Als u hebt gehoord van het concept van een 1031-uitwisseling, maar niet precies weet wat het is, kunt u zich tot ons wenden voor hulp. Wij zijn gespecialiseerd in het helpen van onze klanten met allerlei verschillende ruiltransacties, waaronder belastinguitgestelde ruiltransacties en omgekeerde ruiltransacties. Deze pagina zal u helpen om erachter te komen of u in aanmerking komt voor een reverse exchange. Dit soort 1031 ruil is bedoeld om kopers in staat te stellen om nu nieuwe eigendommen te kopen, terwijl opknoping op onroerend goed dat ze willen verkopen tot later wanneer het misschien meer waard is. Als u denkt dat een omgekeerde ruil geschikt voor u zou kunnen zijn, bel ons dan.
De omgekeerde ruil is het tegenovergestelde van de uitgestelde ruil. Waar de Uitgestelde Ruil vereist dat de Ruiler eigendom afstaat voordat hij eigendom verwerft, staat de Omgekeerde Ruil de Ruiler toe eerst eigendom te verwerven en pas daarna eigendom af te staan. Met andere woorden, de omgekeerde ruil stelt een belegger in staat om vandaag een nieuw eigendom te verwerven, wanneer een uitstekende investering beschikbaar kan zijn, en later ander eigendom te verkopen wanneer een betere prijs kan worden verkregen.
De omgekeerde ruil vergroot aanzienlijk het vermogen van de belegger om te profiteren van veranderingen in de markt en om zijn of haar investeringspositie te verbeteren.
Als u meer wilt weten over het omgekeerde uitwisselingsproces of het belastinguitgestelde uitwisselingsproces, neem dan vandaag nog contact op met een van onze experts. Wij willen helpen uw 1031 ruiltransactie zo soepel mogelijk te laten verlopen.
REVERSE EXCHANGE
De Reverse Exchange is voornamelijk gestructureerd met Revenue Procedure 2000-37 in het achterhoofd. Hoewel Reverse Exchanges al tientallen jaren vóór de Revenue Procedure zijn gestructureerd, volgen veel beleggers nu de Revenue Procedure om de voordelen van de veilige haven te ontvangen.
De Revenue Procedure bepaalt dat de IRS de kwalificatie van onroerend goed als “vervangend” of “afgestaan” niet zal aanvechten als er een gekwalificeerde regeling voor ruilaanpassing (QEAA) is. De vereisten van de QEAA zijn:
- Het eigendom wordt overgedragen aan een ruil accommodatie titelhouder (EAT). Equity Advantage creëert de EAT in de vorm van een LLC. Het doel van de overdracht is zodat de belastingbetaler niet de houder van het eigendom is.
- Op het moment van overdracht aan de EAT, is het de bedoeling van de belastingbetaler dat het eigendom in handen van de EAT ofwel het vervangende en/of afgestane eigendom vertegenwoordigt.
- Uiterlijk vijf werkdagen na de overdracht van de eigendom aan het EAT moet er een schriftelijke Qualified Exchange Accommodation Agreement zijn.
- Uiterlijk 45 dagen na de overdracht van de vervangende ruil eigendom aan het EAT, identificatie van de afgestane eigendom of eigenschappen is vereist. De identificatie moet in overeenstemming zijn met de bestaande uitgestelde regels.
- De gecombineerde periode dat de afgestane en vervangende eigendommen in de Qualified Exchange Accommodation Agreement worden gehouden, mag niet langer zijn dan 180 dagen.
Daarnaast kan de inwisselaar geen onroerend goed ontvangen dat hij reeds in bezit heeft als vervanging voor onroerend goed dat hij moet afstaan.
PRACTISCHE OVERWEGINGEN VOOR DE TERUGWINNING
Voor alles moet de inwisselaar de financiële mogelijkheid hebben om het vervangende onroerend goed te kopen. Vergeet niet dat de ruiler niet het voordeel van de verkoop/ruilopbrengst zal hebben aangezien het afgestane eigendom nog niet verkocht is. De ruiler moet andere financiële middelen aanspreken voor de aankoop. Indien een lening van een commerciële kredietverstrekker nodig is, dan moet de kredietverstrekker bereid zijn het geld aan het EAT te lenen.Equity Advantage kent dergelijke kredietverstrekkers die deze tegemoetkoming kunnen verstrekken en kan de informatie aan u verstrekken.
Parking
Parking verwijst naar het EAT dat de eigendom van het eigendom neemt en houdt tijdens de ruil. (“Magazijn”, “station”, “plaats” zouden ook treffende omschrijvingen zijn, maar de IRS gebruikt “park” als zijn metafoor). Deze parkeertechniek wordt gebruikt omdat Revenue Procedure 2000-37 verbiedt dat de Exchangor tegelijkertijd eigenaar is van het afgestane en het vervangende eigendom.
Er zijn twee parkeerbenaderingen voor het voltooien van een Reverse Exchange: parkeer het vervangende eigendom en parkeer het afgestane eigendom. Beslissen welke eigenschap (ofwel de vervangende eigenschap of afgestane eigenschap) wordt geparkeerd wordt bepaald door het overwegen van een aantal factoren: de financieringsbron te betalen voor de aankoop, pandrechten op de afgestane eigenschap, en het eigen vermogen in de afgestane eigenschap.
Als de Exchangor wenst om de vervangende eigenschap te verbeteren, dan is de vervangende eigenschap moet worden geparkeerd. Eventuele verbeteringen moeten worden aangebracht voordat de vervanger het eigendom ontvangt.
Het maakt niet uit welk eigendom wordt geparkeerd, het eigendom is beschikbaar voor de vervanger. Equity Advantage creëert een lease- en property management-overeenkomst tussen het EAT en de uitwisselaar, zodat de uitwisselaar volledige toegang heeft tot het geparkeerde eigendom.
Park Replacement Property
In de parkvervangingsaanpak creëert Equity Advantage een nieuwe single member LLC waarin Equity Advantage het enige lid is van en het vervangende eigendom het enige actief is.
De nieuwe LLC dient als het EAT. De LLC leent geld van de Exchangor (en/of een kredietverstrekker) om de eigendom van het vervangende onroerend goed te verwerven. De LLC blijft eigenaar van het vervangende onroerend goed totdat een koper is gevonden voor het afgestane onroerend goed. De verkoopopbrengst gaat naar Equity Advantage wanneer het af te stoten eigendom wordt verkocht, net zoals dat het geval zou zijn bij een uitgestelde ruil. De verkoopopbrengst wordt vervolgens gebruikt om de door de LLC aangegane leningen af te lossen. Ten slotte wordt Equity Advantage’s eigendom van het vervangende eigendom overgedragen aan de omwisselaar die de ruil voltooit.
Park Relinquished Property
In de park relinquish aanpak, creëert Equity Advantage een nieuwe single member, single asset LLC. Equity Advantage is het enige lid van de LLC en het afgestane eigendom wordt zijn enige actief.
Wanneer de LLC het vervangende eigendom verwerft, ruilt de LLC het tegelijkertijd met het afgestane eigendom van de Exchangor. In feite heeft de LLC het vervangende eigendom overgedragen aan de “Exchangor” en heeft de LLC het eigendomsrecht op het afgestane eigendom ontvangen. Het afgestane onroerend goed is eigendom van de LLC totdat een koper is gevonden. Op het moment van het sluiten van het contract zal de eigendomstitel van het afgestane onroerend goed worden overgedragen van de LLC aan de koper en zal de verkoopopbrengst naar Equity Advantage gaan zoals dat ook het geval zou zijn bij een uitgestelde ruil. De verkoopopbrengst wordt vervolgens gebruikt om de leningen af te lossen die door de LLC zijn aangegaan, waarmee de ruil is voltooid.
RICHTLIJNEN VAN DE VERKOPER VOOR DE REVERSE EXCHANGE
De verwerving
- Contacteer Equity Advantage
- Stel Equity Advantage ervan op de hoogte dat het uw bedoeling is om deel te nemen aan een Reverse Exchange.
- Equity Advantage biedt informatie om ervoor te zorgen dat een uitwisseling gunstig is voor u.
- Een account aanmaken bij Equity Advantage: geef contactgegevens en eventuele aanvullende vastgoedinformatie die u op dit moment weet.
- Zorgen voor financiering om uw vervangende woning te verwerven De middelen kunnen afkomstig zijn van uw uitwisseling, persoonlijke fondsen, of een bank / kredietverstrekker. Als een geldschieter wordt gebruikt om de lening te verstrekken, zorg er dan voor dat de geldschieter bekend is met het Reverse 1031 Exchange-proces. (Equity Advantage is beschikbaar om te overleggen met uw geldschieter).
- Onderhandel over de voorwaarden van de aankoop
- Teken een koopovereenkomst.
- Het contract moet een paragraaf bevatten waarin staat dat de aankoop onderhevig is aan een 1031 Exchange en de verkoper ermee instemt om mee te werken aan de uitwisseling (1031 Exchange Cooperation Clause).
- Contact uw Closing Agent
- Verstrek aankoop informatie.
- Informeer de closer dat de aankoop een 1031 Exchange inhoudt en dat Equity Advantage binnenkort contact met hen zal opnemen.
- Contact Equity Advantage
- Equity Advantage verzamelt de aanvullende informatie die nodig is om de uitwisseling te structureren: onroerend goed informatie, sluitingsdatum, verkoopprijs, Verkopers informatie, Closing Agent informatie, etc.).
- Equity Advantage genereert uitwisseling documenten en stuurt ze naar alle betrokken partijen.
- Verstrek volledige financiering
- Verander regelt alle financiering voor de verwerving van het vervangende onroerend goed.
- Als het EAT de titel van het vervangende onroerend goed zal houden, moet de lening op naam van het EAT staan.
- Verstrek gedeeltelijke financiering aan het EAT voor de aanbetaling of de earnest money deposit die door de verkoper wordt vereist. (Financiering wordt behandeld als een lening tussen u en het EAT)
- Een promesse tussen het EAT en de verkoper wordt gedekt door een trustakte.
- Closing vindt plaats
- Beide partijen (verkoper en koper) ondertekenen Exchange Documents opgesteld door Equity Advantage.
- Afhankelijk van de financiering, neemt de EAT de titel op ofwel het vervangende eigendom of het afgestane eigendom (dit proces in meestal genoemd parkeren). Equity Advantage zal met u samenwerken om te bepalen welke eigenschap zal worden geparkeerd.
Dit voltooit de verwerving van uw uitwisseling. Op dit punt, Equity Advantage heeft ofwel uw afgestane woning of uw vervangende woning geparkeerd.
Relinquishment
- Bekijk het Identificatie Pakket aan u verzonden door Equity Advantage
- Equity Advantage creëert en stuurt een Identificatie Pakket voor uw beoordeling na ontvangst van de Final Settlement Statement van de afsluitende agent.
- Het pakket bevat het volgende: de overdrachtsdatum van de vervangende woning, de 45-dagen identificatie deadline, en de 180-dagen deadline om de uitwisseling te voltooien.
- Het Identificatieformulier wordt verstrekt en moet worden ingevuld en ondertekend door u, de Exchangor.
- Identificeer de woning of eigenschappen die u van plan bent te verkopen
- Dit moet worden gedaan tegen middernacht van de 45e dag van uw ruilperiode.
- Zend de ingevulde en ondertekende kopie naar Equity Advantage via fax, post of e-mail.
- De IRS geeft GEEN verlengingen tenzij u en / of het onroerend goed wordt beïnvloed door een door de president afgekondigde ramp.
- Contact uw sluitende agent
- Verstrek verkoop informatie.
- Informeer de sluiter dat de verkoop een 1031 Exchange betreft en dat Equity Advantage binnenkort contact met hen zal opnemen.
- Sluiting vindt plaats
- Sluiting van het afgestane eigendom moet plaatsvinden voor de 180 dagen deadline.
- Contact Equity Advantage zodat de juiste Exchange Documents worden gegenereerd.
- De volgende stappen variëren afhankelijk van of Equity advantage het afgestane of vervangende eigendom parkeert. (Gelieve Parking te bekijken)
EQUITY ADVANTAGE’S COURSE OF ACTION TO COMPLETE THE REVERSE EXCHANGE
Parking
- Het EAT neemt de titel van het vervangende of afgestane eigendom. (Dit proces wordt vaak “parkeren” van het beleggingsobject genoemd. Equity Advantage zal bepalen welk eigendom in eigendom te nemen, afhankelijk van bankfinanciering, ruilvereisten, de Equity van het afgestane eigendom en de voorkeur van de uitwisselaar.)
- Equity Advantage creëert een lease-en / of property management overeenkomst tussen het EAT en de uitwisselaar, zodat de uitwisselaar toegang heeft tot het geparkeerde eigendom.
- Het afgestane eigendom wordt verkocht en de opbrengst van de verkoop gaat naar Equity Advantage.
- Equity Advantage betaalt de initiële lening die u aan het EAT heeft gemaakt af.
- Nadat Equity Advantage de initiële lening die u aan het EAT heeft gemaakt heeft afbetaald, zullen eventuele resterende middelen die Equity Advantage heeft worden gebruikt om de schuld op het vervangende eigendom af te lossen.
- Afhankelijk van welk eigendom Equity Advantage parkeert, zal Equity Advantage de eigendom van het vervangende eigendom aan u overdragen, hetzij door middel van een akte of overdracht van het lidmaatschap van het EAT. Indien Equity Advantage reeds eigenschappen heeft geruild met de Uitwisselaar, is de uitwisseling voltooid wanneer Equity Advantage de initiële lening terugbetaalt.
