Refinansowanie kredytu hipotecznego może być atrakcyjne, zwłaszcza gdy można zabezpieczyć niższą stopę procentową w czasie, gdy są one historycznie niskie. Masz potencjał, aby obniżyć swoje miesięczne płatności, spłacić kredyt hipoteczny wcześniej, a może nawet spieniężyć niektóre z kapitału własnego w domu. Ale koszty zamknięcia i opłaty mogą szybko zjeść do wszelkich oszczędności można mieć nadzieję na, pozostawiając prawo, gdzie zacząłeś – lub gorzej.
Istnieją pewne sytuacje, kiedy refinansowanie kredytu domowego zdecydowanie ma sens. Odrobina matematyki może pomóc w identyfikacji tych możliwości.
Poznaj swój próg rentowności
Jednym z narzędzi pomocnych w ocenie refinansowania jest próg rentowności. Analiza ta pozwala określić, jak długo trwa odzyskanie kosztów, które zapłacisz za refinansowanie. Na przykład, załóżmy, że zapłacisz $2,000 w kosztach zamknięcia i opłatach za nową pożyczkę, a twoja nowa płatność będzie o $100 miesięcznie niższa niż ta, którą płacisz teraz. W tym scenariuszu, potrzeba 20 miesięcy, aby osiągnąć próg rentowności (aby obliczyć, weź $2,000 w kosztach podzielonych przez $100 w miesięcznych oszczędności). Po tym czasie wychodzi się na plus o 100 dolarów każdego miesiąca.
Aby obliczyć próg rentowności, należy podzielić miesięczne oszczędności na koszty wymagane do refinansowania. Wzór na piśmie wyglądałby następująco: Number of months to break even = Closing costs / Decrease in monthly payments
For refinancing to make sense, your break-even point needs to be relatively soon. Krótszy okres umożliwia czerpanie korzyści przez więcej lat przed sprzedażą lub ponownym refinansowaniem. Ta kalkulacja jest szczególnie przydatna, jeśli planujesz przeprowadzkę, ponieważ masz już pomysł na to, kiedy możesz sprzedać swój dom.
Koszty zamknięcia przy refinansowaniu wynoszą często około 3% i 6% kwoty głównej kredytu. Należy pamiętać, że koszty i opłaty mogą się nieco różnić w zależności od pożyczkodawcy, a nawet od pożyczki do pożyczki, więc należy wziąć to pod uwagę podczas wykonywania obliczeń.
Przełączanie pomiędzy ARM a kredytem hipotecznym o stałej stopie procentowej?
Jednym z przypadków, w których może mieć sens uzyskanie innej hipoteki jest przejście między hipoteką o zmiennym oprocentowaniu (ARM) a hipoteką o stałym oprocentowaniu. ARM mogą ostatecznie skończyć się z wyższym oprocentowaniem niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, nawet jeśli ARM zaczyna się niżej. Te niskie stopy procentowe mogą doprowadzić do tego, że kredytobiorcy zostaną zaskoczeni, gdy ich miesięczne płatności wzrosną wraz z oprocentowaniem. Refinansowanie kredytu ARM na 15- lub 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu może wyeliminować niepewność związaną ze zmiennym oprocentowaniem. Idealnie jest dokonać tej zmiany, gdy stopy są niskie.
Z drugiej strony, gdy stopy procentowe kredytów hipotecznych są plummeting i oczekujesz, że nadal, to może mieć sens, aby przejść z kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej z wysokim oprocentowaniem do ARM, który korzysta z niższych stawek. Refinansowanie tego rodzaju jest najlepsze dla właścicieli domów, którzy mogą wchłonąć wyższe miesięczne płatności, jeśli stopy procentowe odbiją się ponownie w górę.
Nie da się przewidzieć przyszłości, więc zawsze jest niepewność przy wyborze między kredytem o stałym oprocentowaniu a ARM. Jeśli wybierzesz ARM, upewnij się, że możesz sobie pozwolić na wyższe płatności, tak na wszelki wypadek.
Krótszy termin spłaty kredytu hipotecznego
Refinansowanie może pozwolić Ci spłacić dom wcześniej, oszczędzając lata płatności z Twojego kredytu. Możesz również skorzystać z niższych ogólnych kosztów odsetkowych kredytu krótkoterminowego.
Kredyt hipoteczny rozłożony na 30 lat będzie kosztował więcej odsetek niż ten rozłożony na 15 lat. Na przykład, $200,000 pożyczone na 30 lat na 4% będzie kosztować $143,739 w samych odsetkach. Ta sama hipoteka na 15 lat będzie kosztować $66,288 w odsetkach. Tak więc, jeśli chcesz zminimalizować koszty odsetek i wyjść z długów wcześniej, refinansowanie na krótszy okres ma sens. Plus, pożyczki krótkoterminowe mają tendencję do niższego oprocentowania niż pożyczki długoterminowe.
Get a Better Rate
Oprocentowanie kredytów hipotecznych ulega ciągłym zmianom. Stawka zależy od wielu czynników, w tym od twojej oceny kredytowej, polityki gospodarczej i nieruchomości, którą posiadasz. Jeśli stawka, do której się zakwalifikowałeś, gdy pierwotnie kupiłeś swój dom, jest znacznie wyższa niż ta, którą możesz uzyskać dzisiaj, możesz zaoszczędzić pieniądze dzięki refinansowaniu.
Lepsza stawka jest zawsze miła, ale upewnij się, że wyjdziesz na plus po opłaceniu kosztów zamknięcia. Kilka sposobów na to to:
- Running a break-even analysis, as described above
- Looking at total lifetime income costs (see below)
When to Be Cautious About Refinancing
W niektórych przypadkach, to nie jest dobry pomysł, aby refinansować. Na przykład, czasami całkowite koszty odsetek wzrosną, nawet jeśli miesięczna płatność się zmniejszy. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli nowy kredyt ma dłuższy okres, jak wtedy, gdy przechodzisz z 15-letniego kredytu na 30-letni kredyt hipoteczny.
Tabela amortyzacyjna może pomóc zilustrować, jak to się dzieje. Za każdym razem, gdy dokonujesz miesięcznej płatności, część płatności idzie na poczet kapitału, który pożyczyłeś, a część to koszty odsetek. W pierwszych latach pożyczki, większość każdej płatności idzie w kierunku odsetek, ledwie robiąc wgniecenie w kapitale.
Jeśli zachowasz swoją starą pożyczkę, coraz więcej każdej płatności idzie w kierunku zmniejszenia salda pożyczki w czasie. Ale jeśli złomujesz swój stary kredyt na nowy, wracasz do początku procesu amortyzacji i z powrotem do tych wczesnych płatności, które są głównie kosztami odsetek. Jeśli miałeś 30-letni kredyt hipoteczny i refinansowałeś go po 10 latach na inny 30-letni kredyt hipoteczny, to tak jakbyś zresetował zegar – będziesz dokonywał płatności za swój dom przez łącznie 40 lat.
Przed refinansowaniem spójrz na duży obraz. Możesz płacić kilkaset dolarów mniej miesięcznie w przypadku refinansowania, ale może to kosztować dziesiątki tysięcy dolarów więcej w odsetkach w ciągu całego życia.
.