Here’s an interesting tidbit: I rzadko odpowiedzieć na linii telefonicznej office.
W moim doświadczeniu, klientów i agentów zawsze zadzwonić do mojej komórki, a ja bym szacuje, że co najmniej połowa wszystkich połączeń, które przychodzą do biura są z handlowców. Wszystko, od czyszczenia kanałów do optymalizacji wyszukiwarek – dostaję wiele połączeń każdego dnia od ludzi chcących sprzedać mi coś, czego nie chcę lub nie potrzebuję.
Nienawidzę tego. I dlatego nigdy nie cold-called w nieruchomości.
W zeszłym tygodniu, dostałem telefon od brokera hipotecznego, który myślę, że może być czytanie ze skryptu. Albo to, albo nie mógł wziąć uprzejmy hint.
Ciągle podnosił punkty, dosłownie zamówione („Trzeci punkt chciałbym zrobić to, że …”), kontynuując do nieuniknionego wniosku salesperson: mówiąc: „Wyślę Ci moje dane kontaktowe” po tym, jak było jasne, że nasza rozmowa telefoniczna była going nowhere.
Ale zanim dotarł do końca, on spadł bombę na mnie:
„Dajemy skierowania do agentów nieruchomości. Do pięćdziesięciu punktów bazowych na każdej transakcji.”
Say what?
„That means if somebody takes on a million-dollar mortgage, you’d get a $5,000 referral fee from us.”
He went on to give me a mathematical breakdown, suggesting that if I were to provide him with thirty clients per year, I’d take home an extra $150,000.
So what did I say?
Jak odpowiedziałem na ofertę?
Czy zamierzałem się wzbogacić?
Nie.
Wręcz przeciwnie, w rzeczywistości.
„Nie biorę prowizji od kredytów hipotecznych”, powiedziałem mu, na co on odpowiedział: „Ale to jest zatwierdzone zarówno przez RECO jak i OREA; to jest legalne!”
Wiele rzeczy jest legalnych, których nie robię, nie lubię lub nie zgadzam się z nimi. „To jest legalne” nie jest początkiem, ani końcem dla mnie.
Wyjaśniłem mu, że prowadzę bardzo napięty statek, i że moja reputacja i dobre samopoczucie są dla mnie wszystkim. Moja firma składa się z powtarzających się i skierowanie kupujących, a ludzie, którzy przychodzą do mnie po przeczytaniu Toronto Realty Blog. Te ostatnie ludzie szanują to, co mam do powiedzenia, i wybrać mnie do reprezentowania ich interesów podczas największego zakupu lub sprzedaży ich życia, przypuszczalnie, ponieważ ufają mi.
Więc dlaczego miałbym rzucić wszystko to daleko dla kilku dodatkowych dolców?
Wiem, że wielu agentów nie zgodzi się ze mną tutaj, ale ja naprawdę, naprawdę nie podoba mi się pomysł biorąc opłatę za skierowanie podczas zalecając inspektora domu, broker hipoteczny, lub prawnika do kupującego lub sprzedającego klienta.
To po prostu śmierdzi, i to jest naprawdę trudne do zrobienia bez pewnej stronniczości i konfliktu interesów.
Moment szukasz zabezpieczyć $1 więcej dla siebie, mając ten wpływ, kto by polecić do kupującego lub sprzedającego klienta, jesteś umieszczenie własnych interesów przed swoimi klientami.
Pośrednik hipoteczny na telefon poszedł na powiedzieć: „Mam do czynienia tylko z ABC Bank”, który po prostu hammered domu tylko niepokój czułem się o tej sytuacji. Po tym wszystkim, cały cel zatrudniania brokera hipotecznego jest mieć on lub ona sklep pięćdziesiąt lub sześćdziesiąt różnych kredytodawców dla najlepszej stawki, warunki i usługi. Dlaczego broker pracować tylko z jednym bankiem, wyłącznie?
To śmierdzi.
I broker jest patrząc płacić agentów nieruchomości za skierowania?
Nie podoba mi się to.
Pośrednik hipoteczny nadal ply mnie z, „To wszystko jest legalne! Prawdziwe zarządy nieruchomości są w porządku z nim, ludzie robią to, ludzie są szczęśliwi,” ale ja myśli, że doth protest too much.
Może zastanawiasz się, dlaczego nie lubię tego? Cóż, to proste. Kupujący i sprzedający potrzebują wyboru w procesie podejmowania decyzji, czy to prawnik, broker hipoteczny, lub inspektor domu. Dla mnie, aby wepchnąć jedną osobę w dół ich gardła jest problemem. Ale dla mnie, aby to zrobić, A zysk z tego, jest kompletny i całkowity konflikt interesów.
Być uczciwym wobec siebie, powiem, że mam dokładnie jeden broker hipoteczny, że polecam do moich klientów, a ja nie dać im trzy nazwy tylko powiedzieć, że zrobiłem. Ale mam dwóch prawników, które odnoszą się, i dwóch inspektorów domu. Mam wszystkie rodzaje handlowców w moim Rolodex, ale żaden z nich nie płaci mi za wprowadzenie.
Wierzę, że dobry agent nieruchomości otacza go lub siebie z najlepszych z najlepszych we wszystkich dziedzinach pokrewnych, a część dobrego agenta nieruchomości usługi jest zapewnienie klientowi dostęp do doświadczonego i zdolnego brokera hipotecznego, lub prawnika, lub inspektora domu.
To część pracy.
Już dostajemy pieniądze na zakup i sprzedaż nieruchomości z naszymi klientami. Nie ma absolutnie żadnego powodu, aby szukać jeszcze jednego handout.
Ale tylko do zabawy pomysł, przejdźmy przez ruchy i opiszę dokładnie, jak agent może „legalnie” otrzymać bird-dog opłaty, er, mam na myśli „opłatę za skierowanie” od brokera hipotecznego.
Strona RECO ma sekcję zajmującą się dokładnie to, co można przeczytać TUTAJ.
To przychodzi w komplecie z tym snazzy grafiki zbyt:
REGISTRANT RECEIVING REFERRAL COMPENSATION FROM AN UNREGISTERED THIRD-PARTY
Dozwolone z pisemnym ujawnieniem
Registrants mogą otrzymać wynagrodzenie za skierowanie klienta do innych specjalistów lub firm, takich jak prawnik, broker hipoteczny lub wykonawcy. Jednakże, sekcja 18(4) Kodeksu Etyki wymaga od rejestrujących się pisemnego ujawnienia klientowi przy najbliższej możliwej okazji, a przed otrzymaniem jakiejkolwiek rekompensaty lub korzyści. Obowiązek pisemnego ujawnienia jest taki sam bez względu na to, jaką formę przybiera wynagrodzenie: gotówkę, prezent lub inną formę bezpośredniej lub pośredniej korzyści finansowej.
Zgodnie z sekcją 18(4) i (5) Kodeksu Etyki, ujawnienie musi wyjaśniać:
-
- że rekompensata może zostać lub zostanie otrzymana,
- warunki, na jakich płatność zostanie otrzymana,
- kwotę lub zakres rekompensaty, jaką otrzyma osoba rejestrująca się, a w przypadku gdy jest to zakres, dokładną kwotę, gdy stanie się ona znana, oraz
- jeżeli osoba powiązana z osobą rejestrującą się otrzymuje rekompensatę, obowiązki informacyjne nadal mają zastosowanie. Dla większej jasności, jeżeli rejestrujący czerpie korzyści z otrzymywania wynagrodzenia przez osobę trzecią, obowiązki informacyjne nadal mają zastosowanie.
Dodatkowo, wszelkie opłaty za polecenie muszą być otrzymywane za pośrednictwem zatrudniającego domu maklerskiego. Dom maklerski jest odpowiedzialny za zapewnienie zgodności z wymogami prawnymi wynikającymi z otrzymywania opłat za polecenie, w tym REBBA 2002, przepisów podatkowych i wszelkich innych obowiązujących przepisów.
Dalej, domy maklerskie mogą ustanowić własne dodatkowe polityki i zasady dla swoich pracowników dotyczące otrzymywania opłat za polecenie.
Więc teraz kontynuujmy mój przykład.
Mam klientów, Jane i John. Czytali mój blog na trzy lata, i były w końcu gotowy, aby przejść do rynku nieruchomości.
Gdy po raz pierwszy spotkał je, powiedziałem im, że powinny one mówić do mojego brokera hipotecznego, i ufając moje wskazówki, zrobili.
Uzyskali kredyt hipoteczny na 800.000 dolarów, i byli gotowi, aby wyjść i zacząć shopping.
Następnym razem spotkaliśmy się, jednak, I wyjaśnił trochę coś-coś do nich.
Widzicie, mój broker hipoteczny był w zwyczaju płacenia mi za skierowania. A ja kocham pieniądze, więc to dlatego go używać! W rzeczywistości, specjalnie poprosiłem ich, aby skontaktować się z nim, więc mogę dostać zapłacone. Następnie, wyciągnąłem domowej roboty formularz ujawnienia, z ich nazwiskami już wypełnionymi, i poprosiłem ich o podpisanie go, abym mógł otrzymać polecenie 4000$.
W czyim najlepszym interesie pracuję?
Te osoby zaufały mi, że będę reprezentował ich najlepsze interesy, a jednak jestem tutaj, prosząc ich o pomoc w uzyskaniu zapłaty?
To śmierdzi!
To absolutnie śmierdzi!
Nie mogę sobie wyobrazić nikogo, kto chętnie, z radością i świadomie zgodziłby się na to.
Wiem, że moi krytycy będą się tu wtrącać i mówić: „Cóż, już i tak płacą ci za dużo za wykonywanie twojej pracy” lub coś w tym stylu. I tak samo jest z nauczycielami, lekarzami, prawnikami, baseballistami i wszystkimi innymi, którzy są krytykowani, kiedy przychodzi ich kolej. Ale weź opłatę za usługę z dyskusji tylko na chwilę, i wrócić do pojęcia opłat za polecenie. Bo w przypadku, gdybyś nie mógł już powiedzieć, nie lubię ich.
I nigdy nie zrobiłem, jak historia mojego bloga będzie świadczyć.
Wow, tutaj jest rzut wstecz! Czy ja naprawdę bloguję tak długo?
5 grudnia 2008: „Referral Fees”
Właściwie pamiętam rozmowę, którą opisałem w moim blogu.
Pan siedzący w moim biurze powiedział mi: „Koperta pełna zieleni jest ładniejsza niż choinka na Time Square.”
Kto tak mówi, poważnie? It’s like something out of a movie.
Now I mentioned in the title of today’s blog something called „Bird Dog Fees,” and this is something a little different.
Again, many people out there, be it agents, or the general public, may not have a problem with this. I to istnieje, nawet jeśli jest to zabronione.
Przypominam sobie pierwszy raz zostałem wprowadzony do tego tematu, z powrotem w biuletynie RECO 2006:
March 31st, 2006 Registrar’s Bulletin: Bird Dog Fees
Wniosek z tego biuletynu jest prosty:
Płacenie jakiejkolwiek formy wynagrodzenia osobie niezarejestrowanej za działania, które zostałyby zdefiniowane jako „w ramach wspierania handlu” jest zabronione.
Podstawowo oznacza to, że jeśli Bob wprowadza cię do Jima, a ty sprzedajesz Jimowi dom lub mieszkanie, nie możesz dać pieniędzy Bobowi, chyba że jest on zarejestrowany jako sprzedawca lub broker pod RECO.
Jak to się różni od opłaty za polecenie?
To zależy od tego, kto daje i kto dostaje.
Opłata za polecenie: Licencjonowany Realtor otrzymuje skierowanie od pośrednika hipotecznego, pod warunkiem, że Realtor ujawnia to do klienta przy najbliższej okazji.
Bird Dog Fee: Licencjonowany Realtor płaci nielicencjonowaną osobę „w dalszym ciągu handlu.”
Jak widać, RECO uważa, że to jest w porządku dla agenta nieruchomości, aby uzyskać pieniądze, ale nie w porządku dla nich, aby dać it.
I to jest, gdzie społeczeństwo odwraca się od nas, jak powinni.
Na własną rękę, każdy z tych scenariuszy mają sens.
Ale razem? Przeciwstawione sobie w świetle dnia? Wygląda na to, że RECO chce agentów do otrzymania, ale nie give.
W końcu, nie podoba mi się żaden z nich.
Dobry agent nieruchomości nie „potrzebuje” opłaty za skierowanie z ich broker hipoteczny, prawnik, lub inspektor domu. Oni nawet nie chcą go. Dbają o klienta, a klient jest w najlepszym interesie. I przykro mi, jeśli to wszystko brzmi tak cholernie cheezy, ale na wystarczająco długim horyzoncie czasowym, dobrych agentów, którzy naprawdę, naprawdę pracować dla klientów, będzie trwać. A agenci, którzy naciskają na swoich nabywców do korzystania z konkretnej osoby, tylko dlatego, że agent dostaje pieniądze, nie będzie bardzo długo.
Może to trochę zbyt teoretyczne, bo ci agenci znaleźć ludzi do pracy z nimi. Ale codziennie widzę tych agentów tam – tych samych, którzy wymieniają właściwości bez zdjęć, błędy ortograficzne w opisie, a błędy w aukcji, które idą bez aktualizacji dla tygodni, a ja zastanawiam się, „Kto do cholery zatrudnia tych ludzi?”
Zarówno dla kupujących i sprzedających tam, Zostawię cię z tym: to jest absolutnie w porządku dla Ciebie, aby zapytać Realtor jeśli on lub ona jest rekompensowana za wprowadzenie do brokera hipotecznego, prawnika lub inspektora domu.
Pytanie brzmi, jeśli Realtor mówi „tak”, co zrobić?
Czy jest to problem, że Realtor nie ujawnił tego przed zapytaniem ich?
Czy jest to problem, że biorą opłatę za skierowanie całkowicie?
Jestem wszystkie uszy …
.