huisdieren clausule. De enige complicatie doet zich voor wanneer er een anti-afstandsbeding in de huurovereenkomst staat. In sommige huurovereenkomsten wordt gesteld dat geen enkele gang van zaken een verklaring van afstand van de bepalingen van de overeenkomst zal inhouden. De huurder zal natuurlijk aanvoeren dat een dergelijke clausule de contractvrijheid op ontoelaatbare wijze belemmert, en als tegenargument kan hij aanvoeren dat de antiverzakingsclausule zelf werd opgeheven door de gang van zaken tussen de partijen die er niet mee in overeenstemming was. De wet van Ohio is momenteel onduidelijk over de vraag of een rechter een dergelijke antiverzakingsclausule zou afdwingen.
Tenant’s Guide to Fighting an Eviction