Alai

Huurders in Massachusetts hebben vaak van maand-tot-maand overeenkomsten met hun verhuurders, in plaats van jaarcontracten met een vaste einddatum. Maand-tot-maand huurovereenkomsten bieden veel meer flexibiliteit voor zowel verhuurders als huurders, vooral omdat beide partijen ze op elk moment kunnen beëindigen met een opzegtermijn van ten minste 30 dagen. De wet van Massachusetts verwijst specifiek naar huurders van maand tot maand als “huurders naar believen.”

Huurders met mondelinge of verlopen huurovereenkomsten zijn van maand tot maand

Huurcontracten van maand tot maand zijn een soort periodieke huurovereenkomst die automatisch wordt verlengd aan het einde van elke huurbetalingsperiode. Verhuurders en huurders kunnen in Massachusetts op vier manieren een huurcontract van maand tot maand sluiten:

1. De verhuurder en huurder hebben een mondelinge overeenkomst om van maand tot maand te huren.1
2. De verhuurder en huurder ondertekenen een schriftelijke huurovereenkomst die specifiek een huurcontract van maand tot maand inhoudt of die geen einddatum heeft.2
3. De huurder blijft huur betalen na afloop van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en de verhuurder accepteert de huur, waardoor een huurcontract van maand tot maand ontstaat.3
4. De verhuurder stuurt de huurder een geldige opzegging om de huur te beëindigen – en staat vervolgens toe dat de huurder blijft zonder een nieuw huurcontract te tekenen.4

Huurcontracten van maand tot maand zijn een alternatief voor huurcontracten van bepaalde tijd, die een specifieke begin- en einddatum hebben. Huurcontracten met een vaste looptijd duren meestal een jaar en zijn niet zo flexibel als huurcontracten van maand tot maand.

Huurcontracten van maand tot maand kunnen worden beëindigd met een opzegtermijn van ten minste 30 dagen

Zowel de verhuurder als de huurder kunnen een huurcontract van maand tot maand in Massachusetts beëindigen met een schriftelijke kennisgeving. De wet vereist niet dat de opzegging persoonlijk of per aangetekende post wordt bezorgd, wat suggereert dat e-mail of sms aanvaardbare manieren van opzegging kunnen zijn. Volgens de wet moet de opzegtermijn gelijk zijn aan de tijd tussen de huurbetalingen of 30 dagen, afhankelijk van welke periode het langst is.5 Beide partijen kunnen echter een kortere opzegtermijn hanteren als dit in een schriftelijke huurovereenkomst is vastgelegd.

Zodra een behoorlijke opzegging is gegeven, eindigt de huurovereenkomst de volgende huurperiode op de dag waarop de huur verschuldigd is.6 Als de huurder bijvoorbeeld op 18 juli opzegt, eindigt de huurovereenkomst op 1 september.

De staat staat staat ook toe dat een opzegging een aanbod bevat voor een nieuwe huurovereenkomst onder andere voorwaarden, zoals een hogere huur of een nieuw nutsbeleid.

Elke partij kan een huurcontract van maand tot maand om welke reden dan ook beëindigen

Het is relatief eenvoudig voor zowel de verhuurder als de huurder om een huurcontract van maand tot maand te beëindigen in Massachusetts. Beide partijen kunnen de huurovereenkomst op elk moment beëindigen, zolang de juiste kennisgeving wordt gedaan.

Verhuurders hoeven geen reden op te geven voor het beëindigen van de huur zolang zij de huur niet beëindigen om wraak te nemen op de huurder of om discriminerende redenen op basis van ras, geslacht of een andere beschermde klasse onder de fair housing-wetten. Een verhuurder kan bijvoorbeeld de huur beëindigen vanwege het gedrag van de huurder of omdat hij er zelf wil intrekken.

Als een verhuurder de huurder wil uitzetten omdat hij de voorwaarden van een huurovereenkomst van maand tot maand schendt, de huur niet betaalt of zich schuldig maakt aan illegaal gedrag, moet hij de formele uitzettingsprocedure volgen, die een schriftelijke kennisgeving van 14 dagen aan de huurder omvat. De uitzettingsprocedure in Massachusetts is zeer specifiek en kan tot twee jaar duren. Daarom kunnen verhuurders beter een huurovereenkomst van maand tot maand beëindigen met een opzegtermijn van 30 dagen.

Huurders kunnen de huur (of andere huurvoorwaarden) te allen tijde verhogen

Zolang zij een opzegtermijn van 30 dagen in acht nemen, kunnen verhuurders de huur op elk moment tijdens een huurperiode van maand tot maand verhogen. Massachusetts stelt geen beperkingen aan de hoogte van de huurverhoging, maar de huurder moet wel akkoord gaan met het nieuwe bedrag. Als hij dat niet doet, kan hij met de verhuurder onderhandelen of zelf een opzeggingstermijn van 30 dagen sturen.

Dit verschilt van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, waarbij de huur niet kan worden verhoogd tot het einde van de huurovereenkomst (tenzij anders vermeld in de schriftelijke overeenkomst).

MGLA Chapter 183 §3

MGLA Chapter 183 §4

MGLA Chapter 186 §3

MGLA Chapter 186 §11

MGLA Chapter 186 §12

Means vs. Cotton (1916)