Alai

Lokalny rynek mieszkaniowy wydaje się być na fali wznoszącej. Chociaż jest to dobry znak naszej ożywiającej się gospodarki, jest to również odpowiedni czas dla nabywców, aby przypomnieć sobie o niektórych zagrożeniach i ich prawach przy zakupie domu.

Maksyma, „kupujący uważaj” (lub caveat emptor), odnosi się do zakupu domu tak samo jak do jabłka. Jak stwierdził Michael D. Akerly, et al, eds., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) na stronie 3525:

Wady są uważane za dwa rodzaje, utajone lub patent.

Wady patentowe są te, które mogą być odkryte przez kontrolę i zwykłej czujności ze strony nabywcy. W odniesieniu do nich, zwykłą zasadą jest caveat emptor.

Wady ukryte to takie, które nie zostałyby ujawnione przez żadne dochodzenie, które nabywca jest w stanie przeprowadzić przed zawarciem umowy (34 Halsbury’s Laws of England, 3rd ed., s. 211, s. 353).

Sprzedawca nie ma żadnego obowiązku ujawnienia wady patentowej, ponieważ nabywca mógł lub powinien był wykryć wadę poprzez przeprowadzenie rozsądnego dochodzenia w domu. Na przykład, jeśli balustrada jest pęknięta, po zakupie domu nie ma możliwości odwołania się do sprzedawcy z powodu pękniętej balustrady.

Gdy sprzedawca podejmuje wysiłki w celu ukrycia wady patentowej, aby wprowadzić nabywcę w błąd lub uśpić jego podejrzenia, takie działanie może zostać uznane za oszustwo, a nabywca może mieć prawo do odzyskania należności od sprzedawcy.

Podobnie, jeśli sprzedawca był świadomy ukrytej wady i nie ujawnił jej, może to być interpretowane jako wprowadzenie w błąd i dać nabywcy prawo do odzyskania należności od sprzedawcy.

Jak więc chronić siebie jako nabywcę? Poniżej znajduje się tylko kilka przykładów.

1. Wynajmij kompetentnego inspektora domu, aby zbadać swój potencjalny dom. Dobry inspektor domowy zapewni, że jesteś świadomy wszelkich wad patentowych przed zakupem domu.
2. Poświęć czas na przeprowadzenie własnych dokładnych badań domu.Nie zadowalaj się tym, co sprzedawca nieruchomości może Ci powiedzieć o stanie domu. Poke, prod i zrobić wszystko, co musisz, aby być zadowolony, że potencjalny dom jest w stanie można znaleźć acceptable.
3. Carefully przeglądu oświadczenia ujawnienia i postępuj zgodnie z wszelkich obaw, które mogą mieć. Oświadczenie o ujawnieniu jest ogólnie włączone do wszystkich standardowych umów kupna i sprzedaży i ujawni fakty w odniesieniu do wielu głównych aspektów struktury domu i fundamentu. Oświadczenie ujawniające jest szerokie, więc jeśli są jakieś uwagi, które powodują obawy, możesz nalegać na uzyskanie więcej szczegółów.
4. Włącz wszelkie oświadczenia lub gwarancje, które zachęciły Cię do zakupu domu do umowy kupna-sprzedaży. Większość umów kupna i sprzedaży zawiera „klauzulę o braku innych oświadczeń lub gwarancji”. Na przykład, jeśli sprzedawca powiedział, że drzewa owocowe w ogrodzie są nagrody i będzie można cieszyć się tymi drzewami i zyski z ich owoców, chyba że reprezentacja ta jest włączona do umowy, może nie mieć prawa do odzyskania, jeśli to oświadczenie okazuje się nieprawdziwe.
5. Odwiedź swój potencjalny dom w różnych porach dnia / tygodnia. Niektóre problemy z domem są możliwe do odkrycia tylko w określonych warunkach, więc upewnij się, że odwiedzasz go przy innej pogodzie lub w innych porach tygodnia. Na przykład w sprawie Trakalo v. Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), powodowie odwiedzili dom tylko raz na 40-50 minut, ale okazało się, że z biegiem czasu, a zwłaszcza przy wilgotnej pogodzie, w domu unosił się silny zapach kociego moczu. Chociaż powodowie byli w stanie odzyskać z powodu ukrytej natury wady, uniknięcie zakupu w ogóle mogło znacznie ułatwić im życie. Podobnie, wielu nabywców odwiedza swój przyszły dom w połowie poszukiwań w ciągu dnia, tylko po to, aby odkryć, że ruch uliczny w godzinach szczytu lub aktywność w weekendy sprawiają, że ich dom jest mniej pożądany niż przewidywano. Te kwestie będą patent w przyrodzie i będzie wchodzić w sferze kupującego beware.
6. Pytaj sprzedawcy bezpośrednio o głównych obaw z domu, które są osobiste dla Ciebie i niech sprzedawca wie, jak ważne jest to kwestia dla Ciebie. Również uzyskać odpowiedź na piśmie i pomyśleć o włączeniu go do umowy (patrz punkt 4). Na przykład, jeśli masz poważną alergię na zwierzęta, powiedz sprzedawcy, że jest to istotny problem dla Ciebie i zapytaj sprzedawcę, czy mają zwierzęta. Pobierz sprzedawca zobowiązać się do pisania, czy były one świadome żadnych zwierząt domowych w domu. Idealnie byłoby to być włączone do umowy, aby dać Ci prawo do działania w oparciu o naruszenie umowy, jeśli ta reprezentacja okazuje się być nieprawdziwe, ale o reprezentacji na piśmie może pomóc w odzyskaniu przeciwko sprzedawcy na podstawie fałszywego oświadczenia, jeśli trzeba. Stwierdzenie, że kwestia jest głównym czynnikiem w wyborze, czy do zakupu domu może również pomóc w przyszłych sporach, które mogą powstać.

Powyższe jest tylko w celach informacyjnych i nie jest porad prawnych, ani nie powinny być interpretowane jako takie. Jeśli doświadczają Państwo jakichkolwiek trudności prawnych, prosimy o kontakt z którymkolwiek z naszych wykwalifikowanych prawników.

Jeremy Burgess jest prawnikiem w Pushor Mitchell i pomógł kilku klientom, którzy doświadczyli problemów po zakupie swoich domów. Jeśli doświadczasz nieoczekiwanych problemów z zakupionym domem, prosimy o kontakt z Jeremym w sposób poufny: [email protected] lub 250-869-1156.

.