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Uma das mudanças mais significativas vindas à Comissão do Colorado Aprovada Contrato de Compra e Venda (“CBS”) em janeiro de 2019, refere-se ao Parágrafo 13 (“Transferência de Título”) do formulário. Durante muitos anos, o Parágrafo 13 do CBS incluiu um ___________ (em branco) antes de descrever o tipo de escritura que o vendedor entregaria ao comprador no Fechamento. Nas transações residenciais, este “em branco” foi quase universalmente preenchido com a palavra “geral” sem qualquer discussão ou negociação entre as partes.
A partir de 1 de janeiro de 2019, o novo CBS terá como padrão uma escritura de garantia “especial” se nenhum outro tipo de escritura for especificado por uma caixa que será marcada abaixo. As caixas a serem marcadas, se acordado pelas partes incluirão: geral, negociação e venda, reivindicação de saída, escritura do representante pessoal, ou _______ “em branco” (outro).
No Colorado, as únicas formas legais de escrituras que são reconhecidas são a geral, especial, negociação e venda, e reivindicação de saída. Outros tipos de escrituras às vezes referenciados (representante pessoal, beneficiário, fiduciário, conservador, etc.) são tipicamente apenas uma escritura de compra e venda na forma e substância.
Baseado nas novas modificações do Parágrafo 13 do SBC, acredito que pode haver mais discussão e negociação relacionada ao tipo de escritura que é, em última instância, contratada entre comprador e vendedor em uma transação residencial. Como tal, eu pensei que seria útil descrever cada um dos quatro “tipos” básicos de escrituras do Colorado e o que cada tipo de escritura pode significar para um comprador ou vendedor.
Primeiro, é importante entender claramente que CADA UM DOS TIPOS DE escritura TRANSFERE O INTERESSE EXATO EM UMA PROPRIEDADE DO COMPRADOR AO VENDEDOR. A diferença entre qualquer um dos tipos de escritura está exclusivamente relacionada com as garantias ou garantias que um vendedor faz a um comprador em relação à qualidade do título. Quero também ressaltar que, para simplificar, vou utilizar os termos “vendedor” e “comprador” (ao invés de “cedente” e “cessionário” mais precisos) ao longo deste documento.
Cédula de Garantia Geral
Uma cédula de garantia geral tem sido, por muitos anos, a cédula tradicional oferecida em uma transação residencial no Colorado. É tipicamente considerada a forma mais “forte” de escritura baseada nas garantias expansivas que um vendedor faz a um comprador ao transmitir a titularidade de um imóvel. Sujeito apenas a quaisquer excepções ou ónus na escritura especificamente listados, o vendedor garante o título de propriedade do comprador até à origem do imóvel. Em suma, independentemente de ter sido criado um ónus à propriedade pelo vendedor ou por algum proprietário remoto anterior da propriedade, o vendedor garante ao comprador que este o defenderá de quaisquer reclamações sobre essa propriedade. Período.
Cédula de Garantia Especial
A partir de 1º de janeiro de 2019, uma cédula de garantia especial será a nova cédula “padrão” na CBS. A menos que outra forma de escritura seja marcada, o vendedor será contratualmente obrigado a entregar uma escritura de garantia especial para o comprador no fechamento. As escrituras de garantia especial têm sido a forma comum de escritura usada em transações imobiliárias comerciais por muitos anos mas, por uma variedade de razões, elas têm sido muito raras em transações residenciais no Colorado ao longo dos anos.
Um vendedor, ao dar uma escritura de garantia especial, garante o título do comprador do imóvel apenas contra quaisquer ônus sobre o imóvel que foram criados DURANTE O PERÍODO DA PROPRIEDADE DO VENDEDOR DO PROPRIETÁRIO. Como na escritura de garantia geral, a garantia do vendedor é limitada por quaisquer exceções especificamente listadas para a transmissão.
Em suma, a distinção entre as duas formas de escrituras de “garantia” é que em uma escritura de garantia geral, o vendedor garante contra qualquer coisa que qualquer proprietário do imóvel já tenha feito para onerar a propriedade e em uma escritura de garantia especial, o vendedor só garante contra qualquer coisa que o vendedor fez para onerar a propriedade.
Cédula de Compra e Venda
Uma escritura de compra e venda NÃO é tipicamente uma escritura de garantia (a menos que garantias específicas sejam expressas na própria escritura). Portanto, na maioria dos casos, o vendedor não está fazendo nenhuma garantia quanto à qualidade do título ou existência de quaisquer ônus/exceções sobre o imóvel. O vendedor está essencialmente a dar ao comprador qualquer título que o vendedor tenha actualmente e, o que é mais importante, ADQUIRE MAIS TARDE em relação à titularidade do imóvel. As escrituras de compra e venda são incomuns em um típico transporte residencial. Muitas vezes, uma escritura de compra e venda é a forma estatutária de uma escritura que pode ser mais comumente referida como escritura de um representante pessoal, escritura do tesoureiro, escritura fiduciária, ou escritura do tutor. A escritura é tipicamente assinada por algum terceiro fiduciário ou funcionário do governo.
A Escritura de Reivindicação de Desistência
A Escritura de Reivindicação de Desistência é a forma mais simples de escritura, pois NÃO é uma escritura de garantia e apenas transmite qualquer interesse que o vendedor ATUALMENTE tenha na propriedade, ao comprador, sem quaisquer garantias ou representações adicionais. Apenas transfere o título do bem imóvel, incluindo quaisquer defeitos ou ónus, de uma parte para outra. As escrituras de desistência são frequentemente usadas em transferências intra-familiares, para adicionar ou remover alguém do título, ou para transmitir um imóvel da propriedade individual para um novo trust ou outra entidade. Isto não quer dizer que uma escritura de quit claim não poderia ser usada em uma transação de venda tradicional se fosse, por algum motivo, o acordo negociado entre o comprador e o vendedor.
Conclusion
Colorado REALTORS® precisa entender claramente que a seleção do tipo de escritura usada em uma transação de venda é para a negociação das partes (comprador &vendedor). Como deve ficar claro neste resumo, há consequências legais muito importantes para o tipo de escritura que um vendedor concorda em dar, e um comprador concorda em receber em um contrato. Eu acredito que a atenção insuficiente tem sido dada à seleção do formulário de escritura por muitos anos. Este é particularmente o caso nas transações residenciais. O seguro de título pode fornecer algumas proteções para potenciais riscos de garantia, mas não é uma solução completa. Como sempre, o Colorado REALTORS® precisa lembrar aos seus clientes que devem consultar um advogado apropriado se tiverem perguntas específicas relacionadas ao tipo de escritura que estarão dando ou recebendo em uma transação.