Se você possui ou está planejando comprar uma casa em um “CDD” e não tem certeza do que isso significa, este post é para você. Um distrito de desenvolvimento comunitário, frequentemente referido como um “CDD”, é uma unidade de propósito especial do governo local criada sob a lei da Flórida, para fins de financiamento, construção, operação e manutenção de infra-estrutura comunitária, melhorias e serviços para o benefício das propriedades dentro de seus limites. Exemplos de alguns tipos de melhorias que podem ser incluídas dentro de um CDD são sistemas de gestão de águas pluviais, áreas de conservação, estradas, iluminação pública e paisagismo. Alguns CDD’s também possuem e operam utilidades e instalações recreativas como clubes, piscinas e parques.
Como funciona um Distrito de Desenvolvimento Comunitário?
Um CDD é governado por um conselho de cinco membros conhecido como Conselho de Supervisores, que é responsável por estabelecer as normas do CDD, incluindo quaisquer regras que regem o uso de propriedades e instalações do CDD. O conselho é inicialmente eleito pelos proprietários de terras dentro do CDD (qualquer pessoa que possua terras dentro dos limites do CDD, independentemente da residência) e, posteriormente, transições para um processo de eleição geral em que o conselho é eleito por um voto dos eleitores registrados que residem dentro do CDD. Independentemente do tipo de eleição, os membros da diretoria do CDD são considerados funcionários públicos e estão sujeitos às leis estaduais de ética e divulgação financeira. Da mesma forma, os negócios do CDD devem ser conduzidos de acordo com a “Sunshine Law” da Flórida, o que significa que todas as reuniões e registros do CDD devem ser abertos ao público.
Um CDD é obrigado a contratar um gerente distrital para implementar as normas estabelecidas por sua diretoria e supervisionar as operações e contratos do dia-a-dia do CDD, suas instalações e melhorias. Os CDD’s normalmente também retêm outros profissionais para fornecer serviços jurídicos e de engenharia contínuos.
O que custa a um Distrito de Desenvolvimento Comunitário?
As infra-estruturas e melhorias construídas e/ou adquiridas por um CDD são geralmente financiadas através da venda de títulos isentos de impostos emitidos pelo CDD. Os títulos são reembolsados através da cobrança de uma taxa anual de capital contra todas as propriedades dentro do CDD que se beneficiam da infra-estrutura e melhoramentos. Estas avaliações são tipicamente fixadas para o prazo das obrigações, e este componente da avaliação anual da CDD é frequentemente referido como a “avaliação do serviço da dívida”.
Os custos para operar a CDD, e operar e manter a infra-estrutura e melhoramentos detidos pela CDD, são igualmente da responsabilidade dos proprietários dos imóveis dentro da CDD. Esses custos também são avaliados anualmente, cujo montante pode variar de ano para ano com base no orçamento de operação e manutenção adotado para esse ano fiscal em particular. Este componente da avaliação CDD anual é frequentemente referido como a “avaliação de operação e manutenção”
Embora existam algumas circunstâncias em que um CDD irá cobrar estas avaliações enviando directamente uma factura ao proprietário, para a maioria dos proprietários as avaliações são cobradas na sua factura fiscal anual.
O que mais preciso de saber?
Há muito mais para compreender os CDD’s do que a visão geral deste posto. No entanto, há duas questões muito comuns que muitas vezes surgem e que vale a pena abordar.
Os não residentes do CDD podem utilizar a propriedade CDD?
Sim. A razão é baseada na natureza da receita que foi utilizada para construir e adquirir as instalações do CDD. Apesar de apenas os proprietários de imóveis dentro dos limites de um CDD estarem sujeitos a avaliações da dívida obrigacionista e das despesas operacionais do CDD, pois as benfeitorias e facilidades são financiadas através da utilização das receitas da venda de obrigações isentas de impostos – uma forma de financiamento público – elas devem permanecer abertas e disponíveis ao público em geral. Muitos proprietários lutam com este conceito, pois ele é contrário aos direitos de uso da propriedade a que estão habituados como membros de uma associação de proprietários ou condomínios, onde apenas os membros da associação que pagam as taxas podem utilizar as instalações da associação. A principal diferença é que um CDD é uma entidade pública, enquanto uma associação é uma entidade privada.
Qual é a duração de um CDD?
Muito triste para muitos proprietários que pensam que um CDD termina uma vez que a dívida obrigacionista é totalmente reembolsada, um CDD continua a existir a menos que seja dissolvido por decreto ou revogação da regra que o criou. Uma vez reembolsada a dívida obrigacionista, no entanto, as avaliações anuais da CDD limitam-se à avaliação anual dos custos de operação e manutenção em curso (assumindo que não sejam emitidas obrigações ou dívidas subsequentes).
Proprietários que residem num CDD e têm questões relacionadas com as instalações e bens que são da responsabilidade do CDD, as suas avaliações anuais, ou questões gerais sobre as suas operações devem visitar o website do CDD (que todos os CDD devem ter a partir de 1 de Outubro), contactar o gestor distrital do CDD, ou participar na próxima reunião agendada do CDD.