Alai

Dacă ați auzit de conceptul de schimb 1031, dar nu știți exact ce este, puteți apela la noi pentru asistență. Suntem specializați în a ne ajuta clienții cu tot felul de schimburi diferite, inclusiv tranzacții de schimb cu impozit amânat și tranzacții de schimb invers. Această pagină vă va ajuta să vă dați seama dacă sunteți sau nu eligibil pentru a vă angaja într-un schimb invers. Acest tip de schimb 1031 este menit să permită cumpărătorilor să achiziționeze noi proprietăți acum, în timp ce păstrează bunurile imobiliare pe care doresc să le vândă până mai târziu, când acestea ar putea valora mai mult. Dacă credeți că un schimb inversat ar putea fi potrivit pentru dumneavoastră, sunați-ne.

Schimbul inversat este opusul schimbului întârziat. În timp ce schimbul întârziat necesită ca Exchangor să renunțe la proprietate înainte de a achiziționa o proprietate, schimbul inversat îi permite Exchangor să achiziționeze mai întâi o proprietate și să renunțe la proprietate în al doilea rând. Cu alte cuvinte, schimbul inversat permite unui investitor să achiziționeze o nouă proprietate astăzi, când ar putea fi disponibilă o investiție excelentă, și să vândă altă proprietate mai târziu, când ar putea fi obținut un preț mai bun.

Schimbul inversat extinde foarte mult capacitatea investitorului de a profita de schimbările de pe piață și de a-și îmbunătăți poziția de investitor.

Dacă doriți să aflați mai multe despre procesul de schimb inversat sau despre procesul de schimb cu impozit amânat, contactați astăzi unul dintre experții noștri. Dorim să vă ajutăm ca tranzacția dvs. de schimb 1031 să decurgă cât mai ușor posibil.

SCHANGE INVERSIV

Schimbul invers este structurat în primul rând având în vedere procedura de impozitare 2000-37. Deși schimburile inverse au fost structurate timp de zeci de ani înainte de Procedura de venituri, mulți investitori urmează acum Procedura de venituri pentru a beneficia de avantajele „safe harbor”.

Procedura de venituri prevede că IRS nu va contesta calificarea proprietății fie ca „înlocuire”, fie ca „renunțare” dacă există un aranjament de acomodare a schimbului calificat (QEAA). Cerințele QEAA sunt următoarele:

1. Primăria este transferată către un deținător de titlu de acomodare la schimb (EAT). Equity Advantage creează EAT-ul sub forma unui SRL. Scopul transferului este ca contribuabilul să nu fie deținătorul proprietății.
2. În momentul transferului către EAT, intenția contribuabilului este ca proprietatea deținută de EAT să reprezinte fie proprietatea de înlocuire și/sau de renunțare.
3. În termen de cel mult cinci zile lucrătoare de la transferul proprietății către EAT, trebuie să existe un acord scris de acomodare pentru schimbul calificat.
4. În termen de cel mult 45 de zile de la transferul proprietății de schimb de înlocuire către EAT, este necesară identificarea proprietății sau proprietăților cedate. Identificarea trebuie să fie în concordanță cu normele de întârziere existente.
5. Perioada de timp combinată în care proprietățile cedate și cele de înlocuire sunt deținute în Acordul de acomodare pentru schimbul calificat nu trebuie să depășească 180 de zile.

În plus, Exchangor nu poate primi o proprietate deja deținută ca înlocuitor pentru proprietatea care urmează să fie cedată.

Considerații practice pentru schimbul invers

În primul rând, Exchangor trebuie să aibă capacitatea financiară de a achiziționa proprietatea de înlocuire. Nu uitați că Exchangor nu va beneficia de veniturile din vânzare/schimb, deoarece proprietatea cedată nu a fost încă vândută. Exchangor trebuie să apeleze la alte resurse financiare pentru achiziție. Dacă este nevoie de un împrumut de la un creditor comercial, atunci creditorul trebuie să fie dispus să împrumute banii către EAT.Equity Advantage cunoaște astfel de creditori care pot face această acomodare și vă poate furniza informațiile respective.

Parcarea

Parcarea se referă la preluarea și deținerea de către EAT a titlului de proprietate pe durata schimbului. („Depozit”, „stație”, „loc” ar fi, de asemenea, descrieri potrivite, dar IRS folosește „parc” ca metaforă). Această tehnică de parcare este utilizată deoarece procedura fiscală 2000-37 interzice ca Exchangor să dețină simultan dreptul de proprietate asupra proprietății cedate și asupra proprietății de înlocuire.

Există două abordări de parcare pentru finalizarea unui schimb inversat: parcarea proprietății de înlocuire și parcarea proprietății cedate. Decizia cu privire la ce proprietate (fie proprietatea de înlocuire, fie proprietatea cedată) este parcată este determinată prin luarea în considerare a unui număr de factori: sursa de finanțare pentru a plăti achiziția, privilegiile asupra proprietății cedate și capitalul propriu al proprietății cedate.

Dacă Exchangor dorește să îmbunătățească proprietatea de înlocuire, atunci proprietatea de înlocuire trebuie să fie parcată. Orice îmbunătățiri trebuie să fie construite înainte de primirea de către Exchangor a proprietății de înlocuire.

Nu contează ce proprietate este parcată, proprietatea este la dispoziția Exchangor. Equity Advantage creează un contract de închiriere și un acord de gestionare a proprietății între EAT și Exchangor, astfel încât Exchangor să aibă acces complet la proprietatea parcată.

Proprietatea de înlocuire a parcului

În abordarea de înlocuire a parcului, Equity Advantage creează o nouă LLC cu un singur membru, în care Equity Advantage este singurul membru, iar proprietatea de înlocuire este singurul activ.

Noua LLC servește drept EAT. LLC împrumută bani de la Exchangor (și/sau de la un creditor) pentru a dobândi titlul de proprietate pentru proprietatea de înlocuire. LLC păstrează dreptul de proprietate asupra proprietății de înlocuire până când se găsește un cumpărător pentru proprietatea la care s-a renunțat. Veniturile din vânzare merg către Equity Advantage atunci când proprietatea cedată este vândută, la fel ca în cazul unui schimb întârziat. Încasările din vânzare sunt apoi folosite pentru a achita împrumuturile contractate de LLC. În cele din urmă, proprietatea Equity Advantage asupra proprietății de înlocuire este transferată către Exchangor care finalizează schimbul.

Park Relinquished Property

În abordarea de renunțare la parc, Equity Advantage creează o nouă LLC cu un singur membru și un singur activ. Equity Advantage este unicul membru al LLC, iar proprietatea renunțată va deveni singurul său activ.

Când LLC achiziționează proprietatea de înlocuire, LLC o schimbă simultan cu proprietatea renunțată a Exchangor. De fapt, LLC a transferat proprietatea de înlocuire către Exchangor, iar LLC a primit titlul de proprietate asupra proprietății cedate. Proprietatea cedată este deținută de LLC până când se găsește un cumpărător. La momentul închiderii tranzacției, titlul de proprietate al proprietății cedate va fi transferat de la LLC la cumpărător, iar veniturile din vânzare vor merge către Equity Advantage, așa cum s-ar întâmpla în cazul unui schimb întârziat. Încasările din vânzare sunt apoi folosite pentru a achita împrumuturile contractate de LLC, finalizând schimbul.

Ghiduri ale schimbătorului pentru realizarea schimbului inversat

Achiziția

• Contactați Equity Advantage
  • Informați Equity Advantage că intenționați să participați la un schimb inversat.
  • Equity Advantage vă oferă informații pentru a vă asigura că un schimb este benefic pentru dumneavoastră.
  • Înființați un cont la Equity Advantage: furnizați informațiile de contact și orice informații suplimentare despre proprietate pe care le cunoașteți în acest moment.
  • Înființați finanțarea pentru a achiziționa proprietatea de înlocuire Fondurile pot proveni din schimb, fonduri personale sau de la o bancă/un creditor. În cazul în care se apelează la un creditor pentru a oferi împrumutul, asigurați-vă că acesta este familiarizat cu procesul de schimb inversat 1031. (Equity Advantage este disponibil pentru a vă consulta cu creditorul dumneavoastră).
• Negociați termenii achiziției
  • Semnați un contract de cumpărare.
  • Contractul trebuie să aibă un paragraf care să precizeze că achiziția face obiectul unui schimb 1031 și că vânzătorul este de acord să coopereze cu schimbul (clauza de cooperare pentru schimbul 1031).
• Contactați agentul de închidere
  • Furnizați informații despre achiziție.
  • Informați-l pe agentul de închidere că achiziția implică un schimb 1031 și că Equity Advantage îl va contacta în scurt timp.
• Contactați Equity Advantage
  • Equity Advantage adună informațiile suplimentare necesare pentru a structura schimbul: informații despre proprietate, data închiderii, prețul de vânzare, informații despre vânzători, informații despre agentul de închidere, etc.).
  • Equity Advantage generează documentele de schimb și le trimite tuturor părților corespunzătoare.
• Asigură finanțarea completă
  • Schimbătorul aranjează toată finanțarea pentru achiziția proprietății de înlocuire.
  • În cazul în care EAT va deține titlul de proprietate pentru proprietatea de înlocuire, împrumutul trebuie să fie în numele EAT.
  • Asigură finanțarea parțială a EAT pentru avansul sau depozitul de garanție care este cerut de vânzător. (Finanțarea este tratată ca un împrumut între dvs. și EAT)
  • Un bilet la ordin între EAT și Exchangor este garantat de un act fiduciar.
• Încheierea are loc
  • Ambele părți (Exchangor și Cumpărător) semnează documentele de schimb redactate de Equity Advantage.
  • În funcție de Finanțare, EAT preia titlul de proprietate fie asupra proprietății de înlocuire, fie asupra proprietății la care s-a renunțat (acest proces în mod obișnuit se numește parcare). Equity Advantage va lucra cu dvs. pentru a determina ce proprietate va fi parcată.

Aceasta finalizează achiziția schimbului dvs. În acest moment, Equity Advantage are parcată fie proprietatea la care ați renunțat, fie proprietatea de înlocuire.

Relansare

• Revizuiți Pachetul de identificare trimis de Equity Advantage
  • Equity Advantage creează și transmite un Pachet de identificare pentru a fi revizuit de dvs. după ce a primit Declarația finală de decontare de la agentul de închidere.
  • Pachetul conține următoarele: data de transfer a proprietății de înlocuire, termenul limită de identificare de 45 de zile și termenul limită de 180 de zile pentru finalizarea schimbului.
  • Formularul de identificare este furnizat și trebuie completat și semnat de dumneavoastră, Exchangor.
• Identificați proprietatea sau proprietățile pe care intenționați să le vindeți
  • Acest lucru trebuie făcut până la miezul nopții celei de-a 45-a zile a perioadei de schimb.
  • Întoarceți copia completată și semnată la Equity Advantage prin fax, poștă sau e-mail.
  • IRS NU acordă prelungiri decât dacă dumneavoastră și/sau proprietatea este afectată de o catastrofă declarată de președinte.
• Contactați agentul de închidere
  • Furnizați informații despre vânzare.
  • Informați-l pe agentul de închidere că vânzarea implică un schimb 1031 și că Equity Advantage îl va contacta în scurt timp.
• Închiderea are loc
  • Închiderea proprietății cedate trebuie să aibă loc înainte de termenul limită de 180 de zile.
  • Contactați Equity Advantage astfel încât să fie generate documentele de schimb corespunzătoare.
  • Pasii următori variază în funcție de faptul că Equity Advantage parchează proprietatea cedată sau cea de înlocuire. (Vă rugăm să vizualizați Parcarea)

CURSUL DE ACȚIUNE al Equity Advantage pentru a finaliza schimbul invers

Parcarea

• EAT preia titlul de proprietate al proprietății de înlocuire sau renunțate. (Acest proces este adesea numit „parcarea” proprietății de investiții. Equity Advantage va determina asupra cărei proprietăți să preia titlul de proprietate în funcție de finanțarea bancară, de cerințele de schimb, de valoarea patrimonială a proprietății cedate și de preferințele Exchangorului.)
• Equity Advantage creează un contract de închiriere și/sau de gestionare a proprietății între EAT și Exchangor, astfel încât Exchangor să aibă acces la proprietatea parcată.
• Proprietatea cedată este vândută, iar încasările din vânzare ajung la Equity Advantage.
• Equity Advantage plătește împrumutul inițial pe care l-ați făcut către EAT.
• După ce Equity Advantage plătește împrumutul inițial pe care l-ați făcut către EAT, orice fonduri reziduale pe care Equity Advantage le are vor fi folosite pentru a plăti datoria pentru proprietatea de înlocuire.
• În funcție de proprietatea pe care Equity Advantage o parchează, Equity Advantage vă va transmite dreptul de proprietate asupra proprietății de înlocuire, fie prin act de proprietate, fie prin cesiunea calității de membru al EAT. În cazul în care Equity Advantage a efectuat deja schimbul de proprietăți cu Exchangor, schimbul este finalizat atunci când Equity Advantage rambursează împrumutul inițial.



16 acțiuni

.