##
Jedna z bardziej znaczących zmian nadchodzących do Komisji Colorado zatwierdzonej umowy kupna i sprzedaży („CBS”) w styczniu 2019 roku, odnosi się do paragrafu 13 („Transfer tytułu”) formularza. Przez wiele lat paragraf 13 CBS zawierał ___________ (puste miejsce) przed opisem rodzaju aktu notarialnego, który sprzedający dostarczy kupującemu w momencie zamknięcia. W transakcjach mieszkaniowych to „puste pole” było prawie powszechnie wypełniane słowem „ogólny” bez jakiejkolwiek dyskusji lub negocjacji między stronami.
Od 1 stycznia 2019 r. nowy CBS będzie domyślnie stosowany do „specjalnego” aktu gwarancyjnego, jeżeli żaden inny rodzaj aktu nie zostanie określony w polu, które zostanie zaznaczone poniżej. Pola do zaznaczenia, jeśli strony się na to zgodzą, będą obejmować: ogólny, okazyjny i sprzedaż, quit claim, akt przedstawiciela osobistego lub _______ „blank” (inne).
W Kolorado, jedynymi ustawowymi formami aktów notarialnych, które są uznawane, są ogólny, specjalny, okazyjny i sprzedaż oraz quit claim. Inne rodzaje aktów notarialnych, do których czasami się odwołujemy (przedstawiciel osobisty, beneficjent, powiernik, konserwator, itp.) są zazwyczaj tylko formą i treścią aktu notarialnego sprzedaży i kupna.
W oparciu o nowe modyfikacje paragrafu 13 CBS, uważam, że może być więcej dyskusji i negocjacji związanych z rodzajem aktu notarialnego, który jest ostatecznie zakontraktowany pomiędzy kupującym a sprzedającym w transakcji mieszkaniowej. Jako takie, pomyślałem, że pomocne będzie opisanie każdego z czterech podstawowych „typów” czynów Colorado i co każdy typ czynu może oznaczać dla kupującego lub sprzedającego.
Po pierwsze, ważne jest, aby jasno zrozumieć, że KAŻDY Z TYPÓW CZYNÓW PRZENOSI DOKŁADNIE TAKI SAM INTERES WE WŁASNOŚCI OD KUPUJĄCEGO DO SPRZEDAJĄCEGO. Różnica pomiędzy każdym z typów aktów notarialnych jest związana wyłącznie z zapewnieniami lub gwarancjami, które sprzedawca składa kupującemu w odniesieniu do jakości tytułu własności. Chciałbym również zauważyć, że dla uproszczenia, będę używał terminów „sprzedający” i „kupujący” (zamiast bardziej dokładnych „udzielający” i „udzielający”) w całym tym dokumencie.
General Warranty Deed
General Warranty Deed
A general warranty deed był, przez wiele lat, tradycyjnym aktem notarialnym, który był oferowany w transakcji mieszkaniowej w Kolorado. Jest on zazwyczaj uważany za „najmocniejszą” formę aktu notarialnego, opartą na obszernych gwarancjach, które sprzedający składa kupującemu w przekazaniu tytułu własności do nieruchomości. Z zastrzeżeniem jedynie wszelkich wyraźnie wymienionych wyjątków lub obciążeń na akcie notarialnym, sprzedawca gwarantuje kupującemu tytuł własności do nieruchomości aż do jej pochodzenia. W skrócie, niezależnie od tego, czy obciążenie tytułu zostało stworzone przez sprzedającego, czy jakiegoś odległego poprzedniego właściciela nieruchomości, sprzedający gwarantuje kupującemu, że będzie ich bronił przed wszelkimi roszczeniami dotyczącymi tego tytułu. Okres.
Specjalny akt gwarancyjny
Od 1 stycznia 2019 r. specjalny akt gwarancyjny będzie nowym „domyślnym” aktem notarialnym w CBS. O ile nie zostanie zaznaczone pole innej formy aktu notarialnego, sprzedający będzie umownie zobowiązany do dostarczenia kupującemu specjalnego aktu gwarancyjnego przy zamknięciu transakcji. Specjalny akt gwarancyjny był powszechną formą aktu notarialnego stosowaną w transakcjach nieruchomości komercyjnych przez wiele lat, ale z różnych powodów był on bardzo rzadki w transakcjach mieszkaniowych w Kolorado na przestrzeni lat.
Sprzedawca, dając specjalny akt gwarancyjny, gwarantuje kupującemu tytuł własności nieruchomości tylko przed wszelkimi obciążeniami nieruchomości, które powstały W OKRESIE WŁASNOŚCI SPRZEDAJĄCEGO. Podobnie jak w przypadku ogólnego aktu gwarancyjnego, gwarancja sprzedawcy jest ograniczona przez wszelkie konkretnie wymienione wyjątki od przekazania.
W skrócie, różnica pomiędzy dwoma formami aktów „gwarancyjnych” polega na tym, że w ogólnym akcie gwarancyjnym sprzedawca gwarantuje przeciwko wszystkiemu, co jakikolwiek właściciel nieruchomości kiedykolwiek zrobił, aby obciążyć tytuł, a w specjalnym akcie gwarancyjnym sprzedawca gwarantuje tylko przeciwko wszystkiemu, co sprzedawca zrobił, aby obciążyć tytuł.
Akt kupna-sprzedaży
Akt kupna-sprzedaży zazwyczaj NIE jest aktem gwarancyjnym (chyba że konkretne gwarancje są wyrażone w samym akcie). Dlatego też, w większości przypadków, sprzedawca nie udziela żadnych gwarancji co do jakości tytułu lub istnienia jakichkolwiek obciążeń/wyjątków na nieruchomości. Sprzedający zasadniczo daje kupującemu wszelkie tytuły, które sprzedający obecnie posiada i, co ważne, PÓŹNIEJ nabywa w odniesieniu do tytułu własności nieruchomości. Okazje i akty notarialne sprzedaży są rzadkością w typowych transakcjach mieszkaniowych. Często, okazja i akt sprzedaży jest ustawową formą aktu notarialnego, który może być bardziej powszechnie określany jako akt przedstawiciela osobistego, akt skarbnika, akt powiernika lub akt opiekuna. Akt notarialny jest zazwyczaj podpisywany przez osobę trzecią, powiernika lub urzędnika państwowego.
Quit Claim Deed
A quit claim deed jest najprostszą formą aktu notarialnego, który NIE jest aktem gwarancyjnym i jedynie przekazuje sprzedającemu PRAWDZIWY udział w nieruchomości, kupującemu, bez dodatkowych gwarancji lub oświadczeń. To tylko przenosi tytuł własności nieruchomości, w tym wszelkie wady lub obciążenia, z jednej strony na drugą. Quit claim deeds są często używane w wewnątrzrodzinnych transferów, aby dodać lub usunąć kogoś z tytułu, lub do przeniesienia nieruchomości z indywidualnej własności do nowo utworzonego funduszu powierniczego lub innego podmiotu. To nie jest, aby powiedzieć, że quit claim deed nie może być stosowany w tradycyjnej transakcji sprzedaży, jeśli to było, z jakiegoś powodu, wynegocjowanej umowy kupującego i sprzedającego.
Conclusion
Colorado REALTORS ® muszą wyraźnie zrozumieć, że wybór rodzaju aktu notarialnego stosowanego w transakcji sprzedaży jest do negocjacji stron (kupujący & sprzedawca). Jak powinno być jasne z tego podsumowania, istnieją bardzo ważne konsekwencje prawne do rodzaju czynu, że sprzedawca zgadza się dać, a kupujący zgadza się otrzymać w umowie. Uważam, że przez zbyt wiele lat nie przywiązywano wystarczającej wagi do wyboru formy aktu notarialnego. Jest to szczególnie widoczne w przypadku transakcji mieszkaniowych. Ubezpieczenie tytułu własności może zapewnić pewną ochronę przed potencjalnymi zagrożeniami gwarancyjnymi, ale nie jest to rozwiązanie kompletne. Jak zawsze, Colorado REALTORS® muszą przypominać swoim klientom, że powinni oni konsultować się z odpowiednim radcą prawnym, jeśli mają konkretne pytania związane z rodzajem aktu notarialnego, który będą dawać lub otrzymywać w transakcji.