Voor zelfs de meest ervaren huizenkoper, kan de laatste fase van onroerend goed sluitingen normaal gesproken een tijd van beangstiging.
Vaak komt een van de meest over het hoofd gezien segmenten van het sluitingsproces neer op hoe een koper zal de titel te nemen om hun nieuwe huis.
Wanneer een residentieel vastgoed aankoop sluit, wordt de titel belang in het onroerend goed gevestigd in de naam van de koper.
Een van de meest voorkomende vragen die wij ontvangen van onze residentieel vastgoed koper klanten heeft betrekking op de beste manier voor een om de titel van het gekochte onroerend goed vestigen in hun naam.
Hoewel dit een van de laatste dingen een opgewonden huizenkoper overweegt, titel bedrijven en advocatenkantoren voorbereiding van de overdracht documenten routinematig vragen kopers hun voorkeur. Vaak laat dit onervaren kopers in een impasse zonder verdere hulp van een juridische professional.
Since elke sluiting is uniek en huizenkopers ‘doelstellingen zijn verschillend, is het het beste om alle opties te bespreken met uw advocaat.
In Florida, de meest voorkomende manieren om de titel van residentieel vastgoed te houden zijn eenmanszaak, Tenants in Common, Joint Tenancy met recht van overleving en Tenancy by the Entireties. Het volgende geeft een korte inleiding op elk:
Zone eigendom van Residential Real Estate
Zone eigendom is de eenvoudigste vorm van onroerend goed eigendom en wordt over het algemeen gehouden door ongehuwde individuen of gehuwde individuen die wensen om enige titel in niet-homestead onroerend goed voor investeringsdoeleinden te nemen.
Gewoonlijk kan een echtgenoot die in onroerend goed investeert, dit doen zonder de betrokkenheid van de andere echtgenoot door eenvoudig een beëdigde verklaring of een verklaring van afstand af te leggen waarin afstand wordt gedaan van enig eigendomsbelang in het onroerend goed.
Hoewel de enige eigenaar kopers de meest simplistische optie biedt voor eenzame eigendom van een stuk residentieel onroerend goed, ontbeert het eventuele fiscale of estate planning-voordelen. Bijvoorbeeld, wanneer een enige eigenaar overlijdt, blijft het enige eigendom onderhevig aan vertragingen als gevolg van het moeten doorlopen van de successierechter en, bijgevolg, hogere kosten.
Tenancy in Common of Residential Real Estate
Tenancy in Common wordt gebruikt wanneer twee of meer individuen, die niet met elkaar getrouwd zijn, eigendom nemen van onroerend goed.
Elke huurder in gemeenschappelijk bezit bezit een gespecificeerd belang in het eigendom dat niet noodzakelijkerwijs gelijke aandelen hoeft te zijn. Aangezien er bij deze vorm van eigendom geen overlevingsrecht is, is een van de belangrijkste voordelen van het bezitten van onroerend goed op deze manier dat elke gemeenschappelijke huurder zijn of haar belang in het onroerend goed via een testament kan doorgeven aan wie hij of zij maar wil.
Dit leidt echter tot het grootste nadeel: gemeenschappelijke huurders kunnen uiteindelijk samen met volslagen vreemden onroerend goed bezitten. Een ander nadeel dat zich kan voordoen is dat de schuldeiser van de ene huurder beslag kan leggen op de onverdeelde eigendom van de medehuurder om een schuld te voldoen.
Joint Tenancy with Right of Survivorship in Real Estate Transactions
Joint Tenancy with Right of Survivorship biedt een alternatief voor Tenancy in Common en wordt vaak gebruikt door naaste familieleden die het eigendomsbelang in het onroerend goed binnen de familie willen houden.
Bij een dergelijke vorm van mede-eigendom moeten alle mede-eigenaren op hetzelfde moment de eigendomstitel hebben genomen en een gelijk belang in het onroerend goed hebben.
Daarnaast, omdat elke medehuurder een overlevingsrecht heeft, gaan bij het overlijden van één van hen de rechten van die medehuurder over op de andere medehuurders. Dit vermijdt veel van de nadelen die men ondervindt met tenancies in common, waaronder de kosten van een testament, aangezien de overlevende huurder meestal alleen een beëdigde verklaring van overleving hoeft op te nemen en een overlijdensakte hoeft te overleggen om de titel te zuiveren.
In staten met een pandrechttheorie, zoals Florida, vernietigt een medehuurder die een hypotheek neemt op zijn of haar belang in het betreffende onroerend goed, effectief het medehuurrecht, waardoor de geldschieter met een hypotheek op slechts een gedeeltelijk belang in het onroerend goed blijft zitten. Het belang van de andere medehuurder wordt niet aangetast. Bijgevolg kan Joint Tenancy with Right of Survivorship zijn eigen set van unieke uitdagingen opleveren indien onjuist gebruikt.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
Tenancy by the Entirety eigendom van onroerend goed kan alleen worden gecreëerd tussen personen die met elkaar getrouwd zijn op het moment dat het onroerend goed wordt verworven.
In dit geval heeft iedere echtgenoot een gelijk en identiek belang als de ander dat niet kan worden verbroken zolang beide echtgenoten in leven zijn en gehuwd blijven.
Gelijk aan een gemeenschappelijk erfpachtrecht gaat het belang van iedere echtgenoot bij overlijden over op de ander.
Echter kunnen schuldeisers van slechts één echtgenoot geen beslag leggen op het onroerend goed. Als de echtgenoten uiteindelijk scheiden, waardoor de belangrijkste factor die nodig is voor pacht door het geheel teniet wordt gedaan, dan worden de partijen geacht afzonderlijke, maar onverdeelde belangen in het onderwerpelijke eigendom te bezitten, net als bij pachters in gemeenschap.
Conclusie
Het kiezen van de meest effectieve manier om de titel van een residentieel stuk onroerend goed te nemen, wordt vaak over het hoofd gezien door kopers tijdens vastgoedtransacties.
Hoewel, deze eenvoudige stap in het sluitingsproces kan kritieke factoren bepalen die kopers op de weg sterk beïnvloeden.
Het kiezen van de juiste vorm van titel kan van invloed zijn op factoren zoals belastingoverwegingen, estate planning, aansprakelijkheid en de mogelijkheid om eigendom in de toekomst over te dragen of te verkopen.
Terwijl bovenstaande informatie de meest gebruikelijke manieren introduceert om onroerend goed in Florida te bezitten, zijn er verschillende juridische en fiscale gevolgen verbonden aan elke optie.
Het is het beste om altijd contact op te nemen met een gekwalificeerde advocaat voordat u de titel vestigt op een stuk onroerend goed om zo goed mogelijk alle potentiële valkuilen van elke titeloptie te overwegen.