Refinanciar sua hipoteca pode ser atraente, especialmente quando você pode garantir uma taxa mais baixa em um momento em que eles são historicamente baixos. Você tem o potencial de reduzir seus pagamentos mensais, pagar a sua hipoteca mais cedo, e talvez até mesmo descontar parte do capital em sua casa. Mas custos de fechamento e taxas podem rapidamente comer em qualquer poupança que você pode esperar, deixando-o bem onde você começou – ou pior.
Há algumas situações em que o refinanciamento do seu empréstimo imobiliário definitivamente faz sentido. Um pouco de matemática pode ajudá-lo a identificar essas oportunidades.
Conheça o seu ponto de equilíbrio
Uma ferramenta para ajudar a avaliar o refinanciamento é um ponto de equilíbrio. Esta análise permite que você descubra quanto tempo leva para recuperar os custos que você vai pagar para refinanciar. Por exemplo, suponha que você paga $2.000 em custos e taxas de fechamento para um novo empréstimo, e seu novo pagamento será $100 por mês a menos do que você paga agora. Neste cenário, são necessários 20 meses para o break even (para calcular, leve $2.000 em custos divididos por $100 em poupança mensal). Depois disso, você ganha $100 por mês.
Para calcular um ponto de equilíbrio, divida a sua poupança mensal pelos custos necessários para refinanciar. Uma fórmula escrita seria parecida com esta: Número de meses para o ponto de equilíbrio = Custos de encerramento / Diminuição dos pagamentos mensais
Para que o refinanciamento faça sentido, o seu ponto de equilíbrio tem de ser relativamente cedo. Um período mais curto permite-lhe colher os benefícios por mais anos antes de vender ou refinanciar novamente. Este cálculo é especialmente útil se planeia mudar, porque já tem uma ideia de quando poderá vender a sua casa.
Os custos de encerramento de um refinanciamento são muitas vezes cerca de 3% e 6% do capital do empréstimo. Tenha em mente que os custos e taxas podem variar um pouco de mutuante para mutuante e até de empréstimo para empréstimo, então leve isso em consideração ao fazer seus cálculos.
Câmbio entre um ARM e uma Hipoteca de Taxa Fixa?
Uma das vezes que pode fazer sentido entrar numa hipoteca diferente é mudar entre uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) e uma hipoteca de taxa fixa. Os ARMs podem eventualmente acabar com taxas de juros mais altas do que as hipotecas de taxa fixa, mesmo que um ARM comece mais baixo. Essas taxas baixas podem levar os mutuários a serem pegos de surpresa mais tarde, quando seus pagamentos mensais aumentam junto com suas taxas. O refinanciamento de um ARM para uma hipoteca de taxa fixa de 15 ou 30 anos pode eliminar a incerteza em torno das taxas variáveis. É ideal fazer essa mudança quando as taxas estão baixas.
Por outro lado, quando as taxas de hipoteca estão caindo e você espera que isso continue, pode fazer sentido mudar de uma hipoteca de taxa fixa com uma taxa de juros alta para uma ARM que tire vantagem de taxas mais baixas. Um refinanciamento deste tipo é mais adequado para os proprietários de imóveis que podem absorver pagamentos mensais mais elevados se as taxas voltarem a subir.
É impossível prever o futuro, por isso há sempre incerteza na escolha entre um empréstimo a taxa fixa e um MRA. Se você optar por um ARM, certifique-se de que você pode pagar pagamentos mais altos, apenas no caso.
Um prazo mais curto de hipoteca
Refinanciamento pode permitir que você pague a sua casa mais cedo, raspando anos de pagamentos do seu empréstimo. Você também pode tirar vantagem dos menores custos de juros gerais de um empréstimo de curto prazo.
Uma hipoteca com prazo de 30 anos custará mais em juros do que uma hipoteca com prazo de 15 anos. Por exemplo, $200.000 emprestados ao longo de 30 anos a 4% custarão $143.739 só em juros. A mesma hipoteca ao longo de 15 anos custará $66.288 em juros. Portanto, se você está procurando minimizar os custos dos juros e sair da dívida mais cedo, refinanciar para um prazo mais curto faz sentido. Além disso, empréstimos de prazo mais curto tendem a ter taxas mais baixas do que empréstimos de longo prazo.
Obtenha uma taxa melhor
As taxas de hipoteca flutuam constantemente. A taxa que você recebe depende de inúmeros fatores, incluindo sua pontuação de crédito, política econômica e a propriedade que você possui. Se a taxa para a qual você se qualificou quando você originalmente comprou sua casa é significativamente maior do que a que você poderia obter hoje, você pode economizar dinheiro refinanciando.
Uma taxa melhor é sempre agradável, mas certifique-se de sair na frente depois de pagar os custos de fechamento. Algumas formas de o fazer incluem:
- Executar uma análise de equilíbrio, como descrito acima
- Looking at total lifetime income costs (see below)
When to Be Cautious About Refinancing
Em alguns casos, não é uma boa ideia refinanciar. Por exemplo, por vezes os seus custos totais de juros irão aumentar – mesmo que o seu pagamento mensal diminua. Isso é especialmente verdade se o seu novo empréstimo tem um prazo mais longo, como quando você muda de um empréstimo de 15 anos para uma hipoteca de 30 anos.
Uma tabela de amortização pode ajudar a ilustrar como isso acontece. Cada vez que você faz um pagamento mensal, parte do seu pagamento vai para o principal que você pediu emprestado, e parte dele é o seu custo de juros. Nos primeiros anos do seu empréstimo, a maior parte de cada pagamento vai para os juros, mal fazendo uma mossa no principal.
Se você manter o seu empréstimo antigo, mais e mais de cada pagamento vai para a redução do saldo do empréstimo ao longo do tempo. Mas se você raspar seu empréstimo antigo por um novo, você volta para o início do processo de amortização, e volta para aqueles pagamentos antecipados que são na maioria custos de juros. Se você teve uma hipoteca de 30 anos e refinanciou após 10 anos para outra hipoteca de 30 anos, é como reiniciar o relógio – você fará pagamentos em sua casa por um total de 40 anos.
Veja o quadro geral antes de refinanciar. Você pode pagar algumas centenas de dólares menos a cada mês se você refinanciar, mas isso pode custar dezenas de milhares de dólares a mais em juros ao longo da sua vida.