Jeśli jesteś właścicielem lub planujesz kupić dom w „CDD” i nie są pewni, co to znaczy, ten post jest dla Ciebie. Rozwój społeczności dzielnicy, często określane jako „CDD”, jest specjalnym celem jednostki samorządu terytorialnego utworzonego na mocy prawa Florydy, do celów finansowania, budowy, eksploatacji i utrzymania infrastruktury całej społeczności, ulepszeń i usług na rzecz nieruchomości w jego granicach. Przykłady niektórych rodzajów ulepszeń, które mogą być zawarte w CDD to systemy zarządzania wodami burzowymi, obszary konserwacyjne, drogi, oświetlenie uliczne i architektura krajobrazu. Niektóre CDD są również właścicielami i operatorami obiektów użyteczności publicznej i rekreacyjnych, takich jak kluby, baseny i parki.
Jak działa Community Development District?
CDD jest zarządzane przez pięcioosobowy zarząd znany jako Rada Nadzorcza, która jest odpowiedzialna za ustalanie polityki CDD, w tym wszelkich zasad regulujących korzystanie z nieruchomości i obiektów CDD. Zarząd jest początkowo wybierany przez właścicieli ziemskich w CDD (każda osoba posiadająca ziemię w granicach CDD, niezależnie od miejsca zamieszkania), a następnie przechodzi do ogólnego procesu wyborczego, w którym zarząd jest wybierany przez głosowanie zarejestrowanych wyborców zamieszkałych w CDD. Niezależnie od rodzaju wyborów, członkowie zarządu CDD są uznawani za urzędników publicznych i podlegają stanowemu prawu o etyce i ujawnianiu informacji finansowych. Podobnie, działalność CDD musi być prowadzona zgodnie z Florida’s „Sunshine Law”, co oznacza, że wszystkie spotkania i zapisy CDD muszą być otwarte dla opinii publicznej.
CDD jest zobowiązane do zatrudnienia kierownika okręgu w celu wdrożenia polityki ustanowionej przez zarząd i nadzorowania codziennych operacji i umów CDD, jego obiektów i ulepszeń. CDD zazwyczaj zatrudnia również innych specjalistów w celu zapewnienia bieżących usług prawnych i inżynieryjnych.
Ile kosztuje mnie Community Development District?
Infrastruktura i ulepszenia zbudowane i/lub nabyte przez CDD są zazwyczaj finansowane poprzez sprzedaż obligacji zwolnionych od podatku, wyemitowanych przez CDD. Obligacje są spłacane przez pobieranie rocznej opłaty kapitałowej od wszystkich nieruchomości w CDD, które korzystają z infrastruktury i ulepszeń. These assessments are typically fixed for the term of the bonds, and this component of the annual CDD assessment is often referred to as the „debt service assessment”.
The costs to operate the CDD, and operate and maintain the infrastructure and improvements owned by the CDD, are likewise the responsibility of the property owners within the CDD. These costs are also assessed on an annual basis, the amount of which can vary from year to year based on the operation and maintenance budget adopted for that particular fiscal year. Ten składnik rocznej oceny CDD jest często określany jako „ocena eksploatacji i utrzymania.”
Choć istnieją pewne okoliczności, w których CDD będzie pobierać te oceny poprzez bezpośrednie wysłanie rachunku do właściciela, dla większości właścicieli domów oceny są pobierane na ich rocznym rachunku podatku od nieruchomości.
Co jeszcze muszę wiedzieć?
Jest o wiele więcej do zrozumienia CDD niż ogólny przegląd tego postu. Istnieją jednak dwa bardzo często pojawiające się pytania, na które warto odpowiedzieć.
Czy osoby niebędące mieszkańcami CDD mogą korzystać z nieruchomości CDD?
Tak. Powód jest oparty na charakterze przychodów, które zostały wykorzystane do budowy i nabycia obiektów CDD. Pomimo faktu, że tylko właściciele nieruchomości w granicach CDD podlegają opodatkowaniu z tytułu długu obligacyjnego i wydatków operacyjnych CDD, ponieważ ulepszenia i obiekty są finansowane z wpływów ze sprzedaży obligacji zwolnionych z podatku – co stanowi formę finansowania publicznego – muszą one pozostać otwarte i dostępne dla ogółu społeczeństwa. Wielu właścicieli nieruchomości zmaga się z tą koncepcją, ponieważ jest ona sprzeczna z prawami użytkowania nieruchomości, do których są przyzwyczajeni jako członkowie stowarzyszeń mieszkaniowych lub kondominialnych, gdzie tylko członkowie stowarzyszenia płacący opłaty mogą korzystać z obiektów stowarzyszenia. Kluczową różnicą jest to, że CDD jest podmiotem publicznym, podczas gdy stowarzyszenie jest podmiotem prywatnym.
Jaki jest czas trwania CDD?
Dużo ku rozgoryczeniu wielu właścicieli nieruchomości, którzy uważają, że CDD kończy się, gdy dług obligacyjny jest w pełni spłacony, CDD nadal istnieje, chyba że zostanie rozwiązana na mocy rozporządzenia lub uchylenia zasady, która ją stworzyła. Jednakże po spłacie długu obligacyjnego, roczne opłaty CDD są ograniczone do rocznej opłaty z tytułu bieżących kosztów eksploatacji i utrzymania (zakładając, że nie są emitowane kolejne obligacje lub zadłużenie).
Właściciele nieruchomości, którzy mieszkają na terenie CDD i mają pytania dotyczące tego, za jakie obiekty i nieruchomości odpowiada CDD, ich rocznych ocen, lub ogólnych pytań dotyczących działalności CDD, powinni odwiedzić stronę internetową CDD (którą wszystkie CDD są zobowiązane posiadać od 1 października), skontaktować się z kierownikiem okręgu CDD lub wziąć udział w następnym zaplanowanym spotkaniu CDD.