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Se um imóvel alugado não for gerido correctamente, cairá em desordem. Felizmente, existem várias formas diferentes de gerir uma propriedade para atender às necessidades de cada senhorio. Você pode estar completamente de mãos dadas, ou você pode decidir terceirizar tudo. Aqui estão três estratégias de gestão para cada locador em potencial a considerar que irá manter a sua propriedade a funcionar e gerar receitas.

3 Estratégias de Gestão de Propriedades de Aluguer

Antes de poder seleccionar a estratégia certa para si, precisa de compreender todas as diferentes áreas de uma propriedade de aluguer que precisam de ser geridas. As responsabilidades de gestão de um locador podem ser divididas em três secções:

1. Gerir inquilinos
2. Gerir manutenção e inspecções de propriedades
3. Gerir finanças

1. Gestão de Inquilinos

Esta é a parte da gestão de imóveis para arrendamento que é mais imediata e mais óbvia. No entanto, ser um locador de sucesso envolve muito mais do que apenas a cobrança de aluguel. Você tem que gerir:

• Cobrança de renda: Definir datas de vencimento. Cobrança de aluguel a cada semana ou mês. Estabelecer taxas atrasadas e períodos de carência. Lidar com aluguel não pago.
• Contratos de locação: Verificação de que o arrendamento inclui todos os termos legais exigidos pela lei do inquilino senhorio do seu estado. Verificar se o arrendamento está em dia com a versão mais recente da lei. Gerir a data de início e fim do arrendamento de todos os arrendatários.
• Rastreio dos arrendatários: Anúncio de vaga. Marcação de compromissos. Verificação de informação sobre as candidaturas. Você também pode determinar se determinados locatários são um bom ajuste.
• Move-In: Assinar contratos de arrendamento. Revisar as regras, requisitos e regulamentos. Recolher caução e o primeiro mês de renda. Percorrer e anotar as condições actuais da unidade de aluguer.
• Move-Out: Verificando que o prazo do arrendamento terminou. Verificar a condição da unidade de locação para verificar se há algum dano. Iniciando o processo para encontrar um novo inquilino para um apartamento.
• Queixas do inquilino: Reclamações de campo. Configurando um plano de jogo para corrigir o problema.
• Pedidos de reparação: Responder a pedidos rapidamente. Priorizando a importância do reparo. Fazer o reparo você mesmo ou contratar alguém para fazê-lo.
• Despejos de inquilinos: Enviar ao inquilino avisos legais antes do despejo. Apresentar para despejo junto ao tribunal. Preparar as suas provas que suportam o motivo do despejo.

2. Gestão de Manutenção e Inspecções de Imóveis

A segunda parte principal da gestão de imóveis para arrendamento é o próprio imóvel. A estrutura física precisa de ser mantida para a saúde e segurança dos inquilinos. A sua seguradora pode também exigir que certas partes da estrutura, como o telhado, cumpram certas normas ou recusar-se-ão a segurar o imóvel.

• Manutenção: Cortar a relva. Recolha de folhas. Puxar a neve. Levar o lixo para fora. Manter todas as áreas comuns limpas. Assegurar que os inquilinos tenham acesso a água corrente a todo o momento e calor no inverno. Consertar fugas no telhado, fugas nos canos, telhas rachadas, corrimãos soltos, fechaduras de portas ou janelas defeituosas.
• Inspecções: Terá de lidar com inspecções da cidade e até do seu credor e companhia de seguros. As inspeções da cidade são para garantir que sua propriedade está seguindo certos códigos de saúde e segurança. O credor e a companhia de seguros inspecionam a propriedade para se certificar de que a propriedade vale o valor que eles estão emprestando ou o valor que eles estão segurando para.

3. Gerenciamento de Finanças

A terceira parte da gestão que você terá que lidar quando possuir uma propriedade de aluguel envolve as finanças. Você precisa entender quanto dinheiro está entrando a cada mês e quanto dinheiro está saindo.

• Pagamentos de Aluguel: Quanto você recolhe em renda a cada mês.
• Pagamento de hipoteca: O que você paga cada mês da sua hipoteca.
• Seguro: Quanto você paga para segurar sua propriedade.
• Impostos: Quais são os seus impostos anuais sobre propriedade.
• Utilitários: Se os inquilinos não são responsáveis pelo pagamento dos serviços públicos, quanto são as contas de água, gás e electricidade por mês pela propriedade.
• Taxas/Multas: Taxas que poderá ter de pagar pelas inspecções à propriedade ou pelas custas judiciais. Multas inesperadas por problemas de manutenção no imóvel.

3 Estratégias de gestão de arrendamento

Agora compreenda as várias áreas de um imóvel para arrendamento que precisam de ser geridas, pode determinar como pretende gerir essas áreas. Existem três abordagens principais:

1. Administração do tipo “faça você mesmo”
2. Metade Faça Você Mesmo/Metade Outsource
3. Administração do tipo “faça você mesmo”

1. Gestão do Faça Você Mesmo

Nesta abordagem de gestão, você é responsável por tudo, portanto, faça-você-mesmo. Você é o único que está recolhendo o aluguel, empurrando a neve e preenchendo seus impostos.

Prós

• Controle Total: Como dono de uma propriedade de aluguer, você é um dono de um negócio. Quando você mesmo faz tudo isso, você sabe o que está acontecendo em todas as partes do seu negócio.
• Ciente dos problemas rapidamente: Como você tem a mão em todas as partes da administração, você é capaz de ver imediatamente quando um problema está ocorrendo. Infelizmente, porque você está encarregado de todas as coisas em sua propriedade, você ainda pode não ser capaz de resolver este problema de imediato.

Contras

• Falta de Conhecimento: É impossível ser um especialista em tudo. Se você tivesse contratado um contador para registrar seus impostos, ao invés de fazê-lo você mesmo, o contador poderia ter pegado várias deduções que você não estava ciente. Se tivesse contratado um advogado para preparar o seu contrato de arrendamento, em vez de preparar o seu próprio arrendamento, o advogado poderia ter incluído certas leis de inquilinos senhorios do estado que você ignorou. Se você contratou um profissional para instalar o telhado em sua propriedade, em vez de instalá-lo você mesmo, você pode não ter tido que lidar com uma fuga no telhado.
• Overwhelming: Ser todas as coisas para todas as pessoas pode tornar-se demasiado. Como você está assumindo a responsabilidade por tudo, você pode estar mais propenso a cometer erros.

Melhor para

• Landlords com um pequeno número de unidades de aluguel.
• Landlords que já possuíram negócios.
• Landlords com experiência prévia na gestão de alugueres.
• Landlords que querem controlo.

2. Half Do-It-Yourself/Half Outsource

Nesta abordagem de gestão de imóveis para arrendamento, você administra as áreas que você sente que tem experiência e depois terceiriza as áreas com as quais você não se sente tão confortável ou simplesmente não tem o desejo de administrar.

• Outsource Legal Issues

Como exemplo, você poderia decidir terceirizar quaisquer questões de gestão de aluguel que envolvam assuntos legais. Você pode se sentir ótimo na gestão das finanças do imóvel, da manutenção diária e das reclamações dos inquilinos, mas é muito desconfortável quando se trata de questões legais. Neste caso, você poderia contratar um advogado para tratar de quaisquer questões legais que surjam. Isto pode incluir a elaboração do seu contrato de arrendamento para que este cumpra todas as leis de inquilinos senhorios do seu estado e tratar de todos os despejos de inquilinos.

• Problemas de manutenção de fonte externa

Neste cenário, você contrataria um faz-tudo ou um superintendente de construção para lidar com todos os problemas de manutenção, mas lidaria com todas as outras obrigações de gestão você mesmo.

Prós

• Tempo livre: Se você não estiver fazendo tudo, você terá mais tempo, ponto final. Como você usa esse tempo depende de você. Você pode estimar mais tempo com sua família ou pode usar este tempo para encontrar oportunidades de investimento adicionais.
• Ter Especialistas: Você está abrindo mão do controle para outros que esperam saber mais do que você em uma determinada área.

Contras

• Confiar em Outros: Você está colocando sua confiança que essas pessoas sabem o que estão fazendo e que eles têm seus melhores interesses em mente.

Melhor Para

• Landlords com número crescente de unidades de aluguel.
• O proprietário médio.

3. Outsource Management Completamente

Nesta estratégia de gestão, você é dono do imóvel, mas não tem nenhum desejo de ser um gestor prático. Você sente que sua força está na seleção do imóvel, não na gestão das operações diárias. Você vai contratar um gerente de propriedade ou uma empresa de gestão imobiliária. As empresas de gestão imobiliária podem tratar de tudo, incluindo: selecção de inquilinos, mudança de inquilinos, cobrança de rendas, manutenção e reparação, mudança de inquilinos e despejo de inquilinos.

Prós

• Liberdade das dores de cabeça diárias: Não terá de fazer os telefonemas às duas da manhã que o vizinho do lado está a tocar a música deles muito alto. Você será responsável pelo mínimo necessário, mas as decisões pelas quais você é responsável serão tipicamente as mais importantes, como dar o OK para começar um despejo do inquilino.

Contras

• Costly: Os administradores de imóveis irão custar dezenas de milhares de dólares por ano. Quanto mais unidades de aluguel você possuir, mais custará.
• Má gestão pode destruir o seu negócio: Está a colocar o seu negócio e, portanto, o seu sustento, nas mãos de outra pessoa. Será muito difícil encontrar alguém que se preocupe tanto com o seu sucesso e fracasso como você. Você deve ter certeza de que você seleciona cuidadosamente qualquer possível gerente e tem uma estratégia clara de saída se as coisas correrem mal.

Melhor Para

• Landlords que vivem longe de seus aluguéis.
• Landlords com um grande número de propriedades de aluguel.
• Proprietários com investimentos diversificados.