###
Een van de meer significante wijzigingen die in januari 2019 in het Colorado Commission Approved Contract to Buy and Sell (“CBS”) komen, heeft betrekking op Paragraaf 13 (“Transfer of Title”) van het formulier. Gedurende vele jaren bevatte paragraaf 13 van het CBS een ___________ (blanco) voorafgaand aan de beschrijving van het type akte dat de verkoper aan de koper zou leveren bij de Closing. In residentiële transacties is deze “blanco” bijna universeel ingevuld met het woord “algemeen” zonder enige discussie of onderhandeling tussen de partijen.
Met ingang van 1 januari 2019 zal de nieuwe CBS standaard een “speciale” garantieakte zijn als er geen ander type akte wordt gespecificeerd door een vak dat hieronder zal worden aangevinkt. De aan te vinken vakjes, indien overeengekomen door de partijen zullen omvatten: algemeen, koop en verkoop, quit claim, persoonlijke vertegenwoordiger akte, of _______ “blanco” (andere).
In Colorado, de enige wettelijke vormen van akten die worden erkend zijn de algemene, speciale, koop en verkoop, en quit claim. Andere akte types soms verwezen (persoonlijke vertegenwoordiger, begunstigde, trustee, conservator, enz.) zijn meestal gewoon een koopje en verkoop akte in vorm en inhoud.
Op basis van de nieuwe wijzigingen in paragraaf 13 van het CBS, ik denk dat er meer discussie en onderhandeling met betrekking tot het type akte die uiteindelijk wordt gecontracteerd tussen en koper en verkoper in een residentiële transactie kan zijn. Als zodanig dacht ik dat het nuttig zou zijn om elk van de vier basis Colorado akte “types” te beschrijven en wat elk type akte kan betekenen voor een koper of verkoper.
Ten eerste is het belangrijk om duidelijk te begrijpen dat ELK VAN DE DEED TYPES HET EXACTEZELFDE INTEREST IN EEN PAND OVERDRAAGT VAN DE KOPER AAN DE VERKOPER. Het verschil tussen de verschillende soorten aktes heeft uitsluitend betrekking op de garanties die een verkoper aan een koper geeft met betrekking tot de kwaliteit van de titel. Ik wil er ook op wijzen dat, omwille van de eenvoud, ik de termen “verkoper” en “koper” (in plaats van de meer accurate “cedent” en “cedent”) in dit document zal gebruiken.
Algemene garantie akte
Een algemene garantie akte is, voor vele jaren, de traditionele akte die is aangeboden in een residentiële transactie in Colorado. Het wordt meestal beschouwd als de “sterkste” vorm van de akte op basis van de uitgebreide garanties die een verkoper maakt aan een koper bij het overdragen van de titel van een woning. Onder voorbehoud van specifiek vermelde uitzonderingen of bezwaringen in de akte, garandeert de verkoper de koper de eigendom van het onroerend goed tot aan de oorsprong van het onroerend goed. Kortom, ongeacht of een bezwaring van de titel werd gecreëerd door de verkoper, of een verre vorige eigenaar van het onroerend goed, de verkoper garandeert aan de koper dat hij hen zal verdedigen tegen eventuele aanspraken op die titel. Periode.
Speciale garantieakte
Met ingang van 1 januari 2019 is een speciale garantieakte de nieuwe “standaard” akte in het CBS. Tenzij een andere aktevorm is aangevinkt, is de verkoper contractueel verplicht om bij het sluiten een bijzondere garantieakte aan de koper te leveren. Speciale garantie akten zijn de gebruikelijke vorm van de akte gebruikt in commercieel onroerend goed transacties voor vele jaren, maar, om verschillende redenen, ze zijn zeer zeldzaam in Colorado residentiële transacties door de jaren heen.
Een verkoper, bij het geven van een speciale garantie akte, garandeert de koper de titel van het onroerend goed alleen tegen eventuele bezwaringen op het onroerend goed die zijn gemaakt DURENS DE PERIODE VAN DE VERKOPER EIGENDOM van het onroerend goed. Evenals bij de algemene garantieakte wordt de garantie van de verkoper beperkt door eventuele specifiek genoemde uitzonderingen op de overdracht.
Kortom, het onderscheid tussen de twee vormen van “garantie” akten is dat in een algemene garantie akte de verkoper garandeert tegen alles wat een eigenaar van het onroerend goed ooit heeft gedaan om de titel te bezwaren en in een speciale garantie akte de verkoper alleen garandeert tegen alles wat de verkoper heeft gedaan om de titel te bezwaren.
Bargain and Sale Deed
Een bargain and sale akte is typisch GEEN garantie akte (tenzij specifieke garanties zijn uitgedrukt op de akte zelf). Daarom, in de meeste gevallen, de verkoper geeft geen garanties met betrekking tot de kwaliteit van de titel of het bestaan van eventuele bezwaringen/uitzonderingen op het onroerend goed. De verkoper geeft de koper in wezen alle titels die de verkoper momenteel heeft en, wat belangrijk is, LATER verkrijgt met betrekking tot de titel op het eigendom. Koopjes- en verkoopakten zijn ongebruikelijk in een typische residentiële overdracht. Vaak is een koop en verkoop akte is de wettelijke vorm van een akte die meer in het algemeen kan worden aangeduid als een persoonlijke vertegenwoordiger akte, penningmeester akte, trustee akte, of voogd akte. De akte wordt meestal ondertekend door een derde fiduciaire of overheidsfunctionaris.
Quit Claim Deed
Een quit claim akte is de eenvoudigste vorm van een akte in dat het NIET een garantie akte en het alleen maar overdraagt wat het belang van de verkoper heeft in het onroerend goed, aan de koper, zonder extra garanties of verklaringen dan ook. Het draagt slechts de titel van het onroerend goed, met inbegrip van eventuele gebreken of bezwaringen, van de ene partij naar de andere over. Schuldbekentenissen worden vaak gebruikt bij overdrachten binnen de familie, om iemand aan de eigendomstitel toe te voegen of te verwijderen, of om een eigendom over te dragen van individueel eigendom naar een nieuw opgerichte trust of andere entiteit. Dit wil niet zeggen dat een quit claim akte niet zou kunnen worden gebruikt in een traditionele verkooptransactie als het, om wat voor reden dan ook, de onderhandelde overeenkomst van de koper en verkoper was.
Conclusie
Colorado makelaars ® moeten duidelijk begrijpen dat de selectie van het type akte dat wordt gebruikt in een verkooptransactie voor de onderhandeling van de partijen is (koper & verkoper). Zoals uit deze samenvatting zou moeten blijken, zijn er zeer belangrijke juridische gevolgen verbonden aan het type akte dat een verkoper overeenkomt te geven, en een koper overeenkomt te ontvangen in een contract. Ik ben van mening dat er te veel jaren te weinig aandacht is besteed aan de keuze van de aktevorm. Dit is met name het geval bij woningtransacties. Een eigendomsverzekering kan enige bescherming bieden voor potentiële garantiegevaren, maar is geen volledige oplossing. Zoals altijd moeten Colorado makelaars® hun klanten eraan herinneren dat zij de juiste juridische adviseurs moeten raadplegen als zij specifieke vragen hebben met betrekking tot het type akte dat zij zullen geven of ontvangen in een transactie.