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O mercado imobiliário local parece estar em ascensão. Embora este seja um bom sinal da nossa economia em recuperação, é também um momento apropriado para os compradores se lembrarem de alguns dos riscos e seus direitos legais quando compram uma casa.

A máxima, “buyer beware” (ou caveat emptor), aplica-se tanto à compra de uma casa como à compra de uma maçã. Como indicado por Michael D. Akerly, et al, eds., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) na página 3525:

Os defeitos são considerados de dois tipos, latentes ou patentes.

Os defeitos das patentes são aqueles que podem ser descobertos pela inspeção e vigilância comum por parte do comprador. Com respeito a estes, a regra ordinária é caveat emptor.

Confeitos de patente são aqueles que não seriam revelados por qualquer investigação que o comprador está em condições de fazer antes de entrar no contrato (34 Halsbury’s Laws of England, 3rd ed., p. 211, s. 353).

Um vendedor não tem qualquer obrigação de revelar um defeito de patente porque um comprador poderia ou deveria ter detectado o defeito fazendo uma investigação razoável da casa. Por exemplo, se um bannister for quebrado, você não tem nenhum recurso legal contra o vendedor pelo bannister quebrado após a compra da casa.

Quando um vendedor faz esforços para esconder um defeito de patente a fim de enganar um comprador ou acalmar suas suspeitas, esta ação pode ser considerada fraudulenta e o comprador pode ter o direito legal de se recuperar contra o vendedor como resultado.

Likewise, se um vendedor estava ciente de um defeito latente e não o revelou, isto pode ser interpretado como uma deturpação e dar ao comprador o direito legal de se recuperar contra o vendedor.

Então, como você se protege como comprador? Abaixo estão apenas alguns exemplos.

1. Contratar um inspector competente para investigar a sua potencial casa. Um bom inspector da casa irá garantir que você está ciente de qualquer defeito de patente antes de comprar a casa.
2. Tire o tempo necessário para fazer as suas próprias investigações minuciosas da casa.Não fique satisfeito com o que o corretor de imóveis do vendedor lhe pode dizer sobre o estado de uma casa. Não fique satisfeito com o que o corretor do vendedor lhe disser sobre o estado de uma casa. Não fique satisfeito com o que o corretor do vendedor lhe disser sobre o estado de uma casa. Uma declaração de divulgação é geralmente incorporada a todos os contratos padrão de compra e venda e revelará fatos com respeito a muitos dos principais aspectos da estrutura e fundação de uma casa. A declaração de divulgação é ampla, portanto, se houver alguma observação que lhe cause preocupação, você pode insistir em obter mais detalhes.
3. Incorporar quaisquer representações ou garantias que o seduziram a comprar a casa no seu contrato de compra e venda. A maioria dos contratos de compra e venda contém uma “nenhuma outra cláusula de representações ou garantias”. Por exemplo, se o vendedor lhe disse que as árvores frutíferas no quintal são premiadas e você será capaz de desfrutar dessas árvores e lucros de seus frutos, a menos que essa representação seja incorporada ao contrato, você pode não ter direito legal de recuperação se essa declaração se revelar falsa.
4. Visitar sua casa potencial em diferentes momentos do dia/semana. Alguns problemas com uma casa só podem ser descobertos sob certas condições, por isso não se esqueça de visitá-la durante diferentes períodos do dia ou horas da semana. Por exemplo, em Trakalo v. Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), os queixosos só visitaram a casa uma vez durante 40-50 minutos, mas verificou-se que com o tempo e especialmente com o tempo húmido, a casa cheirava esmagadoramente a urina de gato. Embora os queixosos tenham conseguido recuperar devido à natureza latente do defeito, evitar a compra pode ter tornado suas vidas muito mais fáceis. Da mesma forma, muitos compradores visitam sua futura casa no meio do dia apenas para descobrir que o trânsito na hora de ponta ou a atividade de fim de semana torna sua casa menos desejável do que o previsto. Essas questões seriam de natureza patenteada e cairiam no âmbito do cuidado do comprador.
5. Dizer diretamente ao vendedor sobre as principais preocupações com a casa que são pessoais para você e deixar o vendedor saber o quão importante a questão é para você. Também obtenha a resposta por escrito e pense em incorporá-la no contrato (ver ponto 4). Por exemplo, se você tem uma grande alergia a animais de estimação, diga ao vendedor que esta é uma preocupação material para você e pergunte ao vendedor se eles têm animais de estimação. Peça ao vendedor que se comprometa a escrever se eles tinham conhecimento de algum animal de estimação em casa. O ideal seria que isso fosse incorporado no contrato para lhe dar um direito de ação baseado na quebra de contrato se essa representação se revelar falsa, mas ter a representação por escrito pode ajudar na recuperação contra o vendedor com base em deturpação, se necessário. Declarar que a questão é uma consideração importante na sua escolha de comprar ou não a casa também pode ajudar em qualquer litígio futuro que possa surgir.

O que precede é apenas para fins informativos e não é um conselho legal, nem deve ser interpretado como tal. Se você estiver passando por alguma dificuldade legal, sinta-se à vontade para contatar qualquer um de nossos advogados qualificados.

Jeremy Burgess é um litigante da Pushor Mitchell e tem auxiliado vários clientes que tiveram problemas após a compra de suas casas. Se você está tendo problemas imprevistos com uma casa que você comprou, não hesite em contatar Jeremy de forma confidencial: [email protected] ou 250-869-1156.