Jeśli słyszałeś o koncepcji wymiany 1031, ale nie wiesz dokładnie co to jest, możesz zwrócić się do nas o pomoc. Specjalizujemy się w pomaganiu naszym klientom w różnego rodzaju wymianach, w tym w transakcjach wymiany z odroczonym podatkiem i transakcjach wymiany odwrotnej. Ta strona pomoże Ci dowiedzieć się, czy jesteś uprawniony do zaangażowania się w odwróconą wymianę. Ten rodzaj wymiany 1031 ma na celu umożliwienie kupującym zakup nowych nieruchomości teraz, podczas gdy wisi na nieruchomości, które chcą sprzedać do później, kiedy może być warte więcej. Jeśli uważasz, że odwrotna wymiana może być właśnie dla Ciebie, zadzwoń do nas.
Odwrotna wymiana jest przeciwieństwem opóźnionej wymiany. W przypadku, gdy Opóźniona Wymiana wymaga od Zmieniającego zrzeczenia się nieruchomości przed jej nabyciem, Odwrotna Wymiana pozwala Zmieniającemu na nabycie nieruchomości w pierwszej kolejności i zrzeczenie się nieruchomości w drugiej. Innymi słowy, Odwrotna Zamiana pozwala inwestorowi nabyć nową nieruchomość dzisiaj, kiedy może być dostępna doskonała inwestycja, i sprzedać inną nieruchomość później, kiedy można uzyskać lepszą cenę.
Odwrotna Zamiana znacznie rozszerza możliwości inwestora, aby wykorzystać zmiany na rynku i poprawić swoją pozycję inwestycyjną.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat procesu Odwrotnej Zamiany lub procesu wymiany z odroczonym podatkiem, skontaktuj się z jednym z naszych ekspertów już dziś. Chcemy pomóc Twojej transakcji wymiany 1031 pójść tak gładko, jak to tylko możliwe.
REVERSE EXCHANGE
Odwrotna Wymiana jest skonstruowana przede wszystkim z uwzględnieniem Revenue Procedure 2000-37. Chociaż Odwrotne Wymiany były organizowane przez dziesięciolecia przed Procedurą Dochodową, wielu inwestorów stosuje się teraz do Procedury Dochodowej, aby uzyskać korzyści z bezpiecznej przystani.
Procedura Dochodowa przewiduje, że IRS nie zakwestionuje kwalifikacji nieruchomości jako „zastępczej” lub „zrzeczonej”, jeżeli istnieje kwalifikowana umowa zakwaterowania wymiany (QEAA). Wymagania dotyczące QEAA są następujące:
- Majątek jest przenoszony na posiadacza tytułu prawnego do wymiany (EAT). Equity Advantage tworzy EAT w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Celem przeniesienia jest, aby podatnik nie był posiadaczem nieruchomości.
- W momencie przeniesienia do EAT, intencją podatnika jest, aby nieruchomość będąca w posiadaniu EAT stanowiła nieruchomość zamienną i/lub nieruchomość, której się zrzekł.
- Nie później niż pięć dni roboczych po przekazaniu nieruchomości na rzecz EAT musi zostać zawarta pisemna Umowa Zakwaterowania Wymiany Kwalifikowanej.
- Nie później niż 45 dni po przekazaniu zastępczej nieruchomości zamiennej na rzecz EAT wymagana jest identyfikacja nieruchomości, której się zrzeczono, lub nieruchomości, których się zrzeczono. Identyfikacja musi być zgodna z istniejącymi zasadami dotyczącymi opóźnień.
- Połączony okres, w którym nieruchomości, których się zrzeczono, oraz nieruchomości zamienne są utrzymywane w ramach umowy zakwaterowania w ramach kwalifikowanej wymiany, nie może przekroczyć 180 dni.
Dodatkowo, Zamiana nie może otrzymać nieruchomości już posiadanej jako zamiennik nieruchomości, której się zrzeka.
PRAKTYCZNE UWAGI DOTYCZĄCE ZWROTNEJ WYMIANY
Przede wszystkim Zamiana musi mieć zdolność finansową do zakupu nieruchomości zamiennej. Pamiętaj, Exchangor nie będzie miał korzyści z przychodów ze sprzedaży / wymiany, ponieważ zrzeczenie się nieruchomości nie została jeszcze sprzedana. Exchangor musi czerpać z innych środków finansowych na nabycie. Jeżeli potrzebna jest pożyczka od kredytodawcy komercyjnego, kredytodawca musi być skłonny pożyczyć pieniądze EAT. Equity Advantage zna takich kredytodawców, którzy mogą udzielić takiego kredytu i może przekazać Państwu informacje na ten temat.
Parking
Parking odnosi się do przejęcia i posiadania przez EAT tytułu prawnego do nieruchomości podczas wymiany. („Magazyn”, „stacja”, „miejsce” byłyby również trafnymi określeniami, ale IRS używa „parku” jako swojej metafory). Ta technika parkowania jest stosowana, ponieważ Procedura Podatkowa 2000-37 zabrania Wymieniającemu posiadania własności nieruchomości, której się zrzeka i nieruchomości zamiennej jednocześnie.
Istnieją dwie metody parkowania w celu zakończenia Odwrotnej Wymiany: parkowanie nieruchomości zamiennej i parkowanie nieruchomości, której się zrzeczono. Decyzja o tym, która nieruchomość (nieruchomość zamienna czy nieruchomość, której się zrzeczono) zostanie zaparkowana, zależy od kilku czynników: źródła finansowania nabycia, zastawów na nieruchomości, której się zrzeczono, oraz kapitału własnego nieruchomości, której się zrzeczono.
Jeśli Zamiana chce ulepszyć nieruchomość zamienną, wówczas nieruchomość zamienna musi zostać zaparkowana. Wszelkie ulepszenia muszą być zbudowane przed otrzymaniem przez Zamianującego nieruchomości zamiennej.
Niezależnie od tego, która nieruchomość jest zaparkowana, nieruchomość ta jest dostępna dla ZMIENIAJĄCEGO. Equity Advantage tworzy umowę najmu i umowę o zarządzanie nieruchomością pomiędzy EAT a Exchangor, tak aby Exchangor miał pełny dostęp do zaparkowanej nieruchomości.
Majątek zastępczy parku
W podejściu zastępczym parku Equity Advantage tworzy nową jednoosobową spółkę LLC, w której Equity Advantage jest jedynym członkiem, a majątek zastępczy jest jedynym aktywem.
Nowa spółka LLC pełni funkcję EAT. LLC pożycza pieniądze od Exchangor (i / lub kredytodawcy) w celu nabycia tytułu własności do nieruchomości zamiennej. Spółka LLC zachowuje własność nieruchomości zastępczej do czasu znalezienia kupca na nieruchomość, której się zrzekła. Wpływy ze sprzedaży trafiają do Equity Advantage, gdy nieruchomość, której się zrzeczono, zostanie sprzedana, tak samo jak w przypadku wymiany odroczonej. Wpływy ze sprzedaży są następnie przeznaczane na spłatę pożyczek zaciągniętych przez spółkę LLC. Wreszcie własność nieruchomości zamiennej Equity Advantage jest przenoszona na Exchangor kończący wymianę.
Park Relinquished Property
W podejściu park relinquish, Equity Advantage tworzy nową spółkę LLC z jednym członkiem i jednym aktywem. Equity Advantage jest jedynym członkiem LLC, a zrzeczona nieruchomość stanie się jej jedynym aktywem.
Gdy LLC nabywa nieruchomość zastępczą, LLC jednocześnie zamienia ją ze zrzeczoną nieruchomością Exchangora. W efekcie, LLC przeniosła nieruchomość zamienną na Exchangor, a LLC otrzymała tytuł własności do nieruchomości, której się zrzekła. Zrzeczona nieruchomość jest własnością LLC do czasu znalezienia nabywcy. W momencie zamknięcia transakcji tytuł własności nieruchomości, której się zrzeczono, zostanie przeniesiony ze spółki LLC na nabywcę, a przychody ze sprzedaży trafią do Equity Advantage, tak jak w przypadku wymiany odroczonej. Wpływy ze sprzedaży są następnie wykorzystywane do spłaty pożyczek zaciągniętych przez spółkę LLC, kończąc tym samym wymianę.
WSKAZÓWKI DLA WYKONAWCÓW WYMIANY ODWROTNEJ
Przejęcie
- Kontakt z Equity Advantage
- Poinformuj Equity Advantage o zamiarze wzięcia udziału w wymianie odwrotnej.
- Equity Advantage dostarcza informacji, aby upewnić się, że wymiana jest dla Ciebie korzystna.
- Załóż konto w Equity Advantage: podaj informacje kontaktowe oraz wszelkie dodatkowe informacje o nieruchomości, które znasz w tym czasie.
- Zapewnij fundusze na nabycie nieruchomości zamiennej Fundusze mogą pochodzić z Twojej wymiany, funduszy osobistych lub banku/kredytodawcy. Jeśli pożyczkodawca jest wykorzystywany do udzielenia pożyczki, należy upewnić się, że jest on zaznajomiony z procesem Odwrotnej Wymiany 1031. (Equity Advantage jest dostępny do konsultacji z Twoim kredytodawcą).
- Negocjuj warunki zakupu
- Podpisz umowę zakupu.
- Kontrakt musi zawierać paragraf stwierdzający, że zakup podlega Zamianie 1031, a Sprzedający zgadza się współpracować przy wymianie (Klauzula Współpracy przy Zamianie 1031).
- Kontakt z agentem zamykającym
- Przekazanie informacji o zakupie.
- Poinformowanie agenta zamykającego, że zakup podlega wymianie 1031 i że Equity Advantage wkrótce się z nim skontaktuje.
- Kontakt z Equity Advantage
- Equity Advantage gromadzi dodatkowe informacje potrzebne do zorganizowania wymiany: informacje o nieruchomości, data zamknięcia, cena sprzedaży, informacje o sprzedających, informacje o agencie zamykającym itp.
- Zapewnia pełne finansowanie
- Zamieniający organizuje całe finansowanie nabycia nieruchomości zamiennej.
- Jeżeli EAT ma posiadać tytuł prawny do nieruchomości zamiennej, pożyczka musi być w imieniu EAT.
- Zapewnia częściowe finansowanie dla EAT na zaliczkę lub zadatek wymagany przez sprzedającego. (Finansowanie jest traktowane jako pożyczka pomiędzy Tobą a EAT)
- Weksel własny pomiędzy EAT a Zamiana jest zabezpieczony przez akt powierniczy.
- Zamknięcie następuje
- Obydwie strony (Zamiana i Kupujący) podpisują Dokumenty Wymiany sporządzone przez Equity Advantage.
- W zależności od finansowania, EAT przejmuje tytuł własności albo do nieruchomości zamiennej, albo do nieruchomości, której się zrzekł (proces ten jest zwykle nazywany parkowaniem). Equity Advantage będzie współpracować z klientem w celu ustalenia, która nieruchomość zostanie zaparkowana.
Kończy to proces przejęcia wymiany. W tym momencie Equity Advantage posiada albo nieruchomość, której się zrzekamy, albo nieruchomość zamienną, która zostanie zaparkowana.
Zrzeczenie się
- Przegląd pakietu identyfikacyjnego wysłanego do klienta przez Equity Advantage
- Equity Advantage tworzy i przesyła pakiet identyfikacyjny do przeglądu po otrzymaniu oświadczenia o ostatecznym rozliczeniu od agenta zamykającego transakcję.
- Pakiet zawiera następujące informacje: datę przeniesienia nieruchomości zamiennej, 45-dniowy termin identyfikacji oraz 180-dniowy termin zakończenia wymiany.
- Formularz Identyfikacyjny jest dostarczany i musi być wypełniony i podpisany przez Klienta, Wymieniającego.
- Zidentyfikuj nieruchomość lub nieruchomości, które planujesz sprzedać
- Trzeba to zrobić do północy 45 dnia okresu wymiany.
- Wyślij wypełnioną i podpisaną kopię do Equity Advantage faksem, pocztą lub e-mailem.
- THE IRS DOES NOT ISSUE EXTENSIONS unless you and/or the property is impacted by a Presidentially Declared Disaster.
- Kontakt z agentem zamykającym
- Przekazanie informacji o sprzedaży.
- Poinformowanie agenta zamykającego, że sprzedaż obejmuje wymianę 1031 i że Equity Advantage wkrótce się z nim skontaktuje.
- Zamknięcie następuje
- Zamknięcie zrzeczonej nieruchomości musi nastąpić przed upływem 180-dniowego terminu.
- Kontakt z Equity Advantage w celu wygenerowania odpowiednich dokumentów wymiany.
- Kolejne kroki różnią się w zależności od tego, czy Equity Advantage parkuje zrzeczoną czy zamienną nieruchomość. (Proszę zobaczyć Parking)
Postępowanie spółki Equity ADVANTAGE w celu zakończenia wymiany zwrotnej
Parkowanie
- EAT przejmuje tytuł prawny do nieruchomości zamiennej lub nieruchomości, której się zrzeczono. (Proces ten jest często nazywany „parkowaniem” nieruchomości inwestycyjnej. Equity Advantage określi, do której nieruchomości przejąć tytuł własności w zależności od finansowania bankowego, wymogów wymiany, kapitału własnego nieruchomości, której się zrzeczono, oraz preferencji Zbywającego.)
- Equity Advantage tworzy umowę najmu i/lub umowę o zarządzanie nieruchomością pomiędzy EAT a Zbywającym, tak aby Zbywający miał dostęp do zaparkowanej nieruchomości.
- Zrzeczona nieruchomość zostaje sprzedana, a przychody ze sprzedaży trafiają do Equity Advantage.
- Equity Advantage spłaca początkową pożyczkę, którą zaciągnąłeś w EAT.
- Po spłaceniu przez Equity Advantage początkowej pożyczki, którą zaciągnąłeś w EAT, wszelkie pozostałe środki, którymi dysponuje Equity Advantage, zostaną wykorzystane na spłatę zadłużenia nieruchomości zastępczej.
- W zależności od tego, którą nieruchomość Equity Advantage zaparkuje, Equity Advantage przekaże Ci własność nieruchomości zastępczej w drodze aktu notarialnego lub cesji członkostwa w EAT. Jeśli Equity Advantage dokonała już zamiany nieruchomości z Exchangor, zamiana jest kompletna, gdy Equity Advantage spłaci początkową pożyczkę.
.