Q.My lease says that I am to pay the rent by the first of the month. Spóźniałem się prawie co miesiąc o kilka dni, a mój wynajmujący nigdy się nie sprzeciwiał. Ostatnio spóźniłem się o dwa dni i teraz mój gospodarz chce mnie eksmitować za niepłacenie czynszu na czas. Czy może mnie eksmitować?
A.Kiedy dwie strony angażują się w sposób postępowania, który różni się od pisemnych warunków umowy najmu, Sąd często uzna, że odstąpiono od pisemnych warunków umowy najmu. Teoria, która się za tym kryje, nazywa się swobodą zawierania umów. Istnieją dwa sposoby zawarcia umowy: poprzez słowa (pisemne lub ustne) lub poprzez czyny. Pisemna umowa najmu jest przykładem pierwszego rodzaju umowy, umowy wyraźnej. Czyny (płacenie czynszu co miesiąc z kilkudniowym opóźnieniem i brak sprzeciwu wynajmującego) to umowa dorozumiana. Czyny stron pokazują sądowi, że strony zamierzały związać się inną umową niż ta, którą wcześniej zawarły.
Co ciekawe, im częściej możesz pokazać sądowi, że się spóźniłeś, tym lepiej dla ciebie. Spóźnienie się z czynszem jeden lub dwa razy może nie wystarczyć, aby Sąd uznał, że wynajmujący zrzekł się swojego prawa do ścisłego przestrzegania warunków umowy. Spóźnianie się miesiąc po miesiącu pokazuje Sądowi wzór, tok postępowania, który doprowadził najemcę do polegania na fakcie, że spóźnienie się o kilka dni nie było niczym wielkim.
Jedynym sposobem, w jaki wynajmujący może odzyskać swoje prawo do ścisłego przestrzegania pisemnych warunków umowy najmu, jest wysłanie listu o ścisłym przestrzeganiu. List ten musi mówić coś w stylu: „Ok, lokatorze, w przeszłości spóźniałeś się z czynszem, a ja akceptowałem takie płatności, ale teraz to wszystko się zmienia i od tej pory nalegam, aby płacono Ci ściśle według warunków umowy najmu”. Jeśli Twój wynajmujący wyśle Ci jeden z tych listów, to Sąd najprawdopodobniej nie znajdzie zrzeczenia się następnym razem, kiedy spóźnisz się z czynszem.
Ten rodzaj argumentu działa z prawie każdym warunkiem w pisemnej umowie najmu. Jeżeli Twoja umowa najmu mówi, że nie ma zwierząt domowych, ale Twój wynajmujący wiedział, że masz zwierzę w mieszkaniu od samego początku, wtedy możesz argumentować, że Twój wynajmujący zrzekł się ścisłego przestrzegania klauzuli o zakazie posiadania zwierząt domowych. Jedyna komplikacja pojawia się, kiedy w umowie najmu znajduje się klauzula przeciwko zrzeczeniu się. Niektóre umowy najmu stwierdzają, że żaden tok postępowania nie może stanowić zrzeczenia się warunków umowy. Najemca oczywiście będzie twierdził, że taka klauzula w sposób niedopuszczalny utrudnia swobodę zawierania umów, a jako argument zwrotny może twierdzić, że sama klauzula przeciw zrzeczeniu się została uchylona przez przebieg transakcji między stronami, który był z nią niezgodny. Prawo Ohio jest obecnie niejasne, czy sąd będzie egzekwował taką klauzulę przeciw zrzeczeniu.
Tenant’s Guide to Fighting an Eviction