Q.My lease says that I am to pay the rent by the first of the month. Eu tenho me atrasado quase todo mês por alguns dias, e meu senhorio nunca se opôs. Recentemente, atrasei-me dois dias, e agora o meu senhorio quer despejar-me por não ter pago o aluguer a tempo. Ele pode me despejar?
A.Quando duas partes se envolvem em um curso de conduta que é diferente dos termos escritos do contrato de arrendamento, o Tribunal irá muitas vezes descobrir que os termos escritos do contrato de arrendamento foram renunciados. A teoria por detrás disto é o que se chama liberdade contratual. Há duas formas de um contrato poder vir a existir, por palavras (escritas ou orais) ou por actos. O arrendamento escrito é um exemplo do primeiro tipo de contrato, um contrato expresso. A escritura (pagar o aluguel atrasado todos os meses por alguns dias e o locador não se opor) é um contrato implícito. As escrituras das partes mostram ao tribunal que as partes pretendiam estar vinculadas por um acordo diferente daquele a que tinham chegado anteriormente.
Interessantemente, quanto mais vezes você puder mostrar ao tribunal que estava atrasado, melhor é para você. Estar atrasado no aluguel uma ou duas vezes pode não ser suficiente para que o Tribunal conclua que o locador renunciou ao seu direito ao estrito cumprimento dos termos do contrato. Estar atrasado mês após mês mostra ao Tribunal um padrão, um curso dos negócios, que levou o inquilino a confiar no facto de que estar alguns dias atrasado não era grande coisa.
A única forma de o senhorio recuperar o seu direito ao cumprimento rigoroso dos termos escritos do contrato de arrendamento é enviar uma carta de cumprimento rigoroso. Esta carta deve dizer algo no sentido de “Ok, locatário, você se atrasou no passado no aluguel, e eu aceitei tais pagamentos, mas agora tudo isso está mudando, e de agora em diante, eu insisto em ser pago estritamente de acordo com os termos do contrato de locação”. Se o seu senhorio lhe envia uma destas cartas, então é pouco provável que um Tribunal encontre uma renúncia na próxima vez que se atrasar no seu aluguer.
Este tipo de argumento funciona com quase todas as condições de um aluguer escrito. Se o seu arrendamento diz que não tem animais de estimação, mas o seu senhorio sabe que você tem um animal de estimação no apartamento desde o início, então você pode argumentar que o seu senhorio renunciou ao cumprimento rigoroso da cláusula de não ter animais de estimação. A única complicação surge quando há uma cláusula anti-divulgação no contrato de arrendamento. Alguns contratos de arrendamento afirmam que nenhum curso de negociação constituirá uma renúncia aos termos do contrato. O arrendatário, naturalmente, argumentará que tal cláusula impede impermissivelmente a liberdade contratual e, como argumento de suporte, pode afirmar que a própria cláusula antiesistência foi renunciada pelo curso das negociações entre as partes que era inconsistente com ela. A lei de Ohio não está atualmente clara sobre se um tribunal aplicaria tal cláusula anti-queda.
Guia do Tenant para Combater um Despejo