Als u een huis bezit of van plan bent een huis te kopen in een “CDD” en niet zeker weet wat dat betekent, dan is dit bericht voor u bedoeld. Een gemeenschap ontwikkelingsdistrict, vaak aangeduid als een “CDD,” is een speciale eenheid van lokale overheid opgericht onder Florida wet, met het oog op de financiering, de bouw, de exploitatie en het onderhoud van de gemeenschap-brede infrastructuur, verbeteringen en diensten ten behoeve van de eigenschappen binnen haar grenzen. Voorbeelden van enkele soorten verbeteringen die in een CDD kunnen worden opgenomen zijn systemen voor stormwaterbeheer, beschermde gebieden, wegen, straatverlichting en landschapsarchitectuur. Sommige CDD’s bezitten en exploiteren ook nutsvoorzieningen en recreatieve faciliteiten zoals clubhuizen, zwembaden en parken.
Hoe werkt een Community Development District?
Een CDD wordt bestuurd door een vijfkoppige raad, de Board of Supervisors, die verantwoordelijk is voor het vaststellen van het beleid van de CDD, met inbegrip van regels voor het gebruik van CDD-eigendommen en -faciliteiten. De raad wordt aanvankelijk verkozen door de landeigenaren binnen het CDD (elke persoon die grond bezit binnen de grenzen van het CDD, ongeacht zijn woonplaats) en gaat later over op een algemeen verkiezingsproces waarbij de raad wordt verkozen door een stemming van de geregistreerde kiezers die binnen het CDD wonen. Ongeacht het soort verkiezing worden CDD-bestuursleden beschouwd als overheidsambtenaren en zijn zij onderworpen aan de wetten inzake ethiek en financiële openbaarmaking. Evenzo moeten de activiteiten van de CDD worden uitgevoerd in overeenstemming met de “Sunshine Law” van Florida, wat betekent dat alle vergaderingen en verslagen van de CDD openbaar moeten zijn.
Een CDD moet een districtmanager aanstellen om het door de raad vastgestelde beleid uit te voeren en toezicht te houden op de dagelijkse activiteiten en contracten van de CDD, de faciliteiten en verbeteringen. CDD’s huren doorgaans ook andere professionals in om doorlopende juridische en technische diensten te verlenen.
Wat kost een Community Development District mij?
De infrastructuur en verbeteringen die door een CDD worden aangelegd en/of verworven, worden doorgaans gefinancierd door de verkoop van belastingvrije obligaties die door de CDD worden uitgegeven. De obligaties worden terugbetaald door de heffing van een jaarlijkse kapitaalbelasting op alle eigendommen binnen de CDD die profiteren van de infrastructuur en verbeteringen. Deze heffingen worden meestal vastgesteld voor de looptijd van de obligaties, en dit onderdeel van de jaarlijkse CDD-aanslag wordt vaak de “schuldendienstaanslag” genoemd.
De kosten voor de exploitatie van de CDD, en de exploitatie en het onderhoud van de infrastructuur en verbeteringen die eigendom zijn van de CDD, zijn eveneens de verantwoordelijkheid van de eigenaren van de eigendommen binnen de CDD. Ook deze kosten worden jaarlijks in rekening gebracht, waarvan het bedrag van jaar tot jaar kan variëren op basis van de exploitatie- en onderhoudsbegroting die voor dat bepaalde fiscale jaar is vastgesteld. Dit onderdeel van de jaarlijkse CDD-aanslag wordt vaak de “exploitatie- en onderhoudsaanslag” genoemd.”
Weliswaar zijn er enkele omstandigheden waarin een CDD deze aanslagen int door de eigenaar rechtstreeks een rekening te sturen, maar voor de meeste huiseigenaren worden de aanslagen geïnd op hun jaarlijkse onroerendgoedbelastingfactuur.
Wat moet ik nog meer weten?
Er is veel meer te begrijpen over CDD’s dan het algemene overzicht van dit bericht. Er zijn echter twee zeer vaak voorkomende vragen die de moeite waard zijn om te behandelen.
Kunnen niet-ingezetenen van de CDD gebruik maken van de CDD-eigendommen?
Ja. De reden hiervoor is gebaseerd op de aard van de inkomsten die zijn gebruikt om de CDD-faciliteiten aan te leggen en te verwerven. Ondanks het feit dat alleen de eigenaren van onroerend goed binnen de grenzen van een CDD onderworpen zijn aan aanslagen voor de obligatieschuld en de operationele uitgaven van de CDD, moeten de verbeteringen en faciliteiten, omdat zij zijn gefinancierd met de opbrengst van de verkoop van belastingvrije obligaties – een vorm van overheidsfinanciering – open en beschikbaar blijven voor het grote publiek. Veel eigenaren van onroerend goed hebben moeite met dit concept, omdat het in strijd is met de gebruiksrechten die zij gewend zijn als lid van een vereniging van huiseigenaren of een condominiumvereniging, waar alleen de leden van de vereniging die de contributie betalen de faciliteiten van de vereniging mogen gebruiken. Het belangrijkste verschil is dat een CDD een openbare entiteit is, terwijl een vereniging een particuliere entiteit is.
Wat is de duur van een CDD?
Tot verdriet van veel eigenaren van onroerend goed die denken dat een CDD eindigt zodra de obligatieschuld volledig is afgelost, blijft een CDD bestaan tenzij deze wordt ontbonden door een verordening of intrekking van de regel die de CDD heeft opgericht. Zodra de obligatieschuld is terugbetaald, zijn de jaarlijkse CDD-aanslagen echter beperkt tot de jaarlijkse aanslag voor de lopende exploitatie- en onderhoudskosten (in de veronderstelling dat geen volgende obligaties of schulden worden uitgegeven).
Eigenaren die in een CDD wonen en vragen hebben over welke faciliteiten en eigendommen onder de verantwoordelijkheid van de CDD vallen, hun jaarlijkse aanslagen, of algemene vragen over de activiteiten van de CDD, moeten de website van hun CDD bezoeken (die alle CDD’s vanaf 1 oktober moeten hebben), contact opnemen met de districtmanager van hun CDD, of de volgende geplande vergadering van de CDD bijwonen.