Alai

De plaatselijke huizenmarkt lijkt in de lift te zitten. Hoewel dit een goed teken is van onze herstellende economie, is het ook een geschikt moment voor kopers om zichzelf te herinneren aan enkele van de risico’s en hun wettelijke rechten bij de aankoop van een huis.

De spreuk, “koper past op” (of caveat emptor), is van toepassing op de aankoop van een huis net zo goed als het een appel doet. Zoals gesteld door Michael D. Akerly, et al, eds., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) op pagina 3525:

Defecten worden beschouwd als zijnde van twee soorten, latente of patent.

Patente gebreken zijn die welke kunnen worden ontdekt door inspectie en gewone waakzaamheid van de kant van de koper. Met betrekking tot deze, de gewone regel is caveat emptor.

Latente gebreken zijn die welke niet zou worden onthuld door enig onderzoek dat een koper is in een positie om te maken alvorens het contract (34 Halsbury’s Laws of England, 3rd ed., p. 211, s. 353).

Een verkoper is niet verplicht om een patent defect bekend te maken, omdat een koper had kunnen of moeten het defect ontdekt door het doen van een redelijk onderzoek van de woning. Bijvoorbeeld, als een trapleuning gebroken is, heeft u geen juridisch verhaal tegen de verkoper voor de gebroken trapleuning na aankoop van het huis.

Wanneer een verkoper zich inspant om een patentgebrek te verbergen om een koper te misleiden of zijn vermoedens te sussen, kan deze actie als frauduleus worden beschouwd en de koper kan als gevolg daarvan een wettelijk recht hebben om de verkoper te vervolgen.

Zo ook, als een verkoper op de hoogte was van een verborgen gebrek en dit niet bekendmaakte, kan dit worden opgevat als een onjuiste voorstelling van zaken en een koper een wettelijk recht geven om de verkoper aan te klagen.

Dus hoe bescherm je jezelf als koper? Hieronder volgen slechts enkele voorbeelden.

1. Huur een bekwame huisinspecteur in om uw potentiële huis te onderzoeken. Een goede huisinspecteur zal ervoor zorgen dat u op de hoogte bent van eventuele patentgebreken voordat u het huis koopt.
2. Neem de tijd om uw eigen grondige onderzoeken van het huis te doen.Wees niet tevreden met wat de makelaar van de verkoper u kan vertellen over de staat van een huis. Poke, prod en doen wat je moet doen om ervan overtuigd te zijn dat uw potentiële huis is in een staat die u acceptabel vindt.
3. Bekijk aandachtig de openbaarmakingsverklaring en follow-up van eventuele zorgen die u hebt. Een openbaarmakingsverklaring is over het algemeen opgenomen in alle standaard koop- en verkoopcontracten en zal feiten onthullen met betrekking tot veel van de belangrijkste aspecten van de structuur en de fundering van een huis. De openbaarmakingsverklaring is breed, dus als er opmerkingen zijn die u zorgen baren, kunt u aandringen op het verkrijgen van meer details.
4. Neem alle verklaringen of garanties op die u hebben verleid om het huis te kopen in uw koop- en verkoopcontract. De meeste contracten van aankoop en verkoop bevatten een “geen andere verklaringen of garanties clausule”. Bijvoorbeeld, als de verkoper u heeft verteld dat de fruitbomen in de achtertuin prijswinnend zijn en dat u van die bomen en van hun vruchten zult kunnen genieten, tenzij die voorstelling in het contract is opgenomen, hebt u wellicht geen wettelijk recht om terug te vorderen als die bewering onwaar blijkt te zijn.
5. Bezoek uw potentiële woning op verschillende tijdstippen van de dag/week. Sommige problemen met een woning zijn alleen onder bepaalde omstandigheden te ontdekken, dus zorg ervoor dat u tijdens verschillende weersomstandigheden of tijden van de week een bezoek brengt. Bijvoorbeeld, in Trakalo v. Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), bezochten de eisers de woning slechts eenmaal gedurende 40-50 minuten, maar het bleek dat na verloop van tijd en vooral bij vochtig weer, de woning overweldigend naar kattenurine rook. Hoewel de eisers hun vordering konden terugvorderen wegens het latente karakter van het gebrek, had het hun misschien veel gemakkelijker gemaakt om de aankoop helemaal te vermijden. Evenzo bezoeken vele kopers hun toekomstige woning midden op de dag om tot de ontdekking te komen dat het verkeer in de spits of de bedrijvigheid in het weekend hun woning minder aantrekkelijk maakt dan verwacht. Deze kwesties zouden patent in de natuur en zou vallen binnen het rijk van koper beware.
6. Vraag de verkoper rechtstreeks over grote zorgen met het huis dat persoonlijk zijn voor u en laat de verkoper weten hoe belangrijk de kwestie is voor u. Laat het antwoord ook schriftelijk vastleggen en denk erover om het in het contract op te nemen (zie punt 4). Bijvoorbeeld, als u een grote allergie voor huisdieren heeft, vertel de verkoper dat dit een belangrijk punt van zorg voor u is en vraag de verkoper of hij huisdieren heeft. Laat de verkoper schriftelijk vastleggen of hij op de hoogte is van huisdieren in het huis. Idealiter zou dit worden opgenomen in het contract om u een recht van beroep op basis van contractbreuk als die voorstelling blijkt niet waar te zijn, maar met de voorstelling op papier kan helpen bij het herstellen tegen de verkoper op basis van een onjuiste voorstelling van zaken, indien nodig. Vermelden dat de kwestie is een belangrijke overweging in u het kiezen van al dan niet om het huis te kopen kan ook helpen bij eventuele toekomstige geschillen die zich kunnen voordoen.

Het voorgaande is alleen voor informatieve doeleinden en is geen juridisch advies, noch moet worden opgevat als zodanig. Als u juridische problemen ondervindt, neem dan gerust contact op met een van onze gekwalificeerde advocaten.

Jeremy Burgess is een litigator bij Pushor Mitchell en heeft verschillende cliënten bijgestaan die problemen hebben ondervonden na de aankoop van hun huizen. Als u onverwachte problemen ondervindt met een huis dat u hebt gekocht, aarzel dan niet om vertrouwelijk contact op te nemen met Jeremy: [email protected] of 250-869-1156.