Alai

Dacă o proprietate de închiriat nu este gestionată corect, aceasta se va duce de râpă. Din fericire, există mai multe modalități diferite de gestionare a proprietății pentru a se potrivi nevoilor fiecărui proprietar. Puteți fi complet îndatorat, sau puteți decide să externalizați totul. Iată trei strategii de management pe care fiecare potențial proprietar trebuie să le ia în considerare și care vă vor menține proprietatea în funcțiune, în funcțiune și generatoare de venituri.

3 Strategii de gestionare a proprietății de închiriat

Înainte de a putea selecta strategia potrivită pentru dumneavoastră, trebuie să înțelegeți toate domeniile diferite ale unei proprietăți de închiriat care trebuie gestionate. Responsabilitățile de management ale unui proprietar pot fi împărțite în trei secțiuni:

1. Managementul chiriașilor
2. Managementul întreținerii și inspecțiilor proprietății
3. Managementul finanțelor

1. Gestionarea chiriașilor

Aceasta este partea de gestionare a proprietăților locative care este cea mai imediată și cea mai evidentă. Cu toate acestea, a fi un proprietar de succes implică mult mai mult decât simpla colectare a chiriei. Trebuie să gestionați:

• Colectarea chiriei: Stabilirea datelor de scadență. Colectarea chiriei în fiecare săptămână sau lună. Stabilirea taxelor de întârziere și a perioadelor de grație. Gestionarea chiriei neplătite.
• Contracte de închiriere: Verificarea faptului că contractul de închiriere include toți termenii legali ceruți de legea proprietarului chiriașului din statul dumneavoastră. Asigurarea faptului că contractul de închiriere este la zi cu cea mai recentă versiune a legii. Gestionarea datei de început și de sfârșit a contractului de închiriere a tuturor chiriașilor.
• Selectarea chiriașilor: Anunțarea locurilor vacante. Stabilirea de întâlniri. Verificarea informațiilor din cereri. De asemenea, puteți determina dacă anumiți chiriași se potrivesc.
• Mutarea: Semnarea contractelor de închiriere. Trecerea în revistă a regulilor, cerințelor și reglementărilor. Colectarea depozitului de garanție și a chiriei pe prima lună. Parcurgerea și notarea stării actuale a unității de închiriat.
• Mutarea: Verificarea faptului că termenul de închiriere s-a încheiat efectiv. Verificarea stării unității de închiriat pentru a vedea dacă există daune. Începerea procesului de găsire a unui nou chiriaș pentru un apartament.
• Reclamații ale chiriașilor: Rezolvarea plângerilor. Stabilirea unui plan de acțiune pentru remedierea problemei.
• Cereri de reparații: Răspunderea rapidă la solicitări. Stabilirea priorității importanței reparației. Efectuarea reparației dumneavoastră sau angajarea cuiva care să o facă.
• Evacuări ale chiriașilor: Trimiterea către chiriaș a notificărilor prevăzute de lege înainte de evacuare. Depunerea cererii de evacuare la tribunal. Pregătirea dovezilor care să susțină motivul evacuării.

2. Gestionarea întreținerii și inspecțiilor proprietății

A doua parte principală a gestionării proprietății de închiriat este proprietatea în sine. Structura fizică trebuie să fie întreținută pentru sănătatea și siguranța chiriașilor. De asemenea, compania de asigurări poate solicita ca anumite părți ale structurii, cum ar fi acoperișul, să îndeplinească anumite standarde, altfel va refuza să asigure proprietatea.

• Întreținere: Tăierea ierbii. Ridicarea frunzelor. Lopătarea zăpezii. Scoaterea gunoiului. Păstrarea curățeniei în toate zonele comune. Asigurarea accesului chiriașilor la apă curentă în orice moment și la căldură pe timp de iarnă. Repararea scurgerilor de pe acoperiș, a scurgerilor de instalații sanitare, a țiglelor crăpate, a balustradelor slăbite, a încuietorilor defecte de la uși sau ferestre.
• Inspecții: Va trebui să vă confruntați cu inspecții din partea orașului și chiar a creditorului și a companiei de asigurări. Inspecțiile orașului au rolul de a se asigura că proprietatea dvs. respectă anumite coduri de sănătate și siguranță. Finanțatorul și compania de asigurări inspectează proprietatea pentru a se asigura că proprietatea valorează suma pe care o împrumută sau suma pentru care o asigură.

3. Gestionarea finanțelor

A treia parte a managementului cu care va trebui să vă ocupați atunci când dețineți o proprietate de închiriat implică finanțele. Trebuie să înțelegeți câți bani intră în fiecare lună și câți bani ies.

• Plata chiriei: Cât de mult încasați din chirie în fiecare lună.
• Plata ipotecii: Cât plătiți în fiecare lună pentru ipoteca dumneavoastră.
• Asigurare: Cât plătiți pentru a vă asigura proprietatea.
• Impozite: Care sunt impozitele dvs. anuale pe proprietate.
• Utilități: În cazul în care chiriașii nu sunt responsabili pentru plata utilităților, la cât se ridică facturile de apă, gaz și electricitate în fiecare lună pentru proprietate.
• Taxe/Amenzi: Taxele pe care este posibil să trebuiască să le plătiți pentru inspecțiile proprietății sau pentru cheltuielile de judecată. Amenzi neașteptate pentru probleme de întreținere a proprietății.

3 Strategii de gestionare a chiriilor

Acum că ați înțeles diferitele domenii ale unei proprietăți de închiriat care trebuie gestionate, puteți stabili cum doriți să gestionați aceste domenii. Există trei abordări principale:

1. Managementul de tip „fă-o tu însuți”
2. Jumătate faci tu însuți/jumătate externalizează
3. Management externalizat complet

1. Managementul Do-It-Yourself

În această abordare managerială, sunteți responsabil pentru tot, de aici, DIY. Dumneavoastră sunteți cel care colectează chiria, curăță zăpada cu lopata și vă depuneți impozitele.

Pro

• Control total: În calitate de proprietar al unei proprietăți de închiriat, sunteți proprietarul unei afaceri. Atunci când faceți totul singur, știți ce se întâmplă în toate părțile afacerii dumneavoastră.
• Conștientizarea rapidă a problemelor: Având în vedere că sunteți implicat în toate părțile managementului, sunteți capabil să vedeți imediat când apare o problemă. Din nefericire, deoarece sunteți responsabil de toate lucrurile de la proprietatea dumneavoastră, este posibil ca totuși să nu puteți rezolva această problemă imediat.

Contra

• Lipsa de cunoștințe: Este imposibil să fii un expert în toate domeniile. Dacă ați fi angajat un contabil pentru a vă depune declarațiile fiscale, în loc să o faceți singur, este posibil ca acesta să fi descoperit mai multe deduceri de care nu erați conștient. Dacă ați fi angajat un avocat pentru a vă pregăti contractul de închiriere, în loc să vă pregătiți singur contractul de închiriere, avocatul ar fi putut include anumite legi de stat privind proprietarii și chiriașii pe care dumneavoastră le-ați trecut cu vederea. Dacă ați fi angajat un profesionist pentru a instala acoperișul pe proprietatea dumneavoastră, în loc să-l instalați singur, s-ar putea să nu fi fost nevoit să vă confruntați cu o scurgere de acoperiș.
• Copleșitor: A fi totul pentru toți oamenii poate deveni prea mult. Din moment ce vă asumați responsabilitatea pentru tot, este posibil să fiți mai predispus să faceți greșeli.

Cel mai bun pentru

• Locatari cu un număr mic de unități locative.
• Locatari care au deținut anterior afaceri.
• Locatari cu experiență anterioară în gestionarea chiriilor.
• Locatari care doresc să dețină controlul.

2. 2. Jumătate de tip Do-It-Yourself/Jumătate de externalizare

În această abordare pentru gestionarea proprietăților locative, gestionați domeniile în care considerați că aveți expertiză și apoi externalizați domeniile în care nu vă simțiți la fel de confortabil sau pur și simplu nu aveți dorința de a le gestiona.

• Externalizați problemele juridice

Ca exemplu, ați putea decide să externalizați orice probleme de gestionare a proprietății locative care implică aspecte juridice. s-ar putea să vă simțiți foarte bine gestionând finanțele proprietății, întreținerea zilnică și plângerile chiriașilor, dar să vă simțiți foarte inconfortabil atunci când vine vorba de probleme juridice. În acest caz, ați putea angaja un avocat care să se ocupe de orice probleme juridice care apar. Acest lucru ar putea include redactarea contractului de închiriere astfel încât să respecte toate legile proprietarului chiriaș din statul dumneavoastră și gestionarea tuturor evacuărilor chiriașilor.

• Externalizați problemele de întreținere

În acest scenariu, ați angaja un om de serviciu sau un administrator al clădirii care să se ocupe de toate problemele de întreținere, dar v-ați ocupa singur de toate celelalte obligații de gestionare.

Pro

• Eliberează timp: Dacă nu faceți totul, veți avea mai mult timp, punct. Cum folosești acest timp depinde de tine. Poți prețui mai mult timp cu familia ta sau poți folosi acest timp pentru a găsi oportunități suplimentare de investiții.
• Ai experți: Renunțați la control în favoarea altora care, sperăm, știu mai multe decât dumneavoastră într-un anumit domeniu.

Contra

• Bazându-vă pe alții: Vă puneți încrederea că acești oameni știu ce fac și că au în vedere cele mai bune interese ale dumneavoastră.

Cel mai bine pentru

• Locatari cu un număr tot mai mare de unități de închiriat.
• Locatorul mediu.

3. Externalizarea completă a managementului

În această strategie de management, dețineți proprietatea, dar nu aveți dorința de a fi un manager practic. Considerați că punctul dumneavoastră forte este în selectarea proprietății, nu în gestionarea operațiunilor zilnice. Veți angaja un manager de proprietate sau o companie de gestionare a proprietății. Companiile de gestionare a proprietății se pot ocupa de tot, inclusiv de selectarea chiriașilor, mutarea chiriașilor, colectarea chiriei, întreținerea și reparațiile, mutarea chiriașilor și evacuarea acestora.

Pro

• Eliberare de durerile de cap zilnice: Nu va trebui să răspundeți la apelurile telefonice la două dimineața că vecinul de alături își dă muzica prea tare. Veți fi responsabil de strictul necesar, dar deciziile de care veți fi responsabil vor fi de obicei cele mai importante, cum ar fi să dați OK-ul pentru a începe evacuarea unui chiriaș.

Contra

• Costisitor: Managerii de proprietăți vor costa zeci de mii de dolari pe an. Cu cât dețineți mai multe unități locative, cu atât va costa mai mult.
• Gestionarea defectuoasă vă poate distruge afacerea: Vă puneți afacerea și, prin urmare, mijloacele de trai, în mâinile altcuiva. Va fi foarte greu să găsiți pe cineva căruia să-i pese de succesul și eșecul dvs. la fel de mult ca și dvs. Trebuie să vă asigurați că examinați minuțios orice potențial manager și că aveți o strategie clară de ieșire în cazul în care lucrurile merg prost.

Cel mai bun pentru

• Locatari care locuiesc departe de chiriile lor.
• Locatari cu un număr mare de proprietăți de închiriat.
• Investitori imobiliari cu investiții diversificate.

.