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Como Escrever uma Carta de Rescisão do Contrato de Arrendamento

Rescisão do Contrato de Arrendamento por Pandemia de Coronavírus, Força Maior, Frustração de Propósito, Impraticabilidade de Performance, Impossibilidade de Performance

Você é um inquilino tentando terminar seu contrato de arrendamento sem violar um contrato devido a interrupções relacionadas à pandemia do Coronavirus (COVID-19)? Felizmente, a pandemia do Coronavirus criou uma situação única que pode ser considerada pelos tribunais como sendo de força maior (às vezes conhecida como um ato de Deus), e em consulta com um advogado de negócios, frustração de propósito e impraticabilidade comercial. Estas doutrinas legais permitem que certos contratos sejam rescindidos. Outra defesa afirmativa para a execução do contrato devido ao Coronavirus inclui impossibilidade de execução.

No entanto, afastar-se de um contrato cria a incerteza se a outra parte no contrato, como um locador, pode entrar com uma ação judicial, enviá-lo para cobranças ou prejudicar sua classificação de crédito. Para evitar este risco, é melhor obter um acordo por escrito que a outra parte no contrato (por exemplo, o senhorio) o tenha libertado totalmente das suas obrigações em condições consideradas aceitáveis para eles. Assim, a carta abaixo foi redigida por Scott Talkov e Colleen Sparks na Talkov Law Corp., uma firma de advocacia que auxilia clientes com experiência como advogado imobiliário em Riverside com foco em disputas comerciais entre senhorio e inquilino.

A poucas dicas úteis para rescindir um contrato são as seguintes:

1. Obter à outra parte quaisquer fundos que ela já tenha em mãos, como um depósito de aluguel, para tornar a oferta mais atraente. As chances são de que você nunca receberá o seu depósito de volta do locador, de qualquer forma.
2. Se este for um arrendamento, considere sair primeiro e fornecer ao locador fotos do local em bom estado, o que tornará a oferta mais atraente.
3. Obter um volume de negócios imediato das chaves e posse se a sua proposta for aceita.
4. Se houvesse problemas com a execução do contrato pela outra parte (por exemplo um telhado com fugas), pode ser sensato lembrá-los desses problemas.
5. Uma oferta de alguma quantia de dinheiro (por exemplo, um mês de renda) pode aumentar as chances de sua oferta ser aceita.
6. Especifique exatamente como os problemas fora do seu controle (por exemplo, Pandemia de Coronavirus (COVID-19) o interromperam a si ou ao seu negócio.
7. Se a parte que escreve esta carta não tiver bens, forneça provas ou argumentos para mostrar à outra parte que um processo seria uma perda de tempo e dinheiro.

Coronavirus Force Majeure, Frustration of Purpose, Impracticability of Performance or Impossibility of Performance Lease Termination Letter Template

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Dear ,

Espero que esta carta o encontre bem. Infelizmente, em relação ao seu arrendamento com , o Estado de Emergência após a pandemia de Coronavirus e no Condado tornaram as operações continuadas economicamente inviáveis. Assim, esta carta propõe termos que suspeitamos que serão aceitáveis para o locador para terminar o arrendamento datado entre (“Locador”) e (o “Arrendamento”), para as instalações em (as “Instalações”).

Regrosamente, os problemas para começar imediatamente quando o Estado de Emergência foi declarado pelo Gov. Gavin Newsom, que incluiu ordens de estadia em casa a partir de 19 de março de 2020. Isto foi encerrado por operação da lei. Num esforço para proteger os seus funcionários e clientes, em vigor na véspera, cessou por completo as suas operações. Enquanto muitos líderes públicos e empresários estavam otimistas na época que os problemas causados por este encerramento seriam temporários, não foi isso que ocorreu.

Felizmente, desde que a pandemia de Coronavirus começou, as operações de , como refletido por suas vendas brutas, tem sido uma pequena fração do que eram antes da pandemia. Especificamente, como mostrado no Anexo 1, as vendas desde 18 de março até 18 de março foram . Posteriormente, reabriram para em . Contudo, isto resultou em apenas cerca das vendas normais em . Mesmo quando foi permitida a entrada, as vendas foram uma mera do que normalmente se desfrutaria.

Mais infeliz para todas as partes, em 1 de julho de 2020, o Estado da Califórnia emitiu novas ordens de saúde, mandando que em Orange County deve cessar as operações em interiores. Um artigo publicado pelo on intitulado, está anexado aqui como Anexo 2, para sua referência. Quanto a , não há capacidade de cumprir com esta nova lei, fornecendo um meio alternativo de exercer o seu negócio, o que significa que eles devem retornar às vendas que esperam ser sobre a receita bruta normal.

Regrediosamente, este nível de vendas brutas não começa a cobrir os custos fixos do negócio, mais notavelmente o aluguel ao locador. Embora tenha pago renda até à data desta carta, as contínuas frustrações financeiras e o aumento das transmissões do Coronavirus levaram à inegável conclusão de que esta será uma longa recuperação para qualquer negócio que esteja a fazer quase nada durante esta pandemia. Assim, os planos para fechar as suas portas com eficácia .

Em conexão com este fechamento, eles gostariam de rescindir o contrato de arrendamento e a posse de turnover de forma imediata, apesar das atuais Regras de Emergência do Tribunal da Califórnia que proíbem qualquer detento ilegal de proceder neste momento.

Como tem se tornado muito comum nestes dias, a pandemia do Coronavirus criou uma frustração de propósito e impraticabilidade de defesa de desempenho para a execução do contrato. Relacionado a isso, o Código Civil § 1511(2) prevê que o cumprimento de uma obrigação é desculpado “quando é impedido ou atrasado por uma causa irresistível, sobre-humana, ou pelo ato de inimigos públicos deste estado ou dos Estados Unidos, a menos que as partes tenham concordado expressamente em contrário”.

Califórnia aplica liberalmente a defesa de força maior, sustentando que “força maior… não é necessariamente limitada ao equivalente a um ato de Deus”. Pac. Vegetable Oil Corp. v. C.S.T., Ltd. (1946) 29 Cal.2d 238. O teste para saber se uma situação de força maior ou ato de Deus está presente é “se…houve uma interferência tão insuperável…que não poderia ter sido evitada pelo exercício da devida diligência”. Id.

Outra corte da Califórnia sustentou especificamente que “força maior é o equivalente da defesa de impossibilidade e/ou frustração de propósito do contrato de direito comum: a execução de um contrato é dispensada quando um (1) evento imprevisível, (2) fora do controle das partes, (3) torna a execução impossível ou impraticável”. Citizens of Humanity, LLC v. Caitac Int’l, Inc. (Cal. Ct. App. 2 ago. 2010) No. B215233, 2010 WL 3007771.

Por exemplo, em 20th Century Lites, Inc. v. Goodman (1944) 64 Cal.App.2d 938, o tribunal dispensou um réu das suas obrigações de pagar a um queixoso um aluguer de três anos de publicidade de néon light dos negócios do réu após a promulgação de um regulamento governamental proibindo a iluminação de tais sinais.

O principal caso da Califórnia sobre frustração de propósito explica que “a aplicabilidade da doutrina da frustração depende da destruição total ou quase total do propósito para o qual, na contemplação de ambas as partes, a transacção foi celebrada”. Lloyd v. Murphy (1994) 25 Cal. 2d 48, 53-54. Sob a doutrina da frustração de propósito, “o desempenho continua possível, mas o valor esperado do desempenho para a parte que procura ser desculpada foi destruído por um evento fortuito, que se sobrepõe para causar uma real, mas não literalmente falha de consideração”. Lloyd, supra. “Esta defesa aplica-se quando o desempenho não é impossível ou impraticável, mas se tornou ponteiros – ou seja, o propósito principal de um contrato se tornou frustrado. .” Cal. Prática. Guia Civ. Pro. Reclamações de Julgamento e Defesa. (The Rutter Group) Ch. 9(I)-C, 9:18.

Além disso, a impraticabilidade do desempenho é mais uma defesa para o desempenho do contrato, que se aplica quando “uma coisa é impraticável quando só pode ser feita a um custo excessivo e irrazoável”. Cidade de Vernon v. Cidade de Los Angeles (1955) 45 Cal. 2d 710, 719-20.

Neste caso, os termos do Contrato de Arrendamento definem claramente uma intenção e expectativa, por ambas as partes, de que o arrendatário usaria as Instalações como um . Como tal, as restrições de estadia obrigatória em casa de 19 de Março de 2020 e a ordem que obriga o Condado dentro do Condado têm efectivamente frustrado o objectivo do Contrato de Arrendamento, uma vez que é incapaz de usar as Instalações para o fim especificado. Isto também tornou a execução do Arrendamento impraticável onde a única maneira do inquilino executar é a um custo não razoável, ou seja, com uma perda garantida e extraordinária mês após mês.

Lloyd colocou limites à aplicação da frustração de propósito como se segue: “A doutrina da frustração tem sido limitada a casos de extrema dificuldade para que os empresários, que devem fazer seus arranjos com antecedência, possam confiar com certeza em seus contratos. Os tribunais têm exigido um promotor que procura desculpar-se do cumprimento de suas obrigações para provar que o risco do evento frustrante não era razoavelmente previsível e que o valor da contraperformance é total ou quase totalmente destruído, pois a frustração não é defesa se era previsível ou controlável pelo promotor, ou se a contraperformance permanece valiosa”

Neste caso, a pandemia de Coronavirus era imprevisível não só para o inquilino, mas também para o governo dos Estados Unidos, como tem sido refletido pela sua resposta. Mesmo o conselheiro de confiança do Presidente, Dr. Fauci, a certa altura estimou um número de mortes de um quarto de milhão de americanos – mesmo com o encerramento que ocorreu. A partir da redação desta carta, o número de mortos na América ultrapassou, apesar dos esforços de distanciamento social. Este encerramento quase eliminou a necessidade dos serviços prestados pelo inquilino. Além disso, este evento esteve totalmente fora do controle do inquilino, mas, ao contrário, ocorreu devido à natureza contagiosa do vírus e, pelo menos discutível, à lentidão da resposta governamental. O que ocorreu tornou a execução do contrato, através do pagamento do aluguer e funcionamento do negócio, impossível ou impraticável, já estava a decorrer sem rentabilidade suficiente, de tal modo que simplesmente não há qualquer propósito para a continuação da execução do contrato.]

, houve problemas com o que antecedeu a pandemia do Coronavirus que criou as condições para . Especificamente, a secção do Coronavírus identifica o Contrário a essas obrigações, . Isto é mostrado no anexo . Estas mostram . Estes problemas causaram danos repetidos a .]

O que o inquilino acredita que ocorreria é uma análise que exige que o inquilino pague uma percentagem da renda em relação à parte não frustrada do rendimento bruto após a pandemia do Coronavirus. Por exemplo, no mês de 2020, as vendas brutas eram apenas do nível regular. Isto não aliviaria totalmente o inquilino, mas exigiria que o inquilino pagasse a renda.

Quando esta análise é aplicada a este caso, mostra que o inquilino já pagou em excesso $. Ainda mais, assumindo que as condições melhoram até ao final do Arrendamento de forma a que as vendas brutas sejam do nível esperado, o inquilino já teria pago através de . A nossa análise completa está anexada como Anexo 1.

Suspeitamos que o Locador prefere não ir sem o pagamento de qualquer outro aluguer durante meses nas Instalações, mas prefere encontrar um novo inquilino que possa fazer um uso viável das Instalações à luz da pandemia de Coronavirus.

De acordo, o inquilino oferece ao Locador uma rescisão do aluguer nos seguintes termos. Em primeiro lugar, o inquilino pagará a quantia fixa de $. Em segundo lugar, o locador reterá o depósito já em mãos com o locador de $. Em terceiro lugar, o inquilino deixará o imóvel em condição de vassoura em . Em troca, o locador assumiria todas as obrigações decorrentes do contrato de arrendamento. O inquilino está preparado para enviar um cheque ao senhorio com a linha de memorando “Rescisão do Arrendamento – Pago na totalidade – Senhorio para reter o depósito” em troca da rescisão do Arrendamento a partir de . Este cheque pode ser enviado assim que o senhorio indicar a sua aceitação.

Espero ouvir do seu escritório sobre estas questões até . Eu posso ser contactado em e em . .

Muito seu,

/s/

Encl.

Análise da Falta de Aluguel Devido à Frustração do Propósito / Impraticabilidade Devido ao Coronavírus

Clique abaixo para baixar e usar a análise que preparamos para mostrar a um locador quão pouco pode ser devido se um tribunal adotar esta visão de frustração de propósito.

Exponha 1- Análise da Falta de Aluguel Devido à Frustração do Propósito / Impraticabilidade Devido ao Coronavírus