Herfinanciering van uw hypotheek kan aantrekkelijk zijn, vooral wanneer u een lagere rente kunt krijgen in een tijd waarin deze historisch laag is. U hebt de mogelijkheid om uw maandelijkse betalingen te verlagen, uw hypotheek sneller af te lossen en misschien zelfs wat van het eigen vermogen in uw huis te verzilveren. Maar afsluitkosten en kosten kunnen snel eten in alle besparingen die u zou kunnen hopen, waardoor u precies waar u begon-of erger.
Er zijn enkele situaties waarin herfinanciering van uw huis lening zeker zinvol is. Een beetje wiskunde kan u helpen deze mogelijkheden te identificeren.
Ken uw break-even-punt
Een hulpmiddel bij het evalueren van herfinanciering is een break-even-punt. Met deze analyse kunt u uitrekenen hoe lang het duurt om de kosten terug te verdienen die u betaalt om te herfinancieren. Stel bijvoorbeeld dat u $ 2000 aan afsluitkosten en vergoedingen betaalt voor een nieuwe lening, en dat uw nieuwe betaling $ 100 per maand minder zal zijn dan u nu betaalt. In dit scenario duurt het 20 maanden om break-even te draaien (om te berekenen, neem $ 2.000 aan kosten gedeeld door $ 100 aan maandelijkse besparingen). Daarna komt u elke maand $100 goedkoper uit.
Om een break-even punt te berekenen, deelt u uw maandelijkse besparingen door de kosten die nodig zijn om te herfinancieren. Een geschreven formule zou er als volgt uitzien: Aantal maanden om break-even te draaien = Afsluitkosten / Daling van maandelijkse betalingen
Om een herfinanciering zinvol te laten zijn, moet uw break-even-punt relatief snel liggen. Een kortere periode stelt u in staat om meer jaren van de voordelen te profiteren voordat u weer verkoopt of herfinanciert. Deze berekening is vooral handig als u van plan bent te verhuizen, omdat u al een idee hebt van wanneer u uw huis zou kunnen verkopen.
Closing kosten voor een herfinanciering zijn vaak ongeveer 3% en 6% van de hoofdsom van de lening. Houd er rekening mee dat de kosten en vergoedingen enigszins kunnen verschillen van geldschieter tot geldschieter en zelfs van lening tot lening, dus houd daar rekening mee bij het maken van uw berekeningen.
Overschakelen tussen een ARM en een hypotheek met vaste rente?
Eén van de keren dat het zinvol kan zijn om in een andere hypotheek te stappen, is om over te schakelen tussen een hypotheek met aanpasbare rente (ARM) en een hypotheek met vaste rente. ARM’s kunnen uiteindelijk hogere rentetarieven hebben dan vastrentende hypotheken, zelfs als een ARM lager begint. Die lage tarieven kunnen leiden tot leners worden verrast later wanneer hun maandelijkse betalingen omhoog gaan samen met hun tarieven. De herfinanciering van een ARM naar een 15- of 30-jarige hypotheek met vaste rente kan de onzekerheid over de variabele rente wegnemen. Het is ideaal om deze overstap te maken wanneer de tarieven laag zijn.
Aan de andere kant, wanneer de hypotheekrente keldert en u verwacht dat dit zo blijft, kan het zinvol zijn om over te schakelen van een hypotheek met een vaste rente en een hoge rente naar een ARM die profiteert van lagere tarieven. Een dergelijke herfinanciering is het meest geschikt voor huiseigenaren die hogere maandelijkse betalingen kunnen opvangen als de rente weer omhoog gaat.
Het is onmogelijk om de toekomst te voorspellen, dus er is altijd onzekerheid bij de keuze tussen een lening met een vaste rente en een ARM. Als u voor een ARM kiest, zorg er dan voor dat u zich hogere betalingen kunt veroorloven, voor het geval dat.
Een kortere hypotheektermijn
Herfinanciering kan u in staat stellen uw huis sneller af te betalen, waardoor u jaren aan afbetalingen van uw lening kunt besparen. U kunt ook profiteren van lagere totale rentekosten van een lening met een kortere looptijd.
Een hypotheek gespreid over 30 jaar kost meer aan rente dan een gespreid over 15 jaar. Bijvoorbeeld, $200.000 geleend over 30 jaar tegen 4% kost alleen al $143.739 aan rente. Dezelfde hypotheek over 15 jaar kost $66.288 aan rente. Dus, als u op zoek bent om de rentekosten te minimaliseren en sneller uit de schulden te komen, is herfinanciering op een kortere termijn zinvol. Plus, leningen op kortere termijn hebben de neiging om lagere tarieven te hebben dan leningen op lange termijn.
Krijg een betere rente
De hypotheekrente fluctueert voortdurend. Het tarief dat u krijgt, hangt af van tal van factoren, waaronder uw kredietscore, economisch beleid en het onroerend goed dat u bezit. Als het tarief waarvoor u in aanmerking kwam toen u oorspronkelijk uw huis kocht, aanzienlijk hoger is dan wat u vandaag zou kunnen krijgen, kunt u geld besparen door te herfinancieren.
Een beter tarief is altijd leuk, maar zorg ervoor dat u vooruitkomt na het betalen van afsluitkosten. Een paar manieren om dat te doen omvatten:
- Het uitvoeren van een break-even-analyse, zoals hierboven beschreven
- Kijken naar totale levenslange inkomenskosten (zie hieronder)
Wanneer voorzichtig te zijn met herfinancieren
In sommige gevallen is het geen goed idee om te herfinancieren. Bijvoorbeeld, soms zullen uw totale rentekosten stijgen, zelfs als uw maandelijkse betaling daalt. Dat is vooral waar als uw nieuwe lening een langere looptijd heeft, zoals wanneer u overstapt van een 15-jarige lening naar een 30-jarige hypotheek.
Een afschrijvingstabel kan helpen illustreren hoe dit gebeurt. Telkens wanneer u een maandelijkse betaling doet, gaat een deel van uw betaling naar de hoofdsom die u hebt geleend, en een deel ervan is uw rentekosten. In de eerste jaren van uw lening, gaat het grootste deel van elke betaling naar rente en maakt nauwelijks een deuk in de hoofdsom.
Als u uw oude lening behoudt, gaat meer en meer van elke betaling naar het verminderen van het saldo van de lening in de loop van de tijd. Maar als je je oude lening wegstreept voor een nieuwe, ga je terug naar het begin van het afschrijvingsproces, en terug naar die vroege betalingen die voornamelijk rentekosten zijn. Als u een hypotheek met een looptijd van 30 jaar had en na 10 jaar herfinanciert naar een andere hypotheek met een looptijd van 30 jaar, is het alsof u de klok opnieuw verzet – u betaalt in totaal 40 jaar voor uw huis.
Kijk naar het totaalplaatje voordat u herfinanciert. U betaalt misschien een paar honderd dollar minder per maand als u herfinanciert, maar het kan u tienduizenden dollars meer aan rente kosten gedurende uw hele leven.